Комментарий к постановлению Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 10545/12 (А.М. Ростошинский, "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2013 г.)

Комментарий к постановлению Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 10545/12

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 N 10545/12 сформирована обязательная для нижестоящих судов правовая позиция, согласно которой межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации в многоквартирных жилых домах, став конструктивным элементом инженерного оборудования дома, утрачивают свойства самостоятельного объекта права собственности и являются вместе с иным инженерным оборудованием общей долевой собственностью собственников помещений в этих домах.

Данное постановление заслуживает внимания, потому что в нем рассмотрены взаимоотношения между застройщиком многоквартирных домов и подрядчиком, заключившими договор, предметом которого являлась совместная деятельность по обеспечению строящихся МКД телефонными сетями и сетями интернет. По условиям этого договора подрядчик за свой счет проложил внутри МКД межэтажные трубы (кабельную канализацию), которые затем стали его собственностью. При этом ни застройщик, ни собственники помещений в МКД не оспаривали право собственности на эти трубы.

Рассмотрим подробнее обстоятельства данного дела и позицию Президиума ВАС.

Спор возник после окончания строительства МКД и передачи помещений в них собственникам, когда ОАО "Ростелеком", заключив с последними договоры на предоставление услуг связи, проложило внутри указанных межэтажных труб кабели. Бывший подрядчик (ООО), ссылаясь на то, что установленная в домах кабельная канализация может быть использована только с его согласия, потребовал от ОАО "Ростелеком" перенести кабели и перестать использовать проложенные им за свой счет межэтажные трубы. ОАО "Ростелеком" кабели демонтировать не стало, и ООО обратилось в суд с исковым заявлением.

В обоснование своего требования ООО указало, что кабельная канализация принадлежит ему на праве собственности, а несанкционированное размещение ОАО "Ростелеком" кабелей в межэтажных трубах нарушает это право и является препятствием для дальнейшего развития ООО собственных сетей связи.

Нижестоящие суды, рассматривая спор, признали право собственности ООО на кабельную канализацию и обязали ОАО "Ростелеком" демонтировать кабели.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО приобрело право собственности на кабельную канализацию, выполненную в виде межэтажных труб, обосновав это следующим образом:

- монтаж кабельной канализации был осуществлен вне рамок действия договоров подряда на размещение сетей связи;

- застройщик по договорам подряда поручил ООО лишь размещение внутренних сетевых коммуникаций связи в строящихся домах, но не заказывал и не оплачивал установку кабельной канализации, предназначенной для размещения этих сетей;

- монтаж кабельной канализации производился ООО в рамках заключенного с застройщиком договора о совместной деятельности, в соответствии с которым необходимое для выполнения работ оборудование и иное имущество приобреталось ООО за свой счет и впоследствии оставалось в его собственности.

Обратите внимание! Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции, но Президиум ВАС отменил эти решения.

Президиум ВАС указал, что суды не учли особенности правового режима, установленного действующим законодательством в отношении общего имущества МКД. Дело в том, что согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По мнению высших арбитров, из этого следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в МКД. Судьи ВАС отметили:

- согласно установленным обстоятельствам дела работы по телефонизации и интернетизации МКД выполнялись ООО в процессе строительства домов по заданию застройщика, и межэтажные трубы устанавливались для прокладки в них коммуникационных сетей, обеспечивающих условия для доступа собственников помещений в доме к услугам связи;

- установка кабельной канализации и монтаж кабелей связи в ней - неразрывно связанные этапы общих мероприятий по обеспечению строящихся домов коммуникационными сетями.

Президиум ВАС сделал вывод, что межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации - это часть системы инженерной инфраструктуры МКД, они нужны для обеспечения собственников помещений в этих домах услугами связи и в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ являются общей долевой собственность указанных лиц. Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

Судьи ВАС указали: тот факт, что установка кабельной канализации не входила в предмет договоров подряда на выполнение работ, а осуществлялась ООО в рамках договора о совместной деятельности, не может повлиять на принадлежность спорного имущества к общей собственности собственников помещений в МКД. Созданная в результате этих работ кабельная канализация в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежала передаче застройщиком собственникам помещений в доме вместе с другим инженерным оборудованием вне зависимости от условий договора.

Президиум ВАС отметил, что условия договора, заключенного между ООО и застройщиком, о выполнении за счет собственных средств подрядчика работ по монтажу межэтажных труб касаются отношений этого ООО и застройщика, возникших в ходе строительства МКД, и сами по себе не имеют правового значения для третьих лиц и не могут изменять правовой режим спорных труб, прямо определенный законом.

К сведению. Комментируемое постановление содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами.

Выраженная в постановлении правовая позиция хорошо согласуется с положениями ОКОФ *(1), в соответствии с которым в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Мнения о том, что коммуникации входят в состав зданий, также придерживается Минфин. В частности, в Письме от 11.04.2013 N 03-05-05-01/11960 сказано, что при определении состава недвижимого имущества необходимо учитывать нормы ОКОФ и Федерального закона N 384-ФЗ*(2), согласно которым здание и сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, системы инженерно-технического обеспечения и иные объекты. При этом под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (пп. 21 п. 2 ст. 2 Федерального закона N 384-ФЗ). Поэтому, по мнению Минфина, под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных объектов. Таким образом, позиция Президиума ВАС, по сути, подтверждает обоснованность точки зрения Минфина.

Следует отметить, что арбитражные суды, применяя на практике данную правовую позицию Президиума ВАС, понимают словосочетание "по делам со схожими фактическими обстоятельствами" несколько шире, чем может показаться на первый взгляд.

Обратимся, например, к Решению Арбитражного суда Московской области от 17.04.2013 по делу N А41-54234/12, в котором рассматривался иск ОАО "Мытищинская теплосеть" (истец) к ТСЖ (ответчик) о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. ТСЖ возражал против требований теплосети, приводя в качестве одного из основных доводов в свою пользу то, что индивидуальный тепловой пункт (ИТП), находящийся в доме, не является общим имуществом МКД.

В качестве доказательства, что ИТП и соответствующее помещение не относятся к общему имуществу МКД, а принадлежат на праве собственности городскому поселению Мытищи, ТСЖ представило письмо управления земельно-имущественных отношений администрации города, согласно которому помещение и оборудование спорного ИТП значатся в реестре муниципального имущества и находятся в аренде у ОАО "Мытищинская теплосеть".

Однако суд, сославшись на абз. 4 п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, указал, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Кроме того, суд отметил: конкретный состав общего имущества МКД определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491*(3), в пп. "ж" п. 2 которых сказано, что в состав общего имущества входят, в частности, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится дом.

Далее суд сослался на п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64*(4), в соответствии с которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Суд также указал, что практика применения приведенных норм об общем имуществе МКД установлена Постановлением Президиума ВАС РФ N 10545/12 (комментируемое постановление). Согласно этому постановлению критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. При этом условия договора о создании имущества не могут изменить правовой режим последнего, прямо определенный законом.

В результате суд сделал вывод: индивидуальный тепловой пункт, расположенный в МКД, входит в состав имущества дома. На момент написания комментария в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) отсутствовала информация о том, что данное решение обжаловано в апелляционном суде в установленный законом месячный срок, из чего можно заключить, что оно вступило в законную силу.

Представляет интерес и Решение Арбитражного суда Новгородской области от 17.05.2013 по делу N А44-972/2013*(5). В нем рассмотрены исковые требования ТСЖ к ОАО "Ростелеком" (ответчик), мотивированные тем, что ОАО "Ростелеком" не вносит ТСЖ плату за пользование частью общего имущества МКД, в котором размещена кабельная телефонная сеть. Сославшись на правовую позицию, изложенную в комментируемом постановлении, суд отказал в удовлетворении требований ТСЖ, указав, что телефонные кабельные сети входят в состав общего имущества жилого дома, следовательно, обязанность по их содержанию ложится на собственников жилых помещений этого дома.

Таким образом, учитывая позицию ВАС, изложенную в комментируемом постановлении, складывающуюся на его основе арбитражную практику, положения ОКОФ и точку зрения Минфина, можно сделать вывод, что всевозможные системы инженерно-технического обеспечения МКД не могут являться самостоятельными объектами права собственности, так как входят в состав общего имущества дома и подлежат передаче собственникам помещений, которые обязаны нести бремя расходов по их содержанию.

А.М. Ростошинский,

эксперт журнала "Строительство:

акты и комментарии для бухгалтера"

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) ОК 013-94 Общероссийский классификатор основных фондов, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359.

*(2) Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

*(3) Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

*(4) Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

*(5) На момент подготовки данного материала установленный месячный срок для обжалования решения еще не истек.