Содержание общего имущества: особенности финансирования ТСЖ (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2014 г.)

Содержание общего имущества: особенности финансирования ТСЖ

Если домом управляет коммерческая организация, взаимные права и обязанности такой организации и собственников помещений возникают из договора управления, особенности которого определены законом*(1). Что меняется, если МКД передан в управление ТСЖ?

Общие положения Жилищного кодекса об управлении МКД не делают различий между формами управления. Цели управления МКД едины независимо от избранной в конкретном доме формы, среди прочего это надлежащее содержание общего имущества (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Правила осуществления деятельности по управлению МКД (утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) тоже едины для всех форм управления, как и минимальный перечень необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества работ и услуг (утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). Согласно п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

Договор управления в силу закона обязывает УК выполнять все мероприятия по содержанию общего имущества, необходимые для обеспечения его надлежащего состояния в соответствии с нормативными актами, независимо от указания их в договоре за плату, согласованную сторонами. Такое положение изложено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 (далее - Постановление N 6464/10).

Хотя нормы ЖК РФ о правовом статусе ТСЖ и не содержат дословно подобных тезисов, они не дают оснований прийти к иным выводам. В пользу того, что ТСЖ в том же объеме, что и УК, обязано выполнять все необходимые мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества (независимо от того, было ли принято специальное решение общим собранием собственников помещений или членов ТСЖ), говорят следующие моменты:

- целями создания ТСЖ являются совместное управление собственниками помещений общим имуществом в МКД, создание, содержание, сохранение и приращение такого имущества (п. 1 ст. 135 ЖК РФ);

- ТСЖ обязано осуществлять управление МКД в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ, и обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме (п. 2, 4 ст. 138 ЖК РФ);

- при управлении домом товариществом оно несет ответственность за содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями технических регламентов и Правил содержания общего имущества (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ);

- ТСЖ является субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ (п. 3.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 (далее - Постановление N 11)).

Собственники помещений и ТСЖ не подписывают договор, в котором мог бы быть ограничен круг обязанностей товарищества (как изначально применительно к УК понимался пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Вместо этого на общем собрании членов ТСЖ утверждаются годовой план содержания и ремонта общего имущества, а также смета доходов и расходов на год (включая необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества), а на ее основании - размер платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество (пп. 4, 8, 8.1 п. 2 ст. 145, пп. 2, 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Очевидно, что расходы на содержание и ремонт общего имущества (как база для определения размера платежей собственников помещений) оцениваются на основе годового плана работ. В свою очередь, при составлении последнего ТСЖ, как и при составлении перечня мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества управляющей организацией, возможны просчеты, ошибки и пр. Рост расходов на запланированные мероприятия, необходимость выполнить обязательные мероприятия, не включенные в годовой план по той или иной причине, что обусловливает недостаток финансирования ТСЖ, не являются поводом для невыполнения таких мероприятий и не снимают с ТСЖ ответственности за их невыполнение. В отношении УК данный вывод прямо сформулирован в п. 3.3 Постановления N 11, но может быть применен и для ТСЖ. Об этом свидетельствуют также примеры из арбитражной практики. ТСЖ нельзя привлечь к административной ответственности за невыполнение обязательных мероприятий по содержанию общего имущества, только если им были приняты все зависящие от него меры по соблюдению соответствующих норм и правил. В этом случае отсутствует вина ТСЖ в совершении правонарушения (ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ).

Так, в Постановлении от 07.10.2013 N 17АП-9615/2013-АК Семнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что отсутствие необходимых денежных средств, а также отказ собственников жилых помещений от финансирования работ по наладке системы пожаротушения и автоматического дымоудаления в 2010 году не свидетельствуют о принятии товариществом всех зависящих от него мер по устранению нарушений пожарной безопасности в 2011 году, притом что нарушение требований пожарной безопасности было выявлено в 2013 году.

Доводы товарищества о том, что нарушения вызваны недостаточным финансированием и низкими тарифами за коммунальные услуги (что свидетельствует об отсутствии вины), подлежат отклонению, поскольку в материалы дела не представлено доказательств совершения возможных действий по соблюдению установленных правил и норм по содержанию жилого фонда, а также доказательств того, что товарищество осуществляло взыскание задолженности с жителей указанного дома, принимало меры по увеличению тарифов за содержание и ремонт жилого дома (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 N 15АП-10772/2013).

Интересный случай был рассмотрен в деле N А12-29820/2012: в ходе проверки было выявлено ненадлежащее техническое состояние балконной плиты, угрожающее безопасности проживающих в помещении граждан. Контролирующий орган выдал ТСЖ предписание об устранении нарушений, товарищество попыталось оспорить его, но безуспешно (Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013). ТСЖ считало, что с него должны быть сняты все требования в связи с тем, что общее собрание собственников помещений приняло решение участвовать в программе по устранению аварийных ситуаций за счет средств местного бюджета и не ремонтировать балконную плиту за счет дополнительных средств собственников. Тем не менее суды отметили, что такие решения общего собрания собственников помещений не делают оспариваемое предписание неисполнимым, незаконным и необоснованным. ТСЖ все равно должно принимать все необходимые меры по соблюдению обязательных требований к состоянию общего имущества, в частности, хотя бы подготовить документы для участия в бюджетной программе (проектную документацию на ремонт). А в Решении от 30.08.2013 по делу N А32-6866/2013 Арбитражный суд Краснодарского края признал законным предписание, обязывающее ТСЖ провести шумозащитные мероприятия (работа насосной установки, относящейся к общему имуществу, вызывала шум в квартире, превышающий предельно допустимые показатели), и распространил на ТСЖ вывод из Постановления N 6464/10 о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости их выполнения и оказания особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Ключевой момент. Даже если общее собрание постановило, что собственники помещений не будут оплачивать необходимые ремонтные работы, ТСЖ все равно обязано их выполнять.

Примечательно, что в данной ситуации проявляется двойственная природа ТСЖ. С одной стороны, это объединение собственников помещений в МКД, преследующих свои интересы, а с другой - самостоятельное юридическое лицо, имеющее свои права и несущее собственные обязанности, многие из которых обусловлены законодательством. Отождествлять права и обязанности ТСЖ с правами и обязанностями объединения собственников помещений в МКД неправильно. Кстати, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 сказано, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ, только в рамках правоотношений, связанных с налогообложением операций по предоставлению услуг по содержанию общего имущества. Один из примеров, когда интересы собственников помещений (членов ТСЖ) не совпадают с интересами (обязанностями) товарищества как юридического лица, был рассмотрен в статье "Плохие" долги жильцов перед ТСЖ" (N 2, 2012): ТСЖ обязано создавать резерв по сомнительным долгам и списывать безнадежную задолженность, даже если члены товарищества не желают оплачивать чужие долги.

Принятие общим собранием членов товарищества как органом управления ТСЖ решения о непроведении необходимых работ за счет средств собственников помещений не снимает с ТСЖ обязанности выполнить их и соответствующей ответственности. Заинтересованный собственник помещения в МКД вправе предъявить ТСЖ претензию по качеству услуг (п. 2 ст. 143.1 ЖК РФ) и добиться выполнения конкретного мероприятия в принудительном порядке.

Таким образом, ТСЖ, как и УК, обязано выполнять все необходимые мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества:

- предусмотренные в плане, утвержденном общим собранием;

- обязательные, которые могли быть, но не были предусмотрены планом (текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги);

- обязательные, вызванные обстоятельствами, которые ТСЖ не могло разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых оно не отвечает.

Как и для УК, для товарищества самое главное - определить источник и порядок финансирования каждой группы мероприятий. Обратите особое внимание на отличие УК от ТСЖ: УК (пусть даже в форме некоммерческой организации) ведет предпринимательскую деятельность по управлению МКД, следовательно, несет предпринимательский риск, в частности, связанный с ценообразованием. Первые две группы мероприятий, названных выше, УК выполняет за счет платы по договору управления, согласованной с общим собранием собственников помещений (она не вправе требовать ее повышения). Что касается ТСЖ, его деятельность по управлению домом рассматривается как основная уставная деятельность, ради которой оно было создано. Все возможные источники доходов (платежи собственников помещений, дополнительные поступления от аренды общего имущества, собственного имущества ТСЖ, оказания дополнительных услуг, процентные доходы) закладываются в смету и покрывают планируемые расходы на основную деятельность. Категория предпринимательского риска нехарактерна для уставной деятельности некоммерческих организаций: в конечном итоге убытки (точнее, дефицит финансирования необходимых расходов) покрываются участниками. В связи с этим вызывает недоумение норма из п. 44 Новых правил предоставления коммунальных услуг о том, что превышение стоимости коммунального ресурса на ОДН, поставленного согласно показаниям ОПУ, над тем же показателем, исчисленным исходя из нормативов потребления, в общем случае оплачивается за счет средств исполнителя коммунальных услуг (в частности, ТСЖ).

Попытки собственников помещений позиционировать ТСЖ в качестве хозяйствующего субъекта, несущего финансовые риски, - это тупиковый путь, ведущий к банкротству товарищества. Именно поэтому ТСЖ нередко создает фонд непредвиденных расходов (финансируется в общем порядке за счет поступлений по смете), который и предназначен в числе прочего для оплаты неотложных обязательных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества, не включенных в план работ. Причем здесь неважно, из-за чего конкретные мероприятия не были запланированы: ввиду упущения ответственных лиц или по объективным причинам (обстоятельства выходят за рамки естественного износа здания).

Ключевой момент. Независимо от причины, по которой конкретные мероприятия не были учтены в плане и смете, они должны быть выполнены ТСЖ. Источник финансирования определяется в общем порядке собранием членов товарищества (задним числом).

Если у товарищества есть накопления на ремонт общего имущества, можно использовать их. Правомерность таких действий подтвердил суд. Так, с 2009 года ТСЖ собирало средства на капитальный ремонт общего имущества. В 2011 году во исполнение судебного решения товарищество провело ремонт кровли за счет собранных средств без проведения общего собрания собственников помещений. Другое ТСЖ, избранное в качестве нового способа управления МКД, требовало перечислить ему средства ремонтного фонда в полном объеме, утверждая, что трата их без решения общего собрания собственников помещений незаконна. Однако арбитры пришли к противоположному выводу: решение суда является обязательным для исполнения, ТСЖ является некоммерческой организацией и не располагает иными средствами кроме средств, перечисленных собственниками, фактически средства израсходованы на неотложные ремонтные работы (Решение Арбитражного суда Магаданской области от 07.12.2012 по делу N А37-2804/2012, оставлено без изменения Постановлением ФАС ДВО от 15.07.2013 N Ф03-3120/2013).

Если никаких подобных резервных накоплений нет, стоимость неотложных работ формирует перерасход по смете, решение об источнике финансирования которого выносится на общее собрание членов ТСЖ. Представляется, что собрание обратит особое внимание на заключение ревизора товарищества об обоснованности произведенных расходов (пп. 2 п. 3 ст. 150 ЖК РФ). При этом ТСЖ не имеет возможности взыскать с собственников помещений (в том числе с членов товарищества) платежи для финансирования неотложных работ, если решение об оплате соответствующих расходов не было принято общим собранием членов ТСЖ. Поясним сказанное. Согласно п. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в МКД своих обязанностей по участию в осуществлении общих расходов товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А обязательные платежи и взносы утверждаются общим собранием членов ТСЖ (пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). В его обход устанавливать обязательные платежи и взносы незаконно.

* * *

Неважно, кто управляет домом (УК на основании договора или ТСЖ на основании устава). Главное - обеспечить надлежащее содержание общего имущества. Поэтому, если конкретные необходимые мероприятия не были запланированы, по ним нет решения общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ, они все равно должны быть выполнены. Расходы на эти мероприятия могут быть покрыты за счет фонда непредвиденных расходов, резерва на ремонт (если он формируется сверх обязательных отчислений в фонд согласно ЖК РФ). В противном случае членам ТСЖ на ежегодном собрании придется определить источник их финансирования. Такого механизма по принудительному взысканию понесенных расходов на непредвиденные неотложные мероприятия, какой есть у УК, товарищество не имеет.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статью "Обязательные и дополнительные мероприятия по содержанию общего имущества: особенности финансирования УК" (N 12, 2013).