Вопрос: На земельном участке, находящемся в муниципальной собственности (Карачаево-Черкесская Республика), осуществляется строительство здания под кафе (объект незавершенного строительства). Земельный участок под строительство оформлен в аренду. Государственная регистрация права аренды земельного участка произведена в начале марта 2014 года. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 21.03.2014. Собственником объекта незавершенного строительства является физическое лицо без статуса ИП. Может ли собственник объекта незавершенного строительства выкупить этот земельный участок? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

На земельном участке, находящемся в муниципальной собственности (Карачаево-Черкесская Республика), осуществляется строительство здания под кафе (объект незавершенного строительства). Земельный участок под строительство оформлен в аренду. Государственная регистрация права аренды земельного участка произведена в начале марта 2014 года. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 21.03.2014. Собственником объекта незавершенного строительства является физическое лицо без статуса ИП.

Может ли собственник объекта незавершенного строительства выкупить этот земельный участок?

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 7 ст. 28 Закона N 178-ФЗ установлено, что предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть представлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в силу Земельного кодекса РФ и федеральных законов не могут находиться в частной собственности. Например, не могут быть предоставлены в собственность земельные участки, изъятые из оборота, приватизация которых запрещена федеральным законом, а также земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ*(1).

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков*(2) или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Иное может быть установлено федеральными законами.

Обратим внимание, что среди перечисленных в приведенной норме объектов недвижимого имущества не упомянуты объекты незавершенного строительства. Вместе с тем право на приватизацию земельных участков предусмотрено для собственников всех объектов недвижимости, в том числе и собственников объектов незавершенного строительства (п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ), и отсутствие прямого указания в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ на наличие права приватизации земельных участков у собственников объектов незавершенного строительства само по себе не лишает их такого права.

Аналогичная позиция приводится в письме Минэкономразвития РФ от 02.06.2008 N Д08-1593 и поддерживается судебной практикой (смотрите, к примеру, определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13, кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай от 25.01.2012 по делу N 33-58, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27.08.2012, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.08.2012 по делу N 33-16253/2012, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 02.11.2012 по делу N 33-10926/2012).

Между тем в судебной практике существует и иной подход при разрешении споров о праве собственников объектов незавершенного строительства на выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно этому подходу государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства сама по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка и применения положений ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В данном случае суды исходят из того, что круг объектов недвижимости, указанных в ст. 36 Земельного кодекса РФ, значительно уже того понятия объектов недвижимости, которое приведено в ст. 130 ГК РФ. В связи с чем под действие упомянутой нормы подпадают не любые объекты недвижимости, а только здания, строения и сооружения, которые введены в эксплуатацию и пригодны для использования по назначению на момент обращения с заявлением о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями в качестве объектов, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Следовательно, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, исключительно для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, но не объектов незавершенного строительства.

В этой связи рекомендуем ознакомиться с постановлением Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. N 6811/09, постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 по делу N 33-6322/2012, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2012 по делу N А47-11822/2012, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 04.09.2012 по делу N 33-2612/2012.

Таким образом, существующая судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на этом земельном участке.

В рассматриваемой ситуации вопрос о выкупе земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, необходимо решать путем обращения в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Порядок такого обращения установлен п.п. 5 и 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ. При отказе в выкупе земельного участка соответствующее решение органа местного самоуправления может быть оспорено в судебном порядке. В этом случае суд будет рассматривать спор с учетом конкретных обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

31 марта 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений регулируется также ст. 10 Закона Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 г. N 61-рз "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике".

*(2) Под приватизацией государственного и муниципального имущества согласно ст. 1 Закона N 178-ФЗ понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.