Заключаем договор со строительной фирмой. Что учесть аптеке - заказчику работ? (А.А. Калинина, "Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2014 г.)

Заключаем договор со строительной фирмой.
Что учесть аптеке - заказчику работ?

Необходимость привлечения строительной компании может быть вызвана самыми разными причинами: требуется сделать ремонт в помещениях аптеки, обновить фасад, перекрыть кровлю и т.д. В этом случае аптека будет выступать в качестве заказчика работ, а строительная компания в роли исполнителя, которого принято называть подрядчиком.

Что учесть при заключении договора? Какие проблемы могут возникнуть на стадии его исполнения? Как их избежать или решить? На эти вопросы автор постарается ответить в данной статье.

Договор подряда: общие положения

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Казалось бы, все очевидно. Однако практика свидетельствует об обратном: стороны часто не могут достичь согласия как по вопросам, связанным со сдачей-приемкой работ, так и при осуществлении расчетов по договору.

Полагаем, аптечной организации удобней выбрать вариант, когда работы по договору подряда выполняются из материалов подрядчика*(1). В этом случае ей не придется покупать их. Вместе с тем можно договориться и о том, что часть материалов (оборудования) приобретает заказчик, а остальные - подрядчик. Такой вариант не противоречит закону (ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК РФ).

По общему правилу (то есть если иное не предусмотрено договором подряда) подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). Об этом сказано в ст. 706 ГК РФ. Следовательно, если аптечная организация не заинтересована поручать выполнение работ иным лицам, в договоре подряда нужно указать, что подрядчик обязуется выполнить все работы лично. Как вариант, можно закрепить в договоре подряда обязанность согласования с заказчиком работ нового исполнителя. Это позволит избежать ситуации, когда работы будет выполнять неизвестное вам и не одобренное вами лицо.

Сроки выполнения работы

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы, а могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки) (ст. 708 ГК РФ). В идеале все сроки должны быть определены конкретной календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (ст. 190 ГК РФ). Иными словами, может быть указано, что подрядчик должен приступить к выполнению работ 04.03.2014 и сдать результат работ не позднее 15.05.2014 или же приступить к выполнению работ 04.03.2014 и завершить их в течение двадцати дней.

Однако нередко стороны избегают конкретики и указывают, например, следующее: датой начала работ по договору считается число, на которое выполнены все перечисленные ниже требования:

- подрядчику передан объект для производства работ по акту сдачи-приемки;

- на счет подрядчика зачислен аванс, перечисленный заказчиком.

Использование подобных формулировок может впоследствии привести к конфликтным ситуациям, а иногда даже повлечь признание договора незаключенным. Поэтому лучше все-таки оперировать точными датами, а не указывать на событие, которое должно наступить в будущем*(2).

Цена, смета

В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.

Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Данная формулировка лишний раз доказывает, что договор подряда может быть заключен и при отсутствии сметы (она может не составляться). Но опять-таки составить и утвердить ее желательно, ведь при наличии сметы спорные ситуации решаются проще и быстрее.

Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой, то есть подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик - уменьшения (п. 4, 6 ст. 709 ГК РФ).

Дополнительные работы - камень преткновения

Поистине огромное количество споров связано с требованием оплаты дополнительных работ, не предусмотренных сметой. Пунктом 5 ст. 709 ГК РФ установлено: если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. Это общее положение, а в отношении договоров подряда на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт имеются специальные нормы аналогичного содержания - п. 3 и 4 ст. 743 ГК РФ.

Примечание. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Форму акта целесообразно согласовать в качестве приложения к договору.

Суть названных норм в следующем: если подрядчику стала очевидна необходимость выполнения работ, которые не были предусмотрены договором (сметой), он должен получить от заказчика разрешение на их выполнение. Причем устного разрешения недостаточно, нужно составить и подписать дополнительное соглашение к договору (согласовать дополнительную смету). Если заказчик не давал добро на выполнение не предусмотренных договором видов и объемов работ, подрядчик не вправе требовать их оплаты, причем даже в случае если заказчик подписал акт их приемки*(3).

Однако есть одно но, о котором нередко забывают обе стороны. Дело в том, что под действие п. 3 и 4 ст. 743 ГК РФ подпадают не любые сверхсметные работы: не все работы могут быть признаны дополнительными по отношению к работам, названным в договоре подряда. Если результат не предусмотренных договором (сметой) работ может быть квалифицирован как самостоятельный объект, названные нормы ст. 743 ГК РФ не применяются. В этом случае заказчик будет обязан оплатить работы, если он подписал составленный подрядчиком акт их приемки (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 1302/11).

Поясним сказанное, рассмотрев две несложных ситуации.

Пример 1

ООО "Фарма" привлекло стройфирму для выполнения текущего ремонта в помещениях аптеки. В ходе выполнения подрядчиком работ выяснилось, что необходимо заменить электропроводку.

Поскольку данные работы не были предусмотрены договором, подрядчик обязан согласовать с ООО "Фарма" их выполнение. В противном случае аптечная организация может отказаться от их оплаты, в том числе если был подписан акт сдачи-приемки результатов работ по договору.

Пример 2

ООО "Фарма" привлекло стройфирму для выполнения текущего ремонта в помещениях аптеки. На основании устной договоренности подрядчик выполнил также работы по ремонту фасада и крыльца. Общество подписало акт сдачи-приемки работ.

Работы по ремонту фасада и крыльца не являются дополнительными по отношению к работам по текущему ремонту внутри помещений, а представляют собой самостоятельный объект подрядных отношений. Поэтому подрядчик вправе требовать их оплаты даже в том случае, если у него нет документов, подтверждающих согласование с аптечной организацией выполнения наружных работ.

Односторонний акт сдачи-приемки результатов работ

Аптечной организации необходимо иметь в виду, что при определенных обстоятельствах строительная фирма может подписать акт сдачи-приемки результатов работ в одностороннем порядке, то есть поставить на акте две подписи: исполнителя и заказчика. Когда такое возможно и вправе ли в этом случае аптека отказаться от оплаты работ?

В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывает другая сторона. О каком отказе идет речь? Только о необоснованном. Например, стройфирма закончила выполнение работ и уведомила аптечную организацию о готовности сдать результат, однако, несмотря на получение уведомления, заказчик не прислал своего представителя. В таком случае подрядчик вправе подписать акт еще и от имени заказчика и требовать с него оплаты. Соответственно, если подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ, суд признает недействительным подписанный подрядчиком в одностороннем порядке акт сдачи-приемки (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").

Пример 3

Договором предусмотрено, что после завершения всех работ подрядчик обязан составить акт сдачи-приемки и направить его аптечной организации, которая в течение трех рабочих дней должна назначить дату сдачи-приемки результатов работ либо подписать акт и направить его подрядчику. В противном случае работы считаются принятыми и подлежат оплате.

По истечении десяти рабочих дней с даты получения акта сдачи-приемки представитель аптеки в устной форме (по телефону) сообщил об отказе подписать документ ввиду выявленных недостатков.

Подрядчик подписал акт в одностороннем порядке и обратился в суд, требуя взыскать с аптеки задолженность за выполненные работы.

В случае если судом будет установлено, что заказчик не направил подрядчику мотивированный отказ от приемки работ (в письменном виде), арбитры признают подписанный в одностороннем порядке акт действительным и обяжут аптеку погасить долг перед строительной фирмой.

Аптеке - заказчику работ следует помнить: подписанный в одностороннем порядке акт может признать недействительным только суд. Однако для этого аптека должна доказать, что она:

- не уклонялась от приемки работ;

- в письменном виде уведомила подрядчика о мотивах неподписания акта.

Причем мотивы отказа должны быть обоснованными. Так, отказываясь от приемки работ, нельзя ссылаться на недостатки в оформлении акта и иных документов, ведь наличие указанных недостатков не опровергают факта выполнения работ и их потребительскую ценность для заказчика (Постановление ФАС ЗСО от 19.01.2011 по делу N А27-6889/2010).

И только если обнаружены недостатки, которые исключают возможность использования результатов работ для запланированной цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком, последний вправе отказаться от приемки результата работ (п. 6 ст. 753 ГК РФ). Иными словами, отказ от приемки результата работ будет считаться правомерным, только если недостатки являются неустранимыми. Если же недостатки являются устранимыми, заказчик может требовать от подрядчика (ст. 723 ГК РФ):

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Примечание. Уклонение от организации и осуществления приемки выполненных работ не может являться причиной неполной оплаты фактически выполненных работ.

Таким образом, сам по себе факт наличия некоторых недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от подписания актов и оплаты работ (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 12888/11).

За чей счет проводится экспертиза?

Согласно п. 5 ст. 720 ГК РФ при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено:

- отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда;

- отсутствие причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками.

В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если та назначена по соглашению сторон - обе стороны поровну.

Отказ заказчика от исполнения договора подряда

Важными для аптечной организации являются положения ст. 717 ГК РФ. В ней указано: если иное не предусмотрено договором подряда*(4), заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Отказаться от исполнения договора можно, например, в случае, если строительная фирма не приступила к выполнению работ в установленный договором срок. Известить подрядчика об отказе от исполнения договора необходимо в письменном виде, указав при этом срок, в который исполнитель должен представить документы, подтверждающие понесенные расходы. Если документы не представлены или забракованы (признаны ненадлежащим доказательством несения расходов), заказчик освобождается от обязанности возмещения убытков (Определение ВАС РФ от 20.05.2011 N ВАС-6026/11 по делу N А33-4649/2009). При этом в силу п. 2 ст. 715 ГК РФ и сама аптечная организация вправе требовать возмещения убытков, если таковые возникли из-за того, что подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора.

Обратите внимание! Если строительная компания приступила к выполнению работ и аптечной организации в связи с отказом от исполнения договора передан не просто ранее принятый объект (например, помещения аптеки), а объект измененный (вследствие выполнения работ), то у заказчика возникает обязанность оплатить фактически произведенные подрядчиком работы. Исключением будет случай, когда обнаруженные недостатки не допускают возможность использования заказчиком результата работ и эти дефекты не могут быть устранены (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 12888/11).

Законодательством установлены и другие случаи, когда заказчик работ вправе отказаться от исполнения договора. В частности, такое возможно, если возникла необходимость выполнения дополнительных работ, а заказчик не согласен на увеличение указанной в договоре подряда цены (ст. 709 ГК РФ). В этом случае подрядчик может требовать от заказчика платы за выполненную часть работы. Кроме того, отказаться от исполнения договора можно, если подрядчик выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (ст. 715 ГК РФ).

Однако не стоит забывать о том, что и подрядчик также наделен правом отказа от исполнения договора. Например, если заказчик работ предоставил непригодные или недоброкачественные материалы либо оборудование и несмотря на обращения подрядчика не заменил их (ст. 716, 745 ГК РФ). Второй повод - если заказчик в нарушение условий договора вообще не предоставил материалы или оборудование (ст. 719 ГК РФ).

Вместо заключения

Договор подряда, безусловно, сложней привычных для аптечных организаций договоров купли-продажи, поставки или оказания услуг. Он обязывает подрядчика выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а последний должен принять результат работы и оплатить его. На стадии согласования условий договора заказчику необходимо решить, согласен ли он на привлечение к выполнению работ третьего лица. Кроме того, аптечной организации важно, чтобы договор не содержал запрета на отказ заказчика от исполнения договора в любое время по его усмотрению (ст. 717 ГК РФ).

В договоре подряда целесообразно устанавливать конкретные даты начала и окончания выполнения работ, а не ссылаться на событие, которое должно наступить в будущем.

При выполнении ремонта небольших объемов и сложности смета не является обязательным приложением к договору подряда, а вот при капитальном ремонте, реконструкции или новом строительстве без нее не обойтись.

В процессе выполнения работ нередко возникает необходимость выполнения не предусмотренных договором работ. Во избежание конфликтов и материальных потерь важно правильно их квалифицировать (п. 3 и 4 ст. 743 ГК РФ).

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Однако аптеке необходимо помнить, что обязанность оплатить выполненные работы возникает не только на основании подписанного ее представителем акта сдачи-приемки результатов работ. Взыскать стоимость работ подрядчик может, сославшись на акт, подписанный им в одностороннем порядке. Кроме того, заказчик работ обязан оплатить фактически выполненные работы в случае расторжения договора или при отказе любой из сторон от его исполнения.

Отказываясь от подписания представленных подрядчиком актов выполненных работ, аптека должна доказать, что результат выполненных работ содержит не любые недостатки, а такие, которые исключают возможность использования результатов работ для запланированной цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком либо привлеченным им лицом. Наличие некоторых недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа заказчика от подписания актов и оплаты работ. Если недостатки устранимы, заказчик может требовать от подрядчика их безвозмездного устранения, уменьшения цены работ по договору, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Фиксировать нарушения необходимо в присутствии представителей строительной фирмы.

Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

А.А. Калинина,

эксперт журнала "Аптека: бухгалтерский

учет и налогообложение"

"Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2014 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество (п. 5 ст. 723, п. 2 ст. 745 ГК РФ).

*(2) Статья 190 ГК РФ допускает такой вариант определения срока, но нередко неизбежное, по мнению одной стороны, событие, по сути таковым не является.

*(3) См. пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда".

*(4) Это ключевое условие, о котором необходимо помнить еще на стадии согласования условий договора.