Комментарий к постановлению Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 16033/12 (А.В. Мандрюков, "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 10, октябрь 2013 г.)

Комментарий к постановлению Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 16033/12

Еще в Древнем Риме было замечено, что иногда для полноценной эксплуатации недвижимости ее собственнику необходимо было так или иначе воспользоваться чужим земельным участком, так появилось понятие сервитута.

Сервитут в качестве ограниченного вещного права прямо закреплен и в ГК РФ. За последнее время Президиум ВАС неоднократно останавливался на проблемах установления сервитута. Комментируемое постановление - очередной важный документ по данной теме.

Понятие и виды сервитутов

В соответствии с п. 1 ст. 216 и п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут является видом вещного права и представляет собой право ограниченного пользования соседним участком.

По общему правилу собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления сервитута.

Кроме собственника недвижимого имущества, право требовать установления сервитута могут лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Следует отметить, что судебная практика исходит из того, что арендатор земельного участка к таким лицам не относится (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 N А75-9862/2010), что, по сути, представляется верным, так как арендатор не является обладателем вещного права (в случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута арендатор не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя).

В силу ст. 23 ЗК РФ сервитуты подразделяются на публичные и частные.

Согласно п. 3 ст. 23 ЗК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Установление частных сервитутов предусмотрено в случаях, установленных:

- п. 1 ст. 274 ГК РФ (для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества);

- ст. 32.1 Федерального закона N 116-ФЗ*(1) (сервитуты в границах особой экономической зоны);

- ст. 38 Федерального закона N 145-ФЗ*(2) (сервитуты в отношении земельных участков, предоставленных государственной компании "Российские автомобильные дороги" в аренду, для размещения и (или) эксплуатации отдельных сооружений);

- ст. 25 Федерального закона N 257-ФЗ*(3) (в отношении земельных участков в границах полосы отвода автомобильной дороги, предназначенных для размещения объектов дорожного сервиса, для установки и эксплуатации рекламных конструкций);

- ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ*(4) (сервитут земельного участка сельскохозяйственного назначения).

Обратите внимание! На практике нередко возникал вопрос о правомерности заявления требования об одновременном установления нескольких сервитутов.

В комментируемом постановлении на этот счет сказано, что собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества. При этом если из совокупности всех обстоятельств следует целесообразность установления сервитута проезда по одному земельному участку, а сервитута эксплуатации - на другом земельном участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках.

Условия и порядок установления сервитута

Исходя из смысла ст. 274 ГК РФ условием установления сервитута является отсутствие у собственника возможности осуществить проезд (проход) к своему недвижимому имуществу, а также его эксплуатации без установления сервитута.

Правда, следует отметить, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2509/10 указано: суд вправе удовлетворить требование об установлении сервитута проезда на соседнем (служащем) земельном участке, даже если будет установлена потенциальная возможность организации альтернативного проезда без установления сервитута, но только при условии, что реализация такой возможности потребует проведения значительных по объему, времени и затратам работ.

В качестве примера можно привести Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 N А49-7325/2011, в котором арбитры указали, что потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезда к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок. Следовательно, наличие потенциальной возможности организации проезда само по себе не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления.

Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 также обратил внимание на то, что сервитут должен быть наименее обременительным для собственника соседнего земельного участка, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды собственника недвижимости, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Наименее обременительным для собственника соседнего земельного участка может признаваться сервитут меньшей площади (Постановление ФАС ВСО от 13.06.2013 N А58-6111/2011).

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Следовательно, обратиться в суд можно только в случае недостижения согласия об установлении сервитута с собственником соседнего земельного участка.

В комментируемом постановлении Президиум ВАС указал на то, что первоначально суд исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута. В случае отсутствия такой возможности суд должен выбрать вариант наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующей вещи и наименее обременительный для собственника служащего земельного участка.

При этом установив наличие нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), суд должен привлечь к участию в деле собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков), поскольку рассмотрение дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц невозможно.

Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд правомочен назначить проведение экспертизы (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11).

Таким образом, в спор об установлении сервитута могут быть вовлечены несколько смежных землепользователей.

* * *

В заключение остановимся на вопросе платы за установление сервитута. По общему правилу, установленному п. 5 ст. 274 ГК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 Президиум ВАС указал: в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Вышеуказанные разъяснения содержат определенные критерии определения платы за сервитут, однако суды будут принимать решение об установлении платы исходя из конкретных обстоятельств дела. К примеру, в Постановлении ФАС УО от 24.07.2013 N Ф09-11097/12 сказано следующее: определяя размер платежей, подлежащих внесению собственнику соседнего земельного участка, суды обоснованно исходили из кадастровой стоимости земельного участка, площади обременения и ставки земельного налога. Суды сделали правильный вывод о недоказанности истцом количества лиц, пользующихся установленным сервитутом, и обоснованно отклонили его расчет.

Не принимая предложенный собственником соседнего земельного участка расчет платы за пользование земельным участком применительно к размеру арендной платы, суды обоснованно указали на то, что ограничение в виде сервитута значительно менее обременительно для собственника земельного участка, нежели право аренды, и не связано с выбытием имущества из его владения и пользования, в связи с чем плата за данные пользования не может быть равнозначной.

А.В. Мандрюков,

магистр права, эксперт журнала

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера"

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 10, октябрь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации".

*(2) Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

*(3) Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

*(4) Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".