Вопрос: Незавершенный строительством индивидуальный жилой дом в 2009 году был приобретен гражданином в собственность по договору купли-продажи по результатам торгов, проведенных органом местного самоуправления. После чего на дом, как объект незавершенного строительства, было оформлено право собственности и получено соответствующее свидетельство. Строительство дома было начато до 2004 года, до введения в действие ГрК РФ, в соответствии с решением органа местного самоуправления о выделении земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Можно ли оформить право собственности на строящийся жилой дом без получения разрешения на строительство? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

Незавершенный строительством индивидуальный жилой дом в 2009 году был приобретен гражданином в собственность по договору купли-продажи по результатам торгов, проведенных органом местного самоуправления. Дом выставлялся на торги для погашения долгов физического лица. После чего на дом, как объект незавершенного строительства, было оформлено право собственности и получено соответствующее свидетельство. В документах, переданных по итогам торгов, отсутствовало разрешение на строительство. Строительство дома было начато до 2004 года, до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с решением органа местного самоуправления о выделении земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Можно ли оформить право собственности на строящийся жилой дом без получения разрешения на строительство?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

До 1 марта 2015 года для оформления гражданином права собственности на жилой дом, возведенный на земельном участке, который выделен под индивидуальное жилищное строительство, предоставлять разрешение на строительство не требуется.

Обоснование вывода:

Общие правила, предусматривающие порядок выдачи разрешения на строительство, установлены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных кодексом.

К таким случаям ч. 17 ст. 51 ГрК РФ относит строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитальный ремонт объектов капитального строительства; иные случаи, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Отметим, что строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства под действие названной нормы не подпадает (смотрите решение Калининградского областного суда от 12.01.2012 по делу N 7А-2/2012).

Между тем в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон N 93-ФЗ) введена упрощенная процедура оформления прав граждан на некоторые объекты недвижимости. Так, например, упрощен порядок государственной регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества, как земельные участки, предоставленные для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные или создаваемые на них строения или сооружения.

В связи с введением упрощенной процедуры оформления прав граждан на указанные объекты недвижимости Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) был дополнен ст. 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества". Указанная статья Закона N 122-ФЗ является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие упомянутой нормы. Объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, входят в указанный перечень (п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).

Применительно к рассматриваемому вопросу в рамках упрощенного порядка оформления прав на некоторые объекты недвижимости или в порядке "дачной амнистии", как в обиходе называют этот порядок, вполне возможно оформить право собственности на строящийся жилой дом без получения разрешения на строительство. Ведь в соответствии с п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:

- документы, подтверждающие факт постройки жилого дома и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен построенный жилой дом.

Отметим, что представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке.

В силу п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ документом, подтверждающим факт постройки жилого дома, является разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию. Однако до 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, до 1 марта 2015 года для оформления гражданином права собственности на жилой дом, возведенный на земельном участке, который выделен под индивидуальное жилищное строительство, предоставлять разрешение на строительство не требуется.

В этой связи смотрите, например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2012 N 33-793/2012, решение Клинского городского суда Московской области от 27.06.2012 по делу N 2-1479/12.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

3 марта 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.