Вопрос: Государственное бюджетное учреждение культуры ранее заключало с контрагентами договоры оказания услуг, в рамках которых предоставляло для мероприятий контрагентов помещения, а также оказывало сопутствующие услуги (аниматоры, гардероб, буфет и т.п.). В настоящее время планируется передавать помещения в аренду (без оказания каких-либо сопутствующих услуг) на несколько часов. Учредителем государственного бюджетного учреждения является орган исполнительной власти г. Москвы. Может ли государственное бюджетное учреждение сдавать помещение в почасовую аренду? Какова процедура оформления такой сдачи в почасовую аренду? Каковы условия установления арендной платы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

Государственное бюджетное учреждение культуры ранее заключало с контрагентами договоры оказания услуг, в рамках которых предоставляло для мероприятий контрагентов помещения, а также оказывало сопутствующие услуги (аниматоры, гардероб, буфет и т.п.). В настоящее время планируется передавать помещения в аренду (без оказания каких-либо сопутствующих услуг) на несколько часов. Учредителем государственного бюджетного учреждения является орган исполнительной власти г. Москвы.

Может ли государственное бюджетное учреждение сдавать помещение в почасовую аренду? Какова процедура оформления такой сдачи в почасовую аренду? Каковы условия установления арендной платы?

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если такой срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). В свою очередь, установленный сделкой срок может определяться в том числе и периодом времени, исчисляемым в часах (ст. 190 ГК РФ).*(1) Каких-либо иных правил в отношении договоров аренды (в том числе и недвижимости) гражданское законодательство не устанавливает. Поэтому такие договоры могут заключаться на срок, определенный в часах, в том числе и не превышающий суток.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614, ст. 654 ГК РФ). Закон не запрещает определять размер арендной платы, причитающейся с арендатора за весь срок аренды, из расчета стоимости одного часа пользования объектом аренды (смотрите, например, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 N 20АП-3996/13, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 N 05АП-10492/13).

Ни в одном нормативном акте не установлен особый порядок, который должен соблюдаться при передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, если предусмотренный договором срок аренды составляет несколько часов (менее суток).

Заключение договоров аренды в отношении государственного недвижимого имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям, по общему правилу должно осуществляться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ)). Исчерпывающий перечень исключений из этого правила установлен положениями ст. 17.1 N 135-ФЗ. В частности, без проведения торгов заключаются договоры аренды:

- на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается) (п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ);

- части или частей помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 квадратных метров и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

При этом специального порядка заключения таких договоров, а также требований к их условиям Закон N 135-ФЗ не устанавливает.

Из ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в тех случаях, когда предоставление в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями на праве оперативного управления, требует согласия собственника, обязательным является проведение независимой оценки. При этом, несмотря на обязательность привлечения оценщика, указанная в отчете об оценке стоимость по общему правилу носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ст. 12 указанного Закона, п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

В силу ст.ст. 296, 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" бюджетные учреждения распоряжаются находящимся в их оперативном управлении недвижимым имуществом только с согласия собственника.

Соответственно, для заключения договора аренды учреждению необходимо согласие собственника на это, а также предварительное проведение независимой оценки объекта аренды.

В отношении бюджетных учреждений г. Москвы полномочия собственника, связанные с согласованием сделок по распоряжению недвижимым имуществом, осуществляет Департамент городского имущества города Москвы (п. 4.2.44 Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП).

Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 03.10.2011 N 2244-р утверждено Положение о порядке дачи согласия Департаментом имущества города Москвы на заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными учреждениями города Москвы (далее - Положение). Кроме того, пунктом 2.3 названного распоряжения установлено, что при заключении возмездных договоров устанавливается рыночная ставка арендной платы за пользование имуществом, если иное не установлено нормативно-правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Документы, которые государственному бюджетному учреждению необходимо представить в Департамент имущества города Москвы для рассмотрения вопроса о даче согласия Департамента на заключение договора, перечислены в п. 4 Положения. Одним из таких документов является оригинал письма-согласования органа исполнительной власти, осуществляющего функции и полномочия учредителя учреждения (в рассматриваемом случае - орган исполнительной власти г. Москвы). Также в Департамент предоставляется проект договора аренды, примерная форма которого утверждена в Приложении 2 к распоряжению.

Таким образом, для заключения указанных в вопросе договоров аренды необходимо получение согласия собственника, учредителя, а также предварительное проведение независимой оценки объекта аренды.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Штукатурова Татьяна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

4 марта 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите применительно к рассматриваемой ситуации соответствующие определения, приведенные в приказе Департамента культуры г. Москвы от 21.09.2012 N 743.