Вопрос: Правомерно ли положение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну, приобретаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" организацией-субъектом малого предпринимательства - бывшим арендатором такого имущества, о сохранении... ("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 14, июль 2013 г.)

Правомерно ли положение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну, приобретаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" организацией-субъектом малого предпринимательства - бывшим арендатором такого имущества, о сохранении обязательств по внесению данной организацией арендной платы в течение двух месяцев после его заключения?

Учитывая судебную практику, положение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и составляющего муниципальную казну, приобретаемого в порядке Закона N 159-ФЗ организацией - субъектом малого предпринимательства - бывшим арендатором такого имущества, о сохранении обязательств по внесению данной организацией арендной платы в течение двух месяцев после его заключения неправомерно, поскольку является ничтожным.

Обоснование. На основании п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Статья 168 ГК РФ закрепляет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ указано, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Арбитражная практика. В судебной практике выработана точка зрения, согласно которой в договор купли-продажи, заключаемый в порядке Закона N 159-ФЗ, не может быть включено условие о сохранении обязательств покупателя (бывшего арендатора) по внесению арендной платы после заключения договора купли-продажи.

Указанную позицию закрепляет п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, по смыслу ст. 3 и 5 данного закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Ранее данная позиция была выражена в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2011 N ВАС-7701/11, в котором отмечено, что положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ не предусмотрено включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. В настоящее время нижестоящие суды разделяют позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.07.2012 N А33-255/2012 предусмотрено, что по смыслу ст. 3 и 5 Закона N 159-ФЗ в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

При этом не предусмотрено включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 15.08.2012 N Ф03-3542/2012 суд прямо воспользовался разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и пришел к выводу, что обязанность по внесению арендной платы прекратилась в связи с заключением в порядке, предусмотренном Законом N 159, договора купли-продажи находившегося в аренде имущества.

Л.Л. Горшкова,

руководитель ООО "Центр методологии

бухгалтерского учета и налогообложения"

15 июля 2013 г.

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 14, июль 2013 г.