Заключение договора подряда (К.О. Борисова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2014 г.)

Заключение договора подряда

Для организаций, которые осуществляют управление МКД, знание нюансов правоотношений сторон договора подряда крайне важно. Ведь самые значимые и затратные мероприятия, такие как текущий и капитальный ремонт, проводятся в рамках этого договора. Заказчиком по договору является управляющий (ТСЖ, ЖСК, УК и т.д.), а исполнителем - специализированная организация, имеющая допуск к выполнению соответствующих строительно-монтажных работ. При этом условия договоров подряда на выполнение одних и тех же работ в разных МКД могут существенно различаться. На то есть масса причин как технического, так и экономического характера, однако существенные условия договора всегда должны быть согласованы, иначе он не будет иметь юридической силы.

Как понять, заключен договор или нет?

Договор считается заключенным, если его стороны согласовали все существенные условия договора (ст. 432 ГК РФ). Если соглашение по всем существенным условиям не достигнуто, договор не заключен.

В отношении незаключенного договора нельзя применить последствия недействительности сделки, описанные в § 2 (ст. 166-181) ГК РФ. Так, в п. 1 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (см. Информационное письмо ВАС РФ от 25.02.2014 N 165) указано следующее.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

С другой стороны, если договор признан незаключенным, но при этом аванс уже перечислен подрядчику, заказчик вправе требовать возврата этой суммы как неосновательно полученной (см. ст. 1102 ГК РФ). В таком случае отсчитывать срок исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору аванса нужно не со дня его уплаты, а с того дня, когда заказчик узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права. С учетом конкретных обстоятельств дела это может быть дата, когда стало известно (очевидно), что договор между ним и подрядчиком не заключен.

Бывает и такое, что существенные условия договора подряда еще не согласованы, а работы уже выполнены и приняты заказчиком. В такой ситуации к отношениям сторон все же применимы правила о подряде, например, если заказчик впоследствии выявит недостатки принятой работы. Данной проблематике посвящен п. 7 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означают заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда.

Важно помнить, что согласно п. 1 ст. 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год. Однако в отношении зданий и сооружений этот срок определяется по правилам ст. 196 ГК РФ и составляет не один год, а три года. На это обращено особое внимание в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 N 7381/13. Президиум ВАС подчеркнул, что сокращенный срок исковой давности применяется в случаях, поименованных в п. 1 и 3 ст. 723 ГК РФ, когда работа выполнена подрядчиком с недостатками, что является основанием для таких требований со стороны заказчика, как:

- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;

- соразмерное уменьшение установленной за работу цены;

- возмещение расходов на устранение недостатков;

- отказ от исполнения договора и возмещение причиненных убытков.

Однако если речь идет о работах капитального характера (например, при некачественном устройстве наливных полов в здании), то любое из перечисленных требований заказчик вправе предъявить подрядчику в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Существенные условия договора подряда

Анализ арбитражной практики позволяет утверждать, что для договора подряда существенными являются условия о предмете договора (содержании, видах и объемах работ, подлежащих выполнению на конкретном объекте) и сроках проведения работ. Трудности чаще всего возникают именно при согласовании сроков выполнения работ, а вопрос о существенности такого условия договора подряда, как цена, вообще считается дискуссионным. Поэтому далее мы уделим внимание этим двум условиям договора подряда.

Сроки выполнения работ

В силу положений ст. 708 ГК РФ в договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работ, причем подрядчик несет ответственность за нарушение как начального, так и конечного срока их проведения.

Вместе с тем согласно ст. 190 ГК РФ, посвященной порядку определения сроков, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

О начальном сроке

Если начальный срок выполнения работ определен указанием на действие заказчика, например, по перечислению аванса, и аванс уплачен, данный срок следует считать согласованным, а договор - заключенным. Такой вывод Президиум ВАС сделал еще в 2010 году в рамках рассмотрения дела, где истцом было ТСЖ (см. Постановление от 18.05.2010 N 1404/10). И все же после опубликования данного постановления оставалась неопределенность в отношении тех договоров, где начальный срок выполнения работ был обусловлен датой осуществления авансового платежа, но заказчик этот платеж еще не совершил. Теперь она ликвидирована: в соответствии с п. 6 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, если начало периода выполнения подрядчиком работ определено указанием на действия заказчика или иных лиц, предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ следует считать согласованными. Примечательно, что и в этой ситуации инициатором судебного спора являлось ТСЖ, которое заключило договор подряда с условием, что работы должны быть выполнены в течение периода времени, исчисляемого с момента осуществления ТСЖ авансового платежа.

О конечном сроке

Если подрядчик нарушил конечный срок выполнения работ, для него могут наступить последствия просрочки исполнения, которые закреплены в ст. 405 ГК РФ. Согласно данной норме подрядчик отвечает перед заказчиком за убытки, причиненные ему просрочкой (п. 1). Более того, если вследствие просрочки исполнение договора утратило интерес для заказчика, он может отказаться от принятия его исполнения и требовать возмещения убытков (п. 2).

Смоделируем ситуацию. Управляющая компания решила принять участие в конкурсе по отбору УК для МКД, собственники помещений в котором в установленный срок не определили способ управления своим домом. Для того чтобы оценить необходимый объем работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД и их стоимость, УК произвела соответствующий осмотр дома, определила потребность дома в капитальном ремонте и заключила договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Подрядчик нарушил сроки выполнения работ, в связи с чем УК не смогла вовремя оценить целесообразность участия в конкурсе и подать соответствующую заявку. В этом случае можно утверждать, что заказанная проектная документация потеряла для УК потребительскую ценность и она вправе отказаться от принятия исполнения в результате просрочки, допущенной подрядчиком, и требовать возмещения убытков согласно п. 2 ст. 405 ГК РФ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9223/13).

Если подрядчик не уложился в предусмотренный договором срок и причиной тому послужило неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору, подрядчик не считается просрочившим исполнение договора (п. 1 ст. 719, п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ). Например, если УК не организовала подрядной организации доступ к объектам (помещениям, коммуникациям и т.д.), подлежащим ремонту, что явно препятствует исполнению договора подрядчиком, последнего нельзя привлечь к ответственности за просрочку исполнения, в том числе в виде уплаты процентов по денежному обязательству (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Положения о просрочке, допущенной кредитором (в нашем случае - заказчиком), указывающие на отсутствие просрочки со стороны должника (в нашем случае - подрядчика), сформулированы в п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ императивно и не могут быть изменены договором (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12945/13).

Цена договора

Согласно п. 1 ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. Допущение об отсутствии в договоре подряда его цены свидетельствует о том, что в общем случае данное условие не является существенным.

Вместе с тем, если в ходе переговоров одной из сторон договора подряда предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, такое условие следует считать существенным. Значит, договор не будет признан заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют его цену либо сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения. Такой вывод сделан в п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. Аргументация следующая.

В силу абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ... существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из этих положений ГК РФ следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным...

* * *

Договор заключен, если все его существенные условия согласованы. Для договора подряда таковыми являются предмет договора и сроки выполнения работ. В отдельных случаях цена (как и другие условия, не названные положениями о подряде существенными) также может стать существенным условием договора, если хотя бы для одной из его сторон принципиально ее согласование.

К.О. Борисова,

эксперт журнала"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2014 г.