Обременения недвижимого имущества по договору ренты (В.А. Микрюков, "Российский юридический журнал", N 1, январь-февраль 2014 г.)

Обременения недвижимого имущества по договору ренты

Автор анализирует спорные вопросы о сущности и пределах обременения прав плательщиков ренты при заключении договоров, опосредующих передачу под выплату ренты недвижимого имущества. Указаны направления совершенствования законодательства с целью установления повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты при обеспечении достаточной свободы оборота рентной недвижимости и признании необходимости сбалансированного учета интересов плательщиков ренты.

Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 583 ГК РФ уточняет, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Приведенные легальные определения договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением указывают на то, что конструкция рентного договора сущностно рассчитана на длительные отношения, в рамках которых обладатели дорогостоящего или уникального имущества (получатели ренты, иждивенцы) стремятся распорядиться им таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями.

Когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, поддержание указанных свойств рентных отношений и природы рентного договора осуществляет правило п. 2 ст. 587 ГК РФ о том, что существенным для договора ренты является согласование условия, устанавливающего бремя плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, поручительством, банковской гарантией и т.п.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Недостижение соглашения по такому условию будет означать незаключенность договора ренты в целом.

При заключении договора, опосредующего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, обязательность достижения сторонами соглашения о предоставлении плательщиком ренты обеспечения отсутствует. В судебной практике это законодательное решение трактуется таким образом, что если объектом рентных отношений выступает недвижимое имущество, то нарушение не обязательного к согласованию, но фактически включенного в договор обеспечительного условия, к примеру об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед получателем ренты, не является основанием для принудительного расторжения договора по инициативе получателя ренты*(1).

Действующие правила о рентном договоре принципиально допускают отчуждение плательщиком ренты недвижимости, полученной под выплату ренты*(2), что обусловило потребность в императивном законодательном закреплении ряда обременений прав плательщиков ренты с целью установления повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора.

1. Если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (в том числе признаваемое недвижимым в силу закона), то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ в отношении такого недвижимого имущества возникает рентное обременение (обременение рентой).

Законодатель не только формально установил, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дал объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью (п. 3 ст. 216 ГК РФ), прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии*(3). В соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(4) запись об обременении недвижимости правами получателя ренты (включая запись о содержании обременения, сроке его действия, лице, в пользу которого оно установлено, сумме ренты, наименовании и времени действия документа, на основании которого возникает обременение) вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это обеспечивает каждому потенциальному приобретателю недвижимой вещи возможность в любой момент получить достоверную информацию о наличии или отсутствии рентного обременения.

Важно обратить внимание, что при буквальном прочтении правила п. 1 ст. 586 ГК РФ может сложиться представление о том, будто оно абсолютно не работает и не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик ренты не отчуждает, но иным образом распоряжается рентным имуществом, как-то: передает его в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п. Некоторые правоведы утверждают, что предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица; если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет*(5). Однако если конкретный договор ренты включает в содержание обязанность по предоставлению получателю ренты жилища в передаваемой плательщику недвижимости, то представляется вполне очевидным, что не являющиеся собственниками обладатели рентного имущества будут обременены необходимостью допустить проживание получателя ренты в этой недвижимости.

Думается, что положения п. 1 ст. 586 ГК РФ связывают обременение рентой недвижимого имущества только с прикреплением прав получателя ренты к объекту рентных отношений и не требуют получения плательщиком ренты предварительного согласия получателя на отчуждение недвижимого имущества третьим лицам. В силу ст. 604 ГК РФ таковое необходимо, лишь если речь идет об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Сам смысл наделения права получателя ренты свойством следования состоит в обеспечении устойчивости права при осуществлении оборота объекта обременения, а не в исключении такого оборота. При этом вывод об отсутствии необходимости получения согласия получателя ренты на отчуждение рентной недвижимости (по общему правилу) вопреки высказанному в литературе мнению*(6) отнюдь не противоречит п. 1 ст. 391 ГК РФ, ибо в рассматриваемом случае долг плательщика ренты перед получателем ренты переводится на приобретателя обремененного рентой имущества в силу закона - нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, выступающей прямым исключением из правила о необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.

Неочевиден ответ на вопрос о том, в каком объеме по смыслу п. 1 ст. 586 ГК РФ обязательства плательщика по договору ренты переходят к приобретателю рентного имущества, иными словами, отвечает ли последний по долгам плательщика, накопленным к моменту перехода права собственности на объект обременения. Представляется, что при отсутствии прямой законодательной оговорки об ином на нового собственника падают все, в том числе прошлые (просроченные), обязательства плательщика ренты и происходит полная замена лица (плательщика) в рентном обязательстве. Это не исключает возможных негативных последствий для прежнего плательщика, не сообщившего приобретателю имущества о полном размере рентного долга (ст. 460 ГК РФ), хотя и не влечет возникновения регресса, ибо с момента приобретения обремененного имущества новый плательщик будет платить по ставшим своими (а не по чужим) долгам.

Необходимо отметить, что обременение рентой движимого имущества не только не закрепляется по закону, но и в силу требований п. 3 ст. 308 ГК РФ о недопустимости установления в обязательстве обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, не может быть предусмотрено соглашением сторон договора ренты. Такое законодательное решение в современных условиях нельзя назвать адекватным экономическим потребностям участников рентных отношений. Думается, что вполне разумно предоставить сторонам возможность конструировать рентные обременения в отношении движимого имущества, особенно когда речь идет о таких видах вещей, права (включая обременения) на которые подлежат государственной и иной публичной фиксации (эмиссионные ценные бумаги, музейные ценности).

2. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ при передаче обремененной рентой недвижимости в собственность другого лица плательщик ренты несет субсидиарную с приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Прежде всего следует обратить внимание, что диспозитивный характер указанной нормы не дает возможность исключить ответственность прежнего плательщика ренты, а лишь позволяет договориться о ее более строгой разновидности.

Не менее важно правильно ответить на вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству: договором об отчуждении имущества плательщиком ренты или непосредственно договором ренты. В литературе высказана точка зрения, согласно которой повысить ответственность отчуждателя обремененного рентой имущества можно путем внесения соответствующего условия как непосредственно в договор ренты, так и в договор об отчуждении имущества между последним и предпоследним ее собственниками*(7). Однако видится необходимым решать указанный вопрос с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ, по которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Из этого правила прямо следует, что источником условия о солидарной ответственности приобретателя имущества и бывшего плательщика ренты не может признаваться договор ренты.

Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество неоднократно переходит от одного собственника к другому, то возникает проблема определения субъекта субсидиарной или солидарной ответственности. Может сложиться представление о том, что рентное обременение в данном проявлении связывает всех лиц, в собственности которых хотя бы один раз оказалось обремененное имущество. К примеру, именно таким образом рассуждает А.П. Сергеев, отмечая, что по смыслу закона правило, закрепленное в п. 2 ст. 586 ГК РФ, действует и тогда, когда имущество отчуждается несколько раз, что все лица, через руки которых прошло данное имущество, несут перед получателем ренты дополнительную ответственность за нарушение обязательства плательщиком ренты*(8). С точки зрения В.С. Ема, по российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой*(9). Однако это представление видится противоречащим буквальному толкованию нормы п. 2 ст. 586 ГК РФ. Думается, что субсидиарно обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается лишь каждый предыдущий плательщик.

3. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременяется не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты автоматически (в силу закона, при отсутствии специального соглашения о залоге) приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Такое двойное обременение (и рентой, и залогом) способно вызвать критику как чрезмерно затрудняющее участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту. В частности, в литературе отмечается, что большинство правовых систем при защите интересов рентного кредитора ограничивается установлением свойства следования рентного обременения за недвижимым имуществом*(10), при наличии субсидиарной (и тем более возможной солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты вполне достаточно было бы единственного обременения недвижимости самой рентой*(11). Однако думается, что даже при установлении дополнительной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, совершившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой, дополнительное к рентному залоговое обременение отнюдь не является лишним, ибо в действительности не дублирует защитное действие нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, а создает дополнительное обеспечение интересов получателя ренты. При этом само по себе прикрепление к имуществу дополнительного к ренте права залога не мешает обороту данного имущества. Другое дело, что необоснованно ограничивающим права плательщика ренты как собственника становится предусматриваемая конструкцией залога необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Исключение возможности свободного отчуждения обремененного рентой имущества снижает значение самой конструкции автоматического рентного обременения.

4. Применительно к отношениям пожизненного содержания с иждивением правило абз. 1 ст. 604 ГК РФ дополнительно обременяет плательщика ренты тем, что обеспечивает сохранение за иждивенцем полномочия осуществления жесткого контроля над юридической судьбой и физическим состоянием имущества, переданного в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, несмотря на переход права собственности на это имущество к плательщику ренты.

Хотя в сравнении со ст. 253 ГК РСФСР, вообще не допускавшей отчуждение жилого дома покупателем при жизни продавца по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, ст. 604 ГК РФ действительно носит более либеральный характер*(12), содержащиеся в последней правила достаточно серьезно ущемляют имущественную сферу плательщика ренты как собственника рентной недвижимости.

Если в постоянной ренте и пожизненной ренте, не сопряженной с пожизненным содержанием гражданина, требование о получении плательщиком ренты согласия получателя на распоряжение рентным имуществом не устанавливается напрямую нормами гл. 33 ГК РФ, а лишь косвенно выводится из правил о залоге, возникающем в отношении переданного под выплату ренты недвижимого имущества в силу закона (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 587 ГК РФ), то норма ст. 604 ГК РФ специально указывает на то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. В этом аспекте суждение о том, что закрепленное в ст. 604 ГК РФ правило нельзя рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением*(13), видится некорректным.

По существу права получателя ренты в свете указанного правила не столько выступают прикрепляющимся к вещи обременением, сколько сигнализируют о запуске механизма ограничения правомочия распоряжения в объеме права собственности плательщика ренты. Экономико-юридическое обоснование данного ограничения с позиций п. 1 ст. 1 ГК РФ усматривается в необходимости защиты явного, требующего уважения интереса иждивенца в стабильности источника рентного предоставления, которое в отношениях пожизненного содержания с иждивением выражается не в денежной, а в натуральной форме (обеспечение потребностей в питании, одежде, уходе и т.п.) и во многом зависит от личности конкретного плательщика ренты.

Согласно абз. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Это означает, что право собственности плательщика ренты на полученную по договору недвижимость оказывается ограниченным также в правомочиях владения и пользования, которые не могут осуществляться собственником полностью свободно, в своем интересе. Появление данного ограничения необходимо для обеспечения реализации усиливающего защиту иждивенцев правила ст. 605 ГК РФ, которое при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств допускает принудительный возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

Необходимо отметить, что дополнительные обременения и ограничения, накладываемые на плательщиков в отношениях пожизненного содержания с иждивением, отнюдь не превращают право собственности на рентное имущество в голое право. В частности, следует положительно ответить на вопрос о том, вправе ли плательщик ренты без испрашивания согласия ее получателя зарегистрироваться по месту жительства (пребывания) в являющемся объектом рентных отношений жилом помещении. Именно такой подход разделяют суды, не признавая не санкционированную иждивенцем постановку плательщика ренты (и его родственников) на регистрационный учет в обремененной квартире в качестве основания для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением*(14).

В литературе высказана точка зрения, что заключение договора ренты с пожизненным иждивением не всегда является гарантированным способом для получателей ренты обеспечить свое дальнейшее безбедное будущее*(15), что возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя*(16).

Однако такое направление развития законодательства о ренте видится неправильным. Полное блокирование правомочия распоряжения в праве собственности плательщика ренты способно не только уничтожить действенный механизм рентного обременения, но и существенно сковать свободу самих иждивенцев. Думается, что указанные дополнительные обременения в совокупности составляют весьма эффективный механизм противодействия недобросовестному поведению неисправных плательщиков ренты и в целом обеспечивают адекватное сущностным свойствам рентных отношений и природы рентного договора сбалансированное гражданско-правовое воздействие.

В порядке совершенствования законодательства видится необходимым и достаточным: а) указать на сохранение рентного обременения, по содержанию представляющего правомочия владения и пользования обремененной недвижимостью, не только при ее отчуждении, но и при ином распоряжении; б) уточнить, что обязательства плательщика по договору ренты переходят к приобретателю рентного имущества в полном объеме, включая долги плательщика, накопленные к моменту перехода права собственности на объект обременения; в) подумать об изъятии необходимости испрашивать согласие залогодержателя на распоряжение рентным имуществом при реализации вытекающего из договора ренты залогового обременения; г) рассмотреть возможность наделения участников рентных отношений правом конструировать подлежащие публичной фиксации рентные обременения в отношении движимого имущества; д) специально решить вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству, разъяснив, что с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ таковым не может признаваться договор ренты; е) конкретизировать норму ст. 586 ГК РФ правилом о том, что если переданное под выплату ренты недвижимое имущество неоднократно переходит от одного собственника к другому, то субсидиарно (или солидарно) обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается лишь каждый предыдущий (предпоследний) плательщик.

Список литературы

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. N 33-4268/2012.

Гражданское право: учеб.: в 4 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 3.

Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Административное право. 2011. N 2.

Карпухин Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практ. коммент. / под ред. А.П. Сергеева. М., 2010 // ИПС "Гарант".

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 2 т. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 6-е изд., перераб. и доп. М., 2011. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ.

Мисник Н.Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в собственность // Нотариус. 2011. N 1.

Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. N 33-42697.

Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. N 2.

Сорокина Ю. Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных моментах договора пожизненной ренты // Жилищное право. 2013. N 3.

Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М., 2006.

Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1.

В.А. Микрюков,

кандидат юридических наук, адвокат,

доцент Московского государственного юридического

университета им. О.Е. Кутафина (Москва)

"Российский юридический журнал", N 1, январь-февраль 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. N 33-4268/2012.

*(2) Норма ст. 253 ГК РСФСР, посвященная формально отнесенным к купле-продаже, но по существу рентным отношениям, воспрещала отчуждение жилого дома, приобретенного с условием пожизненного содержания продавца, до конца жизни иждивенца.

*(3) Указанная особенность рентных отношений позволяет ученым вполне справедливо рассуждать о вещном характере права получателя ренты на жилую недвижимость, переданную под выплату ренты (Карпухин Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2. С. 23-30; Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 28-32).

*(4) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

*(5) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 2 т. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 6-е изд., перераб. и доп. М., 2011. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ. С. 517.

*(6) Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М., 2006.

*(7) Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4. С. 77-98; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т. 1. С. 517.

*(8) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практ. коммент. / под ред. А.П. Сергеева. М., 2010 // ИПС "Гарант" (автор комментария - А.П. Сергеев).

*(9) Гражданское право: учеб.: в 4 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 3. С. 433.

*(10) Гражданское право. Т. 3. С. 433.

*(11) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т. 1. С. 518.

*(12) Мисник Н.Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в собственность // Нотариус. 2011. N 1. С. 33-35.

*(13) Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. N 2. С. 20-24.

*(14) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. N 33-42697.

*(15) Сорокина Ю. Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных моментах договора пожизненной ренты // Жилищное право. 2013. N 3. С. 41-66.

*(16) Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Административное право. 2011. N 2. С. 99-104.