Вопрос: Хочу приобрести землю в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) и построить там жилой дом для постоянного проживания. Категория земли - сельхозназначение, но СНТ находится в черте поселка городского типа Нахабино. Смогу ли я получить там прописку? Смогу я перевести землю в ИЖС? Какие могут возникнуть сложности? (Правовед.RU, октябрь 2013 г.)

Хочу приобрести землю в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) и построить там жилой дом для постоянного проживания. Категория земли - сельхозназначение, но СНТ находится в черте поселка городского типа Нахабино. Смогу ли я получить там прописку? Смогу я перевести землю в ИЖС? Какие могут возникнуть сложности?

Действующими нормативными актами РФ устанавливается возможность осуществления в административном порядке органами регистрационного учета регистрации гражданина РФ в жилой дом либо жилое помещение.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" даны разъяснения о том, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ).

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П, абзац второй ст. 1 указанного федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Вы можете зарегистрироваться в принадлежащем вам на праве собственности жилом строении, если земельный участок находится относится к землям населенных пунктов. Этот момент отражен в постановлении Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П:

"Признать не соответствующим Конституции РФ, ее ст. 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3), абзац второй ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, строение в садовом товариществе должно отвечать ряду условий:

располагаться на садовом земельном участке, который находится в черте населенного пункта;

быть признано жилым строением, пригодным для постоянного проживания.

Если такие условия соблюдены, вам не вправе отказать в регистрации.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Не следует путать такие понятия, как "категория" и "разрешенный вид использования". Земли разных категорий могут иметь одинаковый разрешенный вид использования. Изменение разрешенного вида использования проходит на административном уровне, для этого следует обратиться в администрацию муниципального образования. Перевод земли одной категории в другую регламентируется Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Так, согласно ст. 7 этого закона, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, которые определены этой статьей.

К. Назаров

Н. Федорова

Правовед.RU

21 октября 2013 г.