Отметки о возражении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (А.В. Дёмкина, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 2, февраль 2014 г.)

Отметки о возражении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество

C 1 марта 2013 года в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) появилось правило об отметках о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее в государственном реестре (далее - также правила об отметках)*(1). Для реализации этого правила в отношении прав на недвижимое имущество Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости", вступившим в силу с 1 октября 2013 года, вводится новая статья 28.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав)*(2). Однако не все положения указанной статьи соответствуют правилам статьи 8.1 ГК РФ.

Правила об отметках о возражении (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ) направлены на обеспечение оперативной защиты законного правообладателя имущества от неправомерного изменения данных реестра прав на имущество. В соответствии с пунктом 7 статьи 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в государственный реестр в порядке, установленном законом, может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Законодатель называет следующие условия внесения такой отметки:

1) право уже должно быть зарегистрировано в реестре. Правом на внесение отметки о возражении может воспользоваться только правообладатель, право которого в установленном порядке было внесено в государственный реестр прав. Это правило появилось в ГК РФ, так как в отношении "неучтенного" права процедура внесения отметки о возражении была бы осложнена тем, что ни об объекте права, ни о правообладателе, ни о самом праве никаких данных в реестре нет. Особых препятствий для включения подобного правила об отметках в отношении "неучтенных" прав нет, и в последующем законодатель мог бы расширить возможность применения подобного права;

2) отметка о возражении вносится только по заявлению лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Таким образом, этот способ защиты неприменим, например, в том случае, когда один из наследников, пропустивший срок принятия наследства и оспаривающий права другого наследника, хотел бы внести в реестр отметку, чтобы как-то повлиять на реализацию спорного имущества. Поскольку воспользоваться подобным способом защиты может только лицо, которое было уже указано в реестре как правообладатель, такой наследник правом на "отметку" не обладает. Это условие применения права на отметку о возражении также введено для ограничения возможности злоупотреблений таким правом. Таким образом, правила об отметках направлены на защиту прав лица, права которого зарегистрированы в реестре;

3) отметка о возражении лица отражается в реестре прав не более трех месяцев. Это время предоставляется правообладателю для подготовки документов в суд. По истечении трех месяцев и при неиспользовании права на обращение в суд отметка автоматически аннулируется. Если исковое заявление все же подается в суд, то отметка о возражении меняется на отметку о наличии судебного спора. Сведения об отметке в течение трех месяцев доступны третьим лицам, и новый приобретатель имущества, в отношении которого имеется соответствующая отметка в реестре, несет риск того, что он может быть признан недобросовестным.

Согласно абзацу 2 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ в случае возникновения спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Наличие отметки о возражении в отношении зарегистрированного права как раз и свидетельствует о том, что данные государственного реестра могут являться недостоверными. В связи с этим можно говорить, что законодательно установлена не безусловная достоверность реестра, а презумпция его достоверности*(3).

Таким образом, законный правообладатель, узнав о нарушении своего права, благодаря новым правилам может защитить соответствующее право оперативно. Эта возможность предоставляется ему единожды: в случае если он не воспользуется правом на обращение в суд. Ограничение в количестве возможных заявлений о возражении появилось в ГК РФ в целях предотвратить возможные злоупотребления подобным правом. Так, по мнению Российского союза промышленников и предпринимателей, новеллы законодательства об отметках могли вызвать многочисленные злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, также они не соответствуют принципу публичной достоверности государственного реестра*(4). Однако, по нашему мнению, с введением в ГК РФ принципа добросовестности и новых правил о злоупотреблении правом участникам гражданского оборота предоставлены эффективные средства защиты против возможных злоупотреблений правом на "отметку". Отметим, что по российскому законодательству последствием злоупотребления правом может быть не только отказ в защите права, но и возмещение убытков, причиненных в результате злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).

Порядок внесения отметки о возражении должен быть установлен законом. Этот вопрос регламентирует статья 28.1 Закона о государственной регистрации прав.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав (вступил в силу с 1 октября 2013 года) запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в единый государственный реестр прав на основании заявления лица, право собственности которого в реестре прав было зарегистрировано ранее (такой субъект именуется в законе предшествующим правообладателем). Однако это правило уже существенным образом ограничивает возможности, заложенные статьей 8.1 ГК РФ, поскольку в положениях ГК РФ право на "отметку" предоставляется любому правообладателю, а не только собственнику имущества. Это может быть и лицо, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения, и арендатор имущества при определенных обстоятельствах (например если сведения о регистрации договора аренды помещения или части помещения как обременения прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) исключены из реестра прав до прекращения арендных отношений). В перечисленных случаях нет необходимости ограничивать иных правообладателей в оперативном способе защиты своих прав, и правила указанной нормы закона о государственной регистрации прав могли бы быть применимы и к таким лицам.

В пункте 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав устанавливаются основания аннулирования отметки о возражении. Отметим, что не все из предусмотренных указанным законом оснований являются бесспорными.

Не вызывает вопросов такое основание, как заявление о снятии отметки от того же лица, которое подавало заявление о внесении отметки о возражении в реестр прав, подаваемое до истечения установленного законом срока - 3 месяца. Возможно, правообладатель ошибся или передумал, поэтому нет необходимости в наличии такой отметки.

Без заявления предшествующего правообладателя (то есть собственника) запись в реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается до истечения трех месяцев со дня ее внесения в единый государственный реестр прав на основании решения государственного регистратора в следующих случаях:

1) предшествующий правообладатель не оспорил право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом). Это положение закона о государственной регистрации прав противоречит пункту 7 статьи 8.1 ГК РФ, устанавливающему аннулирование отметки по истечении трех месяцев, а не в течение трех месяцев. Таким образом, по правилам закона, регистратор вправе исключить отметку о возражении и на пятый день после ее внесения, если нет данных об обращении в суд. В такой ситуации в силу приоритета норм ГК РФ перед другими законами отметка должна аннулироваться только по истечении трех месяцев, но не раньше;

2) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил право в суде одновременно с внесением в реестр прав записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования. В приведенном случае одна запись (о наличии возражения) должна быть заменена другой (о наличии судебного спора в отношении права);

3) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение принято судом). В этих случаях аннулирование отметки обосновывается наличием вступившего в законную силу решения суда, в соответствии с которым установлено, что заявитель о внесении записи об отметке не прав;

4) осуществлены государственная регистрация прекращения права и закрытие в связи с этим соответствующего раздела единого государственного реестра прав на такой объект недвижимости, обусловленное прекращением его существования, в том числе гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, образованием из него объектов недвижимости. Это основание не является бесспорным, поскольку возражение как раз и может заключаться в том, что без ведома предшествующего правообладателя совершен раздел или иное преобразование объекта недвижимости либо неправомерно представлены документы о гибели объекта. Однако абзац 13 пункта 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав устанавливает правило, которое позволяет внести отметку о возражении предшествующему собственнику в случае раздела недвижимого объекта. Погашение записи в реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в связи с прекращением существования объекта недвижимости и образованием из него объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право (если это право не было оспорено в судебном порядке), не является для предшествующего правообладателя такого объекта недвижимости, прекратившего существование, препятствием для подачи заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на образованные из него объекты недвижимости и внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав. Таким образом, по мнению авторов закона, в этом случае необходимо подавать заявление о внесении отметки в отношении вновь образованных объектов.

Запись в едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи.

Таким образом, правила абзаца 8 пункта 1 статьи 28.1 Закона о регистрации прав в качестве самостоятельного основания для аннулирования отметки называют вступивший в законную силу судебный акт о погашении записи. Следовательно, допускается судебное разбирательство только по требованиям о погашении записи о возражениях, вне рамок рассмотрения дела об обоснованности возражений и без разрешения вопроса о праве по существу. Это правило может повлечь нарушение прав соответствующего правообладателя.

В пункте 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав устанавливаются и основания, по которым заявление о наличии возражения возвращается представившему его лицу без рассмотрения. Это такие обстоятельства, когда основания для включения в реестр отметки отсутствуют. Закон называет следующие случаи:

1) запись в реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании заявления указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода права). Таким образом, в соответствии с Законом о государственной регистрации прав заявитель не вправе "передумывать", воспользоваться правом на отметку он вправе только единожды;

2) запись в реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также независимо от наличия записи о государственной регистрации перехода такого права);

3) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех месяцев со дня внесения по его заявлению в реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;

4) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде);

5) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с государственной регистрацией права на этот объект недвижимости нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя;

6) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с поступлением решения суда, которое вступило в законную силу и согласно которому в прекращении такого права судом было отказано.

Все эти основания для возвращения заявления направлены на ограничение количества возможных отметок о возражении. Во всех этих случаях орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме предшествующего правообладателя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления.

Пункт 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав определяет и правовые последствия наличия в реестре отметки о возражении. Запись в реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении. Следовательно, отметка о возражении не может помешать реализации прав субъекта, который в реестре прав указан как собственник. Однако наличие отметки повлияет на добросовестность приобретателя такого имущества, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ в случае возникновения спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Наличие отметки о возражении в отношении зарегистрированного права или отметки о наличии судебного спора свидетельствует о том, что данные государственного реестра могут быть недостоверными.

Таким образом, новые правила об отметках в государственном реестре прав о наличии возражений приняты с целью защиты правообладателя в случае неправомерного исключения его из реестра в результате незаконных действий третьих лиц в силу недействительной сделки и других обстоятельств путем "предупреждения" появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта. Эта мера должна способствовать защите от противоправного присвоения чужой собственности. Но нормы Закона о государственной регистрации прав в части правил о таких отметках должны быть приведены в соответствие с соответствующими правилами статьи 8.1 ГК РФ.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1 994 года N 51-ФЗ.

2. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости: Федеральный закон от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ.

4. О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом: письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 марта 2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13.

5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.

6. Фоков А.П. Законодательные новеллы части первой Гражданского кодекса России: комментарии и размышления // Российский судья. 2013. N 2.

А.В. Дёмкина,

ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по

гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству,

кандидат юридических наук (г. Москва)

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 2, февраль 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что правила статьи 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество будут подлежать применению не только к правам на недвижимость, но и ко всем случаям, когда по закону требуется государственная регистрация прав, в том числе к регистрации перехода исключительных прав.

*(2) По мнению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, правила статьи 8.1 ГК РФ об отметках не должны были применяться до включения в Закон о государственной регистрации прав порядка включения в реестр отметки о наличии возражений. Подробнее см. [5].

*(3) Подробнее см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.

*(4) См.: Фоков А.П. Законодательные новеллы части первой Гражданского кодекса России: комментарии и размышления // Российский судья. 2013. N 2. С. 2-8.