Вопрос: Для строительства трех МКД, находящихся после ввода в эксплуатацию в управлении одного ТСЖ, сформирован единый земельный участок. Входит ли он в состав общего имущества собственников помещений в этих МКД? ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2013 г.)

Для строительства трех МКД, находящихся после ввода в эксплуатацию в управлении одного ТСЖ, сформирован единый земельный участок. Входит ли он в состав общего имущества собственников помещений в этих МКД?

Такой участок не переходит к собственникам помещений автоматически, лишь на основании закона. Однако если такой участок является неделимым, то собственники помещений всех трех домов вправе получить его в собственность в общем порядке.

Обоснование. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом. Каждый МКД рассматривается в ЖК РФ как самостоятельный объект управления, особенностью которого является наличие общего имущества собственников помещений в этом доме. Законом не предусмотрено возникновение общей собственности у собственников помещений нескольких домов на некое имущество, используемое ими совместно (например, на земельный участок, котельную, трансформаторную подстанцию и пр.). Из содержания ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" следует, что объектом общей долевой собственности собственников помещений в МКД может быть лишь тот земельный участок, который сформирован и предназначен непосредственно для эксплуатации этого дома. Соответственно, формирование земельного участка под группой МКД не порождает возникновения права общей собственности на данный участок. К такому выводу приходят арбитры (см. постановления ФАС ЗСО от 19.12.2012 по делу N А46-3988/2012, ФАС ВВО от 01.12.2011 по делу N А29-10550/2010, Определение ВАС РФ от 02.02.2010 N ВАС-17034/09, Апелляционное определение Омского областного суда от 25.07.2012 по делу N 33-4494/12), а также чиновники (Письмо Росреестра от 15.02.2013 N 14-00559/13).

До момента формирования участка под каждым домом земля остается в собственности прежнего владельца (чаще всего в публично-правовой, реже - в частной собственности застройщика). Однако собственник земли не вправе распоряжаться ею в той части, в которой должен быть сформирован участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться земельным участком в части, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Это касается и неделимого земельного участка, на котором размещено несколько МКД.

Вместе с тем закон не исключает существование общей собственности собственников помещений двух или более МКД на неделимый земельный участок. Права на такой участок могут возникнуть только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, то есть подлежит применению общее правило государственной регистрации прав на имущество (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Следует понимать, что обращение в органы власти с требованием о передаче участка в общую собственность и последующей регистрации права - технически сложная процедура в силу того, что необходимо обеспечить участие каждого собственника помещений во всех МКД (предоставление сведений, уплата госпошлины).

Н.Н. Максимова,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

1 декабря 2013 г.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2013 г.