Вопрос: Физическое лицо, ранее не получавшее имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, в 2014 году заключило договор участия в долевом строительстве (объект долевого строительства - квартира в многоквартирном доме) и полностью оплатило цену договора. Сдача дома и передача квартиры дольщику планируются в 2015 году. Предоставляется ли имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, если деньги уплачены, но передаточного акта ещё нет (поскольку дом не достроен)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Физическое лицо, ранее не получавшее имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, в 2014 году заключило договор участия в долевом строительстве (объект долевого строительства - квартира в многоквартирном доме) и полностью оплатило цену договора. Сдача дома и передача квартиры дольщику планируются в 2015 году.

Предоставляется ли имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, если деньги уплачены, но передаточного акта ещё нет (поскольку дом не достроен)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Независимо от периода, когда налогоплательщиком произведены расходы по оплате договора участия в долевом строительстве, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, права на имущественный налоговый вычет у налогоплательщика не возникает.

Обоснование вывода:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

В силу пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Особенности предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, установлены п. 3 ст. 220 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 000 000 рублей.

На основании пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться, в частности, расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме.

Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами.

В пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ (применительно ко всем операциям, поименованным в п. 3 ст. 220 НК РФ) указывается на то, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, право на имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации возникнет только после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, то есть независимо от периода, когда налогоплательщиком произведены расходы по оплате договора участия в долевом строительстве. Например, в письме УФНС России по г. Москве от 26.11.2010 N 20-14/4/124525@ было прямо сказано, что документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры. Поэтому налогоплательщик, имеющий договор долевого участия в строительстве и платежные документы об оплате стоимости квартиры, реализовать свое право на получение имущественного вычета он сможет только после получения акта о передаче квартиры. А в письмах Минфина России от 19.08.2013 N 03-04-05/33791, от 06.03.2013 N 03-04-05/7-190, от 29.04.2013 N 03-04-05/4-411 разъяснено, что в случае приобретения квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры. Поскольку налогоплательщик - участник строительства израсходовал денежные средства на приобретение жилья (квартиры), то при получении передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства застройщиком участнику строительства и о принятии его участником строительства, подписанного сторонами, участник строительства вправе получить имущественный налоговый вычет (письмо Минфина России от 10.09.2013 N 03-04-05/37207).

Следовательно, договора на участие в долевом строительстве и документов, подтверждающих оплату по нему, недостаточно для получения вычета на приобретение квартиры в строящемся доме в 2014 году. Право на вычет может быть реализовано начиная с налогового периода 2015 года при условии, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства будет подписан в этом году (смотрите также письма Минфина России от 28.10.2013 N 03-04-05/45699, от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (дополнительно смотрите письмо ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@), от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, дополнительно смотрите письма ФНС России от 19.03.2013 N ЕД-3-3/934@, от 02.05.2012 N ЕД-4-3/7330@).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Арыков Степан

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

26 февраля 2014 г.