Вопрос: Два физических лица (супруги) владеют нежилыми помещениями общей площадью 100 кв. м (6/7 - муж, 1/7 - жена). 20 кв. м из 100 кв. м они продают по договору купли-продажи другому физическому лицу, которое платит государственную пошлину за регистрацию сделки - 1000 руб. Право собственности покупателя на недвижимое имущество в настоящее время еще не зарегистрировано. Нужно ли супругам платить государственную пошлину за регистрацию (1000 руб.) права собственности на 80 кв. м (6/7 - муж, 1/7 - жена)? Если да, то в каком размере каждому? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Два физических лица (супруги) владеют нежилыми помещениями общей площадью 100 кв. м (6/7 - муж, 1/7 - жена). 20 кв. м из 100 кв. м они продают по договору купли-продажи другому физическому лицу, которое платит государственную пошлину за регистрацию сделки - 1000 руб. Право собственности покупателя на недвижимое имущество в настоящее время еще не зарегистрировано.

Нужно ли супругам платить государственную пошлину за регистрацию (1000 руб.) права собственности на 80 кв. м (6/7 - муж, 1/7 - жена)? Если да, то в каком размере каждому?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

По мнению уполномоченных органов, в результате преобразований (разделения, выделения, слияния) возникает измененный (преобразованный) объект недвижимого имущества, за государственную регистрацию права собственности на который должна уплачиваться государственная пошлина.

Поэтому в Вашей ситуации Управление Росреестра может требовать от собственников нежилого помещения уплаты государственной пошлины при оформлении документа, подтверждающего право собственности на остающуюся часть объекта.

Обоснование вывода:

Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных п.п. 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61, 80.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 1000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статья 554 ГК РФ определяет, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое возможно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации. Поэтому, для того чтобы продать часть недвижимости, ее необходимо выделить в самостоятельный объект, который также будет являться объектом недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В свою очередь, в п. 9 ст. 12 Закон N 122-ФЗ указывается, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При этом Закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости. Следовательно, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

Данная точка зрения нашла отражение в определении ВС РФ от 11.05.2011 N 67-В11-2.

Аналогичная позиция изложена в целом ряде разъяснений ВАС РФ (смотрите, например, определения ВАС РФ от 17.10.2013 N ВАС-14093/13, от 23.09.2009 N 12228/09, от 11.07.2008 N 8723/08).

При этом судьи ВАС РФ также указывают, что регистрационная служба при выделении объекта недвижимости должна внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, а также совершить другие необходимые действия без дополнительного представления собственником заявлений о государственной регистрации прав на отдельные части объекта недвижимости, прекращении права собственности на первоначальный объект недвижимости и уплаты государственной пошлины (определения ВАС РФ от 17.10.2013 N ВАС-14093/13, от 11.07.2008 N 8723/08).

Однако в указанных судебных актах не разъясняется порядок выдачи документа, подтверждающего право продавца недвижимости на остающуюся у него в собственности часть объекта. Полагаем, что из приведенной точки зрения ВАС РФ следует, что регистрирующий орган обязан выдать такой документ. В этой связи можно сделать вывод, что уплата государственной пошлины в таком случае собственником не производится.

Вместе с тем существует и другая точка зрения.

Так, в письме Минэкономразвития России от 16.07.2010 N Д23-2685 указывается, что при преобразовании объекта недвижимого имущества (разделении, выделе доли в натуре и прочее), в том числе помещения, права на такой объект прекращаются и возникают права на самостоятельные объекты недвижимого имущества, образованные в результате соответствующего преобразования. В данном письме также отмечается, что позиция ВАС РФ, изложенная в определении от 11.07.2008 N 8723/08, является мнением суда по конкретному делу и не может быть рассмотрена в качестве нормативного акта, регулирующего соответствующие гражданско-правовые отношения.

По мнению финансового ведомства (смотрите, например, письмо Минфина России от 16.01.2008 N 03-05-04-03/01), за государственную регистрацию прекращения права на него государственная пошлина уплачиваться не должна, поскольку такая регистрация непосредственно связана с государственной регистрацией прав на вновь созданные объекты (объект) недвижимого имущества, за которую уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в действующей редакции главы 25.3 НК РФ - пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такой порядок уплаты государственной пошлина при разделении, слиянии или выделении зарегистрированного объекта недвижимого имущества должен применяться вне зависимости от того, предусматривается переход права на вновь созданные объекты (объект) недвижимого имущества к новому правообладателю или нет.

Аналогичная позиция нашла отражение в письмах Минфина России от 23.10.2007 N 03-05-06-03/77, от 24.05.2007 N 03-05-06-03/26. В них, в частности, говорится, что в результате преобразований (разделения, выделения, слияния) возникает измененный (преобразованный) объект недвижимого имущества. За государственную регистрацию права собственности на такой объект недвижимого имущества, как за государственную регистрацию возникновения права, должна уплачиваться государственная пошлина.

Как видим, контролирующие органы придерживаются противоположной точки зрения. Поэтому считаем, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган может потребовать от собственников нежилого помещения уплаты государственной пошлины при оформлении документа, подтверждающего право собственности на остающуюся часть объекта.

Порядок уплаты государственной пошлины при регистрации доли в праве общей собственности разъясняется в письмах Минфина России от 23.08.2013 N 03-05-05-03/34566, от 21.09.2010 N 03-05-04-03/109. Из них следует, что государственная пошлина уплачивается каждым обратившимся лицом в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ в размере, умноженном на размер доли в праве собственности.

Иными словами, супругу следует уплатить 857 руб. (1000 руб. / 7 х 6), а супруге - 143 руб. (1000 руб. / 7).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

7 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.