К вопросу о юридической дефиниции понятий "нежилое помещение" и "текущий ремонт" (А.В. Бречка, "Гражданин и право", N 3, март 2014 г.)

К вопросу о юридической дефиниции понятий "нежилое помещение" и "текущий ремонт"

В действующем гражданском законодательстве Российской Федерации активно используются такие понятия, как "текущий ремонт" и "нежилое помещение". В настоящий момент какие-либо проекты нормативных актов федерального уровня, регулирующие общественные отношения, которые являются предметом регулирования данного законопроекта, отсутствуют, не считая проекта Федерального закона N 395091-5 "О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации", уже снятого с рассмотрения Советом Государственной Думы РФ*(1). Несмотря на то что данный проект был снят с рассмотрения, он будет использован в настоящей статье в качестве предложения de lege ferenda*(2).

Субъекты хозяйственной деятельности, в частности лица, осуществляющие ведение бухгалтерского учета организаций всех форм собственности, в настоящее время вынуждены руководствоваться исключительно подзаконным актом, содержащим понятие "текущий ремонт". В частности, его определение дано в постановлении Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" (вместе с Положением... МДС 13-14.2000). В п. 3.4 данного постановления говорится о том, что "к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей". Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении 3 к указанному постановлению.

Аналогичное определение содержится п. 3.8 постановления Госстроя РФ от 5 марта 2004 г. N 15/1 "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (вместе с Методикой... МДС 81-35.2004*(3).

Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(4) (далее - постановление Госстроя РФ N 170) текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Для разграничения понятий "текущий ремонт" и "капитальный ремонт" арбитражные суды государственной судебной системы Российской Федерации обращаются к ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (далее - строительные нормы ВСН 58-88 (р)), утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312. Согласно данному документу, под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Сославшись на строительные нормы ВСН 58-88 (р), ФАС Северо-Западного округа указал на то, что выполнение работ с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования охватывается понятием текущего ремонта*(5). В другом постановлении ФАС СЗО, от 7 июля 2005 г. N А56-4658/05, апелляционная инстанция, оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, пришла к прямо противоположным выводам - указала на то, что ремонт наружного водопровода и замена кабеля является текущим, и сделала вывод о том, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характера капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии*(6).

Во-первых, действующие нормы дают определение понятия "текущий ремонт" на уровне ведомственных актов, что предполагает строго целевой (а не универсальный) характер их использования. Во-вторых, сопоставление строительных норм ВСН 58-88(р) и постановления Госстроя РФ N 170 не дает окончательного ответа на вопрос о том, чем, собственно, отличается "капитальный" ремонт от "текущего".

Отмечая своевременность разработки и принятия данного законопроекта, необходимо заметить, что необходимость совершенствования законодательства в данной области назрела давно, так как, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия "текущий ремонт", на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет полной мере пробел в данной сфере. Понятие "текущий ремонт" используется как термин во многих нормативно-правовых актах Российской Федерации, в частности:

- в подп. 4 п. 3 ст. 67 "Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма" Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(7) (далее - ЖК РФ) говорится о том, что "наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт жилого помещения";

- в ст. 154 "Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ;

- в ст. 616 "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества" Гражданского кодекса РФ*(8) (далее - ГК РФ) и в других нормативных правовых актах.

В проекте Федерального закона N 395919-5 "О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - проект Федерального закона N 395919-5) также употреблено понятие "текущий ремонт".

Так, стандартами и правилами деятельности по управлению многоквартирными домами (согласно ст. 6 проекта Федерального закона N 395919-5, указанные стандарты и правила должны быть разработаны каждой саморегулируемой организацией по управлению многоквартирным домом) могут устанавливаться правила и требования к организации содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 12 ст. 161 ЖК РФ в редакции законопроекта под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту, в том числе с привлечением представителей собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Необходимость закрепления на законодательном уровне определения понятия "текущий ремонт" обоснована необходимостью разграничения текущего ремонта объекта градостроительной деятельности и его капитального ремонта. Кроме того, это снизит пределы собственного усмотрения органов государственной власти при решении вопроса о правомерности квалификации хозяйствующими субъектами затрат на ремонт объектов недвижимого имущества как затрат на текущий ремонт, не увеличивающих стоимость объекта капитального строительства.

Понятие "нежилое помещение", в свою очередь, содержится в ряде нормативных актов федерального уровня и актов уровня субъектов Российской Федерации, в частности:

- в ст. 22-24 ЖК РФ;

- в ст. 69.1 "Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа" Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(9);

- в ст. 2 и 14 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. N 2 "Основы жилищной политики города Москвы"*(10), детально раскрывающих порядок владения, пользования, распоряжения такого рода помещениями, их предназначение и изменение целевого назначения.

Таким образом, своевременность разработки и принятия федерального закона, раскрывающего содержание понятий "текущий ремонт", и "нежилое помещение", очевидна.

Учитывая вышеизложенное, а также констатируя существующий правовой пробел в части дефиниции правового понятия "текущий ремонт", разработчиками законопроекта предлагается дополнить ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ*(11) (далее - ГрК РФ) пунктом 18, содержащим определение понятия "текущий ремонт".

Следует отметить полноту предложенного проектом Федерального закона N 395091-5 "О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации". Однако, отмечая положительные стороны самого факта закрепления на федеральном уровне такого важного понятия градостроительной деятельности, как текущий ремонт, следует обратить внимание разработчиков законопроекта на неполное правовое раскрытие понятия: оно не содержит такой важной составной части, как систематичность. Предупреждение преждевременного износа конструктивных элементов объекта капитального строительства зависит напрямую от четко установленных сроков проведения такого ремонта, чему соответствует именно систематическое, а не только периодическое проведение текущего ремонта. Понятие систематичности проведения текущего ремонта укажет не только на неоднократность действий по производству текущего ремонта (количественная характеристика), но и на качественную составляющую. Систематичность представляет собой ряд действий, в которых можно усмотреть проявление общей направленности; систематичные действия связаны друг с другом.

В связи с этим предлагаем изложить предлагаемый пункт 18 ст. 1 ГрК РФ в следующей редакции:

"18) текущий ремонт объекта капитального строительства - систематически проводимые работы по предупреждению преждевременного износа конструкций, конструкционных систем, их элементов, отделки, инженерного оборудования, сетей инженерно-технического обеспечения, а также работы по устранению повреждений и неисправностей, не связанные с заменой и (или) восстановлением конструкций, конструкционных систем объекта или их частей".

Активное использование понятия "нежилое помещение" в текстах федеральных законов, законов субъектов РФ обусловливает необходимость дать данному понятию определение на уровне федерального закона.

Соответственно, проектом Федерального закона N 395091-5 "О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации" предлагалась новая редакция части 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно которой "под нежилым помещением понимается изолированное помещение в жилом доме (части жилого дома), не относящееся к жилым помещениям, которое является недвижимым имуществом и не предназначено для постоянного проживания граждан".

Разработчики законопроекта понимали термин "нежилое помещение" исключительно как составную часть жилого дома. При этом они упустили из виду то значение, которое нежилое помещение в настоящее время имеет в гражданско-правовых отношениях субъектов предпринимательской деятельности, в частности арендаторов (субарендаторов) нежилых помещений в многофункциональных офисных, торгово-развлекательных, общественно-деловых центрах, руководствующихся при заключении договоров аренды (субаренды) нежилых помещений положениями § 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 ГК РФ, напрямую отношения по аренде данных объектов недвижимого имущества - нежилых помещений - не регулирующих. По сути, субъекты гражданско-правовых отношений применяют "аналогию закона" при заключении договоров аренды (субаренды) нежилых помещений.

В связи с этим целесообразно дополнить понятием "нежилое помещение" ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК РФ, а также дополнить положениями, регулирующими сделки с нежилыми помещениями, § 4 "Аренда зданий и сооружений" гл. 34 ГК РФ.

Кроме того, в предлагаемой проектом Федерального закона N 395091-5 "О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации" дефиниции понятия "нежилое помещение" совершенно не раскрываются в полной мере такие признаки нежилого помещения, как непредназначенность и непригодность для проживания в нем. Разработчики проекта данного закона ограничивали определение "нежилого помещения" его непригодностью для постоянного проживания граждан.

Вместе с тем нежилое помещение, по сути, предназначено для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей. При этом данный перечень не может иметь указания на все цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий (и постоянно изменяющийся) перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства (приложение 2 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства*(12), отражение всех целей в определении понятия нежилого помещения не только усложнит его, но и быстро устареет - в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в исчерпывающем определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что явит существенным недостатком определения нежилого помещения, предлагаемого разработчиками законопроекта.

По мнению автора данной статьи, пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам:

- во-первых, при вводе построенного объекта капитального строительства (нежилого помещения) в эксплуатацию производится проверка на его соответствие требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 ГрК РФ), т.е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектную документацию, подготовленную с соблюдением указанных правил и норм. То есть проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением, или, что то же самое, устанавливается пригодность объекта для определенной в проектной документации цели. В случае если объект градостроительной деятельности не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решен не будет, поскольку введенное в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определенной цели;

- во-вторых, если нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный кадастровый учет, пригодность или непригодность для определенной цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определенной цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается. Если выявленные нарушения устранить путем проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий) невозможно, то предполагается два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведет к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан), что приведет к утрате правового режима нежилого помещения.

Таким образом, представляется необходимым дополнить предлагаемое в законопроекте определение "нежилое помещение" его признаками: предназначенность и пригодность - и изложить его в следующей редакции:

"Нежилое помещение - изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)".

А.В. Бречка,

Московско-Окское бассейновое водное управление,

ведущий специалист-эксперт, отдел правового обеспечения

и регулирования водопользования

"Гражданин и право", N 3, март 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. п. 51 Протокола заседания Совета ГД ФС РФ от 21 апреля 2011 г. N 274.

*(2) По изменению действующего законодательства (лат.).

*(3) См.: Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. 2004. N 6.

*(4) См.: Российская газета. 2003. 23 октября (доп. выпуск).

*(5) См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 июля 2007 г. по делу N А56-9960/2006.

*(6) См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 июля 2005 г. N А56-4658/05.

*(7) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

*(8) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410.

*(9) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 29. Ст. 3400.

*(10) См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2010. N 11.

*(11) См.: Российская газета. 2004. 30 декабря.

*(12) Утв. приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. N 268 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 44.