Признаки вещных прав в правах арендатора: проблемы вещной или абсолютной квалификации права аренды (С.А. Синицын, "Законодательство", N 3, март 2014 г.)

Признаки вещных прав в правах арендатора: проблемы вещной или абсолютной квалификации права аренды

Традиционно в юридической литературе вызывают интерес вопросы совпадения признаков вещных и обязательственных прав в одном правовом явлении - субъективном праве. Их освещение становится благодатной почвой для рассуждений о неустойчивости, а иногда и об отсутствии смысла в существующих веками и принятых наукой классификациях (например, делении прав на вещные и обязательственные; абсолютные и относительные), обосновании смешанных типов субъективных гражданских прав (вещно-обязательственных, абсолютно-относительных и т.п.), "овеществлении прав обязательственных".

На первый взгляд, речь идет о революционно-новаторских предложениях исследователей, которым формально препятствуют омертвевшие догмы науки и авторитет заслуженных ученых, отталкивающихся в своих изысканиях от общепринятых, ставших классическими научных воззрений. В действительности ситуация заслуживает критической оценки и всестороннего обозрения. Полагаем, что выводы об овеществлении обязательственных прав, существовании вещно-обязательственных субъективных прав и их производных стали результатом неполного анализа как самих признаков вещных прав, так и непонимания негативного значения полиативных конструкций в теории гражданского права.

К числу прав, сочетающих в себе признаки вещных и обязательственных прав, нередко относят право аренды. В качестве признаков вещных прав, присутствующих в праве аренды, как правило, называют право следования (ст. 617 ГК РФ) и возможность вещно-правовой защиты арендатором как от третьих лиц, так и от самого собственника (ст. 305 ГК РФ).

В основу предлагаемых учеными выводов (независимо от их оценки квалификации аренды как вещного или обязательственного права) должно быть положено тщательное исследование необходимости закрепления в законодательстве этих положений и обоснованности их интерпретации учеными в качестве признаков вещных прав. Тому же, думается, должно способствовать выявление меры достаточности присутствия признаков вещных прав в правах обязательственных, ибо совпадение лишь одного-двух признаков еще не может свидетельствовать в пользу превращения права обязательственного в вещное, что косвенно подтверждает внутреннюю целостность признаков вещных прав, их иерархию и самодостаточность.

Полагаем, что ни сохранение в силе договора аренды при смене собственника, ни возможность защиты прав арендатора против третьих лиц не говорят о присутствии в правах обязательственных признаков вещного права и тем более не могут служить доказательством существования в имущественном обороте смешанных форм вещных и обязательственных правоотношений или вещно-обязательственных прав. В связи с этим требуют ответов вопросы о содержании признаков вещных прав; о том, что изменилось в содержании прав арендатора на вещь после законодательно установленной возможности вещно-правовой защиты его интересов против любого и каждого; сказалось ли расширение возможности защиты на изменении экономико-хозяйственной функции договора аренды; почему установленная законом защита титульного владения рассматривается как признак вещных прав.

Потенциальная возможность защиты против любого третьего лица и положение о сохранении силы договора аренды рационализируют, усиливают степень защиты прав арендатора, укрепляют его положение, создают дополнительные гарантии, но никак не влияют на изначальное содержание и юридическую природу субъективного права. Если же исходить из обратного, то следует подумать о том, какие признаки вещности сохранятся в праве арендатора, если возможность защиты против третьих лиц будет устранена той же нормой закона, которой была установлена. В таком случае "вещные основы" прав арендатора развеются в правовой среде подобно дыму в атмосфере. Таким образом, требуют разграничения следующие основополагающие явления: само содержание права ("ядро") и форма его защиты ("панцирь"). По справедливому утверждению П. Эртмана, сущность того, что защищается, отлична от сущности средства защиты: дворовая собака, являясь верным стражем дома, не может считаться составной частью самого дома*(1).

Действие принципа "покупка не ломает найма" ("Kauf bricht nicht Miete") в указанной ситуации действительно создает обязанность лица, приобретшего вещь в собственность, мириться с существующими правами арендатора, в возникновении которых сам он никакого участия не принимал. Но это не означает, что право арендатора может быть причислено на этом основании к числу абсолютных или вещных прав или что перед нами пример существования обязательственного права, сочетающего в себе признаки вещных прав, - права следования. Можно предположить, что при смене собственника вещи происходит замена стороны обязательства - арендодателя в силу закона, что изначально не обеспечивается конструкцией права следования как признаком вещного права. Такой подход соответствует интересам как арендодателя, так и арендатора, поскольку арендатор сохраняет свои правомочия в отношении использования вещи на ранее установленных договорных условиях, а новый собственник, хотя и вынужден мириться с присутствием арендатора, не должен быть при этом ограничен в возможности осуществления прав арендодателя, как если бы соответствующее имущество было предоставлено арендатору им непосредственно.

Воплощение принципа "Kauf bricht nicht Miete" в нормах гражданского права направлено не на создание новых правовых явлений, появление качественно новых признаков у обязательственных прав, а на урегулирование интересов нанимателя и нового приобретателя одной и той же вещи, предоставление им взаимных дополнительных гарантий.

Как в российской, так и в зарубежной доктрине гражданского права встречаются полярные мнения о возможности отнесения права аренды к числу вещных и обязательственных прав.

В гражданском праве Франции отмечается, что, поскольку арендатор сохраняет право аренды независимо от заключения арендодателем договора продажи с третьим лицом, права арендатора являются вещными*(2). Данному доводу дана развернутая контраргументация, исключающая отождествление прав арендатора с вещными правами как по правовым последствиям, так и по особенностям возникновения и прекращения*(3). Следует обратить внимание на то, что Гражданский кодекс Франции не предоставляет арендатору правовой возможности обратиться с вещным иском к арендодателю в случае создания последним препятствий в пользовании вещью, а также не предусматривает в силу прямого указания закона (ст. 2282 ГК Франции) права на посессорную защиту владения. Если пользованию препятствуют третьи лица, не претендующие на право обладания, то арендатор вправе подать иск от своего имени (ст. 1725 ГК Франции), если же третьи лица заявляют о правах на арендованную вещь, то в силах арендатора потребовать от арендодателя снижения арендной платы. Таким образом, сохранение прав арендатора при смене собственника не является примером действия права следования, часто относимого к признакам вещных прав.

В германском праве Е. Зингер относит право нанимателя к числу абсолютных только на том основании, что с его закреплением "каждый обязан уважать законное имя нанимателя"*(4). Г. Вилинг считает, что абсолютным вещным правом должны обладать не только собственник и иные субъекты вещного права, но в том числе и арендатор вещи*(5).

В голландском гражданском праве потенциальная защита арендатора как титульного владельца имущества против любого лица и причитающееся ему право следования долгое время рассматривались доктриной как достаточное основание для отнесения права аренды к числу вещных прав. Эта позиция нашла отражение в голландском законе об аренде (Pachwet). При подготовке действующего Гражданского кодекса доктрина отступила от идеи признания аренды вещным правом, поскольку закрепление в кодификации положений об аренде как о вещном праве потребовало бы внесения масштабных изменений в действующее законодательство, повлекло бы масштабный перекрой системы кодекса (изменение нормативной регламентации правил о владении, определение приоритета в случае возникновения нескольких прав аренды у нескольких лиц по принципу старшинства, законодательную дифференциацию обязательственного и вещного права аренды и др.)*(6). Тем не менее в доктрине сохранилась точка зрения о том, что закрепленное в нормативной регламентации права аренды право следования свидетельствует об абсолютном характере права арендодателя*(7).

В российской науке гражданского права дискуссия о юридической природе права аренды имеет длительную историю. Г.Ф. Шершеневич отмечал нетипичность конструкции имущественного найма в обязательственном праве, в частности при смене собственника вещи: новый собственник-арендодатель не может вступить в договор аренды, который для него не является обязательным, поскольку сам он в его заключении участия не принимал. К.П. Победоносцев указал на то, что в имущественном найме соединяются договорное и вотчинное начала владения*(8). Практика Правительствующего Сената по этому вопросу не была однородной и различала силу договора имущественного найма для нового собственника вещи в зависимости от выполнения условия о передаче прежним арендодателем арендатору вещи*(9). В результате судебная практика признала вотчинный характер имущественного найма, но не допустила его отождествления с вотчинным правом*(10).

Классики советской цивилистики отмечали, что "различие абсолютных и относительных правоотношений является именно различием правоотношений, а не институтов, поскольку в пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные"*(11). В качестве примера М.М. Агарков приводил институт имущественного найма, включающий в себя как вещные (право арендатора на пользование вещью), так и обязательственные (право наймодателя на арендную плату) права*(12). Вывод ученого представляется весьма дискуссионным, поскольку им не раскрываются особенности соотношения правовых категорий абсолютности и вещности, как, собственно, и относительности и обязательственности, а также не исследуется их специфика применительно к конструкции института права и правоотношения. Кроме того, само по себе правомочие пользования вещью никак не может свидетельствовать о вещной природе самого права. Скорее предоставленное арендодателем арендатору право владения вещью и характер прав требования арендатора к арендодателю стоит рассматривать в иной плоскости - возможно, как осуществление реального исполнения обязательств, но не как основу разграничения вещных и обязательственных прав в правовом положении арендатора. Наконец, институт права как обособленная и устойчивая группа юридических норм, представляющая собой структурный элемент (единицу) отрасли права, ни по своему содержанию, ни по назначению не может отвечать критериям абсолютности и относительности, который, с нашей точки зрения, применим лишь в отношении классификации субъективных прав. Следует отметить, что классификация субъективных прав на абсолютные и относительные автоматически не дает никаких оснований для аналогичного деления правоотношений.

В докладе "Природа прав нанимателей на объекты найма" тов. Липецкер поставил вопрос о характере - вещно-правовом или только обязательственном - права нанимателей на объекты найма. Докладчик сделал акцент на том, что поставленный вопрос в разные эпохи и разных странах каждый раз решался в зависимости от интересов господствующего класса. Предложенное решение заключалось в том, что права пользования и владения нанятым имуществом отвечают всем конститутивным признакам, характеризующим вещные права. Однако утверждение, что права нанимателей на объекты найма носят вещно-правовой характер, не исключает признания наличия обязательственных правоотношений между нанимателем и наймодателем. При этом права нанимателя приобретают вещно-правовой характер только с момента предоставления наймодателем объекта найма нанимателю. До этого момента у нанимателя имеются только обязательственные требования к наймодателю*(13). В юридической литературе того времени давались и иные интерпретации юридической природы права владения. В частности, утверждалось, что правомочия съемщика можно квалифицировать как некоторое особое вещное право на чужое (в большинстве случаев - государственное) имущество*(14).

Мнения современных российских авторов при решении вопроса о квалификации прав арендатора разделились. В.В. Витрянский и М.И. Брагинский отмечают в праве арендатора возможность вещно-правовой защиты и право следования, но тут же указывают, что нахождение этих признаков в праве арендатора является "результатом использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды", в то время как договор аренды "в целом сохраняет свою обязательственную природу"*(15). Наряду с наиболее распространенным отнесением права аренды к числу обязательственных прав предпринимаются попытки рассмотрения права аренды как вещного права*(16), а иногда и особого смешанного вещно-обязательственного права*(17). Апофеоз концепция смешанных правоотношений в российском праве получила в работах Л.Г. Ефимовой, которая утверждает: "Правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного"*(18). При этом никак не обосновываются неизбежность и целесообразность выделения смешанных видов субъективных гражданских прав, их теоретическая ценность и практическая значимость.

Известны попытки рассмотрения права аренды как абсолютного права на том основании, что арендатор как титульный владелец арендованного им имущества противостоит всем третьим лицам в гражданском обороте. З.А. Ахметьянова пишет: "Возникающие в силу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество"*(19).

Точка зрения З.А. Ахметьяновой может быть оспорена. Аренда имущества не во всех случаях должна быть связана с правомочием владения арендованной вещью, как и титульное, защищенное законом владение имуществом не может считаться достаточным признаком для классификации права аренды как вещного права. Предоставленная законом возможность защиты титульного владения от неопределенного круга третьих лиц является мерой правоохранительного характера, анализ необходимости которой не может повлечь за собой обоснованный вывод о юридической природе самого титульного владения, в том числе и о вещной природе защищаемого законом титульного владения. Закрепление в ГК РФ 1995 г. положений о вещно-правовой защите (ст. 305) на тот момент являлось вынужденным законодательным решением, которое было вызвано отсутствием в кодексе самостоятельных норм о петиторной и посессорной защите владения вне связи с правом собственности, отсутствием устоявшихся традиций применения таких положений.

Современной наукой российского гражданского права лишь на современном этапе развития рыночных отношений подготовлена Концепция развития гражданского законодательства, в соответствии с которой вещно-правовая защита должна пониматься как атрибут, присущий лишь вещным правам*(20), что, впрочем, отнюдь не исключает возможности защиты прав, в том числе обязательственных, от любого правонарушителя иными предусмотренными Концепцией способами защиты гражданских прав.

В юридической литературе отсутствует ясность в понимании содержания и значения "права следования" в признаках вещных прав. Нередко указывается, что одним из необходимых и характерных признаков вещного права является право следования, заключающееся в сохранении права на имущество при переходе вещи из одних рук в другие*(21). Считается, что вещное право следует за вещью, поэтому смена собственника вещи сама по себе не влечет прекращения иного вещного права на нее (п. 3 ст. 216 ГК РФ). При этом нет ответа на вопрос, чем объясняются такие привилегии вещного права перед обязательственным и почему обязательственное право при смене собственника должно непременно прекратиться. Иногда современные исследователи отождествляют право следования и право истребования имущества из чужого владения*(22). Этому подходу следовали классики советской цивилистики. Отмечалось, что право следования должно пониматься как "право активного субъекта истребовать вещь от всякого, кто незаконно ею владеет"*(23); что право следования не имеет применения в обязательственных правоотношениях - речь идет лишь о некотором вещно-правовом характере прав нанимателя*(24). Как видим, И.Л. Брауде возводит право следования в ранг устойчивого признака вещных прав.

Программные документы текущей реформы российского гражданского законодательства не обошли стороной природу права следования: отмечалось, что право следования возникает в том числе при залоге (ипотеке), аренде и ссуде. Оборотной стороной права следования является возможность обращения вещи вне зависимости от согласия субъекта такого права*(25).

Думается, что юридическая конструкция "право следования" вообще не является ни правом, ни правомочием в чистом виде, а только установленной законом гарантией стабильности сложившегося по воле прежнего собственника правоотношения (в данном случае аренды), предполагающей сохранение за арендатором своего статуса при смене арендодателя.

Установленное законом правило о том, что "покупка не ломает найма", никак не свидетельствует ни об овеществлении обязательственных прав, в данном случае права аренды, ни о появлении и необходимости юридических исследований смешанных типов вещно-обязательственных прав. Речь идет о защите существующего договорного отношения от возможного произвола нового арендодателя, законодательно установленных гарантиях прав арендатора при смене собственника используемой им на договорных основаниях вещи, защите от нежелательных последствий отчуждения арендованной вещи новому собственнику. Сохранение права аренды при смене собственника вещи может быть понято в контексте правопреемства бремени новым собственником вещи. Установление этого правила законодателем означает, что предполагается учитывать интересы оборота, выраженные в разумности, добросовестности поведения его участников, недопустимости нарушения или злоупотребления гражданскими правами, и никак не свидетельствует о стремлении законодателя закрепить за арендатором титул, основанный на вещном праве.

Невозможно обойти вниманием и интерпретацию права следования, сложившуюся в зарубежном гражданском праве, которая препятствует отнесению права следования к идентифицирующим признакам ограниченного вещного права. В германской литературе отмечалось, что вещность права не находится в прямой зависимости от права преимущества и права следования*(26), а во французской - что право следования (droit de suite) защищает не только залогодержателя, но и иных кредиторов с преимущественным правом от рисков утраты права на вещь в случае ее отчуждения правомочным лицом*(27). Все это свидетельствует о своеобразии конструкции права следования, область применения которой явно не ограничивается вещным правом.

Список литературы

1. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву: Дис. ... докт. юрид. наук. М., 1939.

2. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. N 2.

3. Бибиков А.И. Правовые вопросы реализации государственной собственности: Дис. ... докт. юрид. наук. М., 1993.

4. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М., 1998.

5. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. Ч. 2.

6. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10.

7. Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Л., 1974.

8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2009.

9. Кораев К.Б. Соотношение вещных и обязательственных правоотношений // Гражданское право. 2006. N 3.

10. Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. М., 1998.

11. Oertmann P. Der Dinglichkeitsbegriff // JdP. 1892. Bd. 19.

12. Derruppe J. La nature juridique du droit du preneur a bail et la distinction des droits reels et des droits de creance. Dalloz, 1952.

13. Ctrickler Y. Les biens. Paris, 2006.

14. Kindel W. Das Recht an der Sache. Breslau, 1889.

15. Voirin P., Goubeaux G. Droit civil. Paris, 2009. T. 1.

С.А. Синицын,

кандидат юридических наук,

ведущий научный сотрудник отдела гражданского законодательства

и процесса Института законодательства и сравнительного правоведения

при Правительстве Российской Федерации

"Законодательство", N 3, март 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Oertmann P. Der Dinglichkeitsbegriff // JdP. 1892. Bd. 19. S. 440.

*(2) Обоснованию этого положения посвящено отдельное исследование. См.: Derruppe J. La nature juridique du droit du preneur a bail et la distinction des droits reels et des droits de creance. Dalloz, 1952.

*(3) См.: Ctrickler Y. Les biens. Paris, 2006. Р. 25.

*(4) Singer E. Absolute und Relative Rechte zugleich ein gang durch das ungarische privatrecht. Bratislava, 1927. S. 7.

*(5) Wieling H.J. Sachenrecht. Heidelberg, 2005. S. 644. О допустимости рассмотрения прав арендатора как абсолютных и относительных одновременно см.: Cosack K., Mitteis H. Lehrbuch des Buergerlichen Rechts. Jena, 1922. Bd. I. S. 41.

*(6) См.: Meijers E.M. Algemene leer van het burgerlijk Recht. Lieden, 1948. P. 277.

*(7) Ibid. Р. 273.

*(8) См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб, 1896. Ч. 3. С. 362.

*(9) См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 470-472.

*(10) Гражданское уложение. Обязательства. Кн. 5. Т. 2 с объяснениями. СПб., 1899. С. 103.

*(11) Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву: Дис. ... докт. юрид. наук. М., 1939. С. 64.

*(12) Там же.

*(13) Хроника научной жизни. Во Всесоюзном институте юридических наук. Работа сектора гражданского права в 1948 году // Советское государство и право. 1949. N 2. С. 57.

*(14) Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 87.

*(15) Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. М., 2003. Т. 2. С. 440.

*(16) Ср.: Бибиков А.И. Правовые вопросы реализации государственной собственности: Дис. ... докт. юрид. наук. М., 1993, С. 381; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. Ч. 2. С. 152.

*(17) См.: Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 115; Кораев К.Б. Соотношение вещных и обязательственных правоотношений // Гражданское право. 2006. N 3. С. 9-12.

*(18) См.: Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10. С. 37-44.

*(19) Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. N 2. С. 17.

*(20) См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2009. С. 77.

*(21) См.: Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Л., 1974. С. 82.

*(22) См.: Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. М., 1998. С. 180.

*(23) Брауде И.Л. Право на строение (Строение как объект права): Дис. ... докт. юрид. наук. М., 1948. С. 416.

*(24) Там же. С. 416-417.

*(25) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 73.

*(26) См.: Kindel W. Das Recht an der Sache. Breslau, 1889. S. 51.

*(27) См.: Voirin P., Goubeaux G. Droit civil. Paris, 2009. T. 1. P. 730.