Особенности договора аренды торгового объекта (В.А. Белов, "Право и экономика", N 2, февраль 2014 г.)

Особенности договора аренды торгового объекта

В настоящее время выделяют пять типов договоров аренды в рамках гражданского законодательства. Однако некоторые важные для общественных отношений объекты гражданских прав отдельно не регламентированы ни в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)*(1), ни в рамках специального законодательства. О порой необоснованном и неверном выделении типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика [1, 2].

Федеральный закон от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (ред. от 30 декабря 2012 г., с изм. и доп., вступившими в силу с 1 января 2013 г.) (далее - Закон о торговле)*(2) вводит определение торгового объекта, под которым понимаются здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров. Данный вид объекта гражданских правоотношений является особым, прежде всего в связи с его высокой ценовой стоимостью и многогранностью субъектов, участвующих в тех или иных абсолютных и относительных отношениях по поводу использования такого вида имущества. Кроме того, данный объект обладает особой конечной целевой направленностью и ориентированностью - на потребителя.

По мнению автора настоящей статьи, подлежит дополнительному регулированию, в рамках Закона о торговле, договор аренды торгового объекта (договор аренды торговой площади). Выделение данного типа договора именно в специальном законодательстве обусловлено следующим: Закон о торговле содержит положения, касающиеся формы осуществления торговли (в стационарных торговых объектах, внестационарных торговых объектах, на ярмарках, выставках и т.п.). Однако в данном законе отсутствуют специальные нормы, которые регулируют, в частности, конструкцию договора аренды торгового объекта (площади).

Некоторым покажется предложенное выделение недостаточно обоснованным, искусственным, так как стороны в силу действия свободы договора вправе включать в содержание договора аренды все необходимые условия. Однако если следовать такой логике, то в силу свободы договора достаточно закрепление в ГК РФ только общей части, посвященной аренде. В то же время законодатель неслучайно пошел по иному пути.

Обоснованность выделения договора аренды торгового объекта в отдельный тип договора в рамках специального законодательства (Закон о торговле) подкреплена установленным ограничением по занятию торговых площадей (аренде таких торговых площадей) на территории субъекта, города федерального значения, муниципального района. Статья 14 Закона о торговле предусматривает следующее: хозяйствующий субъект, осуществляющий розничную торговлю продовольственными товарами и доля которого превышает 25% объема всех реализационных товаров в денежном выражении за предыдущей финансовый год в границах субъекта Российской Федерации, муниципального района, городского округа, не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности под страхом признания такой сделки недействительной (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле) и привлечения к административной ответственности в случаях, предусмотренных законодательством [2].

Данные действия в первую очередь направлены на защиту интересов потребителей по воспрепятствованию монополистической деятельности продавцами в сфере розничной торговли на территории определенного субъекта. О данном обстоятельстве также свидетельствует и судебная практика.

В одном из дел общество выдвинуло требование об отмене решения антимонопольного органа. Оспариваемым решением общество признано нарушившим ч. 1 ст. 14 Закона о торговле. В результате всестороннего изучения материалов дела кассационная инстанция арбитражного суда пришла к следующему выводу: "В удовлетворении требований отказать, поскольку общество было не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям на территории муниципального района, так как доля оборота продовольственными товарами в общем обороте розничной торговли продовольственными товарами в границах муниципального района составила более 25 процентов"*(3).

Кроме того, предложенные положения, регламентирующие договор аренды торгового объекта, должны содержать нормы о запрете досрочного немотивированного расторжения договора по инициативе арендодателя, даже если стороны согласовали такое положение в тексте договора (признавать такое условие ничтожным), так как данное обстоятельство может повлечь существенные издержки со стороны арендатора, связанные с освобождением площади и вывозом продукции, а также организацией ее временного хранения.

Возможно, следует поставить вопрос о конкурсном характере заключения такого рода договора, в котором будет прописана регламентация условий договора аренды торгового объекта. По результатам проведения данного конкурса договор аренды торгового объекта, предполагается, будет заключен с тем арендатором, который предложил наиболее оптимальные условия, в том числе с теми, кто продемонстрировал наибольшую ориентированность на потребителя. В то же время в конкурсной документации и в проекте договора аренды торгового объекта должны быть урегулированы вопросы изменения арендной платы путем недопущения злоупотребления правовом со стороны арендодателя. Обязательность проведения конкурса на заключение договор аренды торгового объекта (площади) будет образовываться в случае установления конкретной цели договора - для размещения торгового объекта для реализации товара (продукции) в розницу. Реализация данного принципа для аренды торговых объектов будет особо актуальна в тех местностях, где обнаруживается дефицит социально ориентированных торговых объектов. Так как чрезмерный "скачок" в арендной плате может существенно отразиться на ценах товара (продукции), которая, в свою очередь, ориентирована, порой на социально незащищенные слои населения.

Остается частично неурегулированным вопрос дальнейшей судьбы договоров аренды, заключенных до вступления Закона о торговле в силу, в результате которых хозяйствующий субъект, занимающий такие площади для совершения торговых операций, превышает нормативный объем (25%) по реализации товара от общего товарооборота в соответствующих территориальных границах. В настоящее время в соответствии с ч. 3 ст. 22 Закона о торговле положения о недействительности договоров аренды (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле), заключенных с пороком, предусмотренным ч. 1 ст. 14 Закона о торговле, не распространяются на сделки, связанные с арендой торговых объектов до дня вступления в силу данного закона, т.е. до 1 февраля 2010 г. Однако может возникнуть правовая неопределенность в отношении таких договоров, в частности, при реализации права арендатора на преимущественное заключение договора аренды такого имущества на новый срок, а также на право возобновления такого договора на неопределенный срок. Предполагается, что возобновление такого типа договора на неопределенный срок не должно ограничиваться ст. 14 Закона о торговле, в противном случае усматриваются нарушения свободы договора и других основных принципов законодательства, в том числе невмешательства государства в деятельность субъектов гражданских правоотношений.

Кроме того, в рамках ст. 14 Закона о торговле не установлено каких-либо ограничений по приобретению дополнительных торговых объектов теми хозяйствующими субъектами, доля которых на момент аренды торгового объекта не превышает 25% объема всех реализованных товаров. При таких обстоятельствах данные участники гражданских правоотношений вправе после приобретения по договору аренды дополнительных площадей увеличить свою долю на рынке вплоть до 100%, что может повлиять на политику ценообразования товаров на потребительском рынке, а именно установлении монополии в границах соответствующего административно-территориального образования. Предполагается, что данную норму необходимо скорректировать путем установления верхнего предела, который не может быть превышен хозяйствующим субъектом при заключении договора аренды, направленного на приобретение дополнительного торгового объекта. В противном случае наблюдается потенциальная возможность монополизации рынка на отдельно взятом административно-территориальном образовании.

Договор аренды торгового объекта может быть заключен как целиком на все здание, которое предназначено для организации торговой деятельности, так и его части. Как правило, такие торговые объекты имеют значительную ценовую стоимость. Это обстоятельство прежде всего связано с целевой аудиторией таких объектов и старанием собственника сделать данные объекты наиболее привлекательными как для потенциальных арендаторов, так и для клиентов будущих арендаторов. При таких обстоятельствах не противоречит законодательству установление в договоре аренды права выкупа торгового объекта у арендодателя. В связи с данным обстоятельством еще одним основанием выделения договора аренды торгового объекта являются п. 5, 6 Информационного письма Росфинмониторинга от 2 августа 2013 г. N 30 "О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма"*(4), не являющимися кредитными организациями", где указано, что в случае, если условиями договора предусмотрен выкуп арендуемого недвижимого имущества и сумма сделка равна или превышает установленное пороговое значение, данная сделка подлежит обязательному финансовому контролю.

При выявленных обстоятельствах выделение в рамках специального законодательства отдельных норм, регулирующих права и обязанности субъектов договора аренды торгово-ориентированных объектов, сыграет положительную динамику как на рынке недвижимости в целом, так и на рынке аренды торговых объектов, в частности, во взаимоотношениях между такими субъектами и государством.

Список литературы

1. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Т. 2. М.: Статут. 2005.

2. Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Владивосток, 2011.

Аннотация

В статье уделяется внимание особенностям договора аренды торгового объекта, а также отдельным вопросам административного регулирования отношений, складывающихся в сфере арендных отношений.

В.А. Белов,

юрист АНО "Юридический

научно-исследовательский центр",

преподаватель Московского

финансово-юридического университета МФЮА

"Право и экономика", N 2, февраль 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

*(2) СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 2.

*(3) См.: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2011 г. N 15АП-3993/2011 по делу N А32-34158/2010; постановление ФАС Поволжского округа от 15 августа 2013 г. по делу N А72-9288/2012; постановление ФАС Московского округа от 16 сентября 2013 г. по делу N А40-13577/13-149-131; постановление ФАС Московского округа от 18 сентября 2013 г. по делу N А40-13592/13-94-134.

*(4) Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение). 2013. N 34.