Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июля 2009 г. N КГ-А40/4839-09-1,3 Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что государственная регистрация прав собственности ответчика на спорные нежилые помещения проведена с нарушением требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 июля 2009 г. N КГ-А40/4839-09-1,3
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 января 2010 г. N КГ-А40/4839-09-4 по делу N А40-59179/08-44-174

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2009 г.

КБ "Диалог-Оптим" (ООО) в лице Конкурсного управляющего Сергеева А.А. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Анотель", Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве о:

1). выделении в натуре доли КБ "Диалог-Оптим" (ООО) на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, в том числе:

подвал: помещение N 1 комнаты NN 1-18; NN В, Г - 264,7 кв.м.;

1-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-19; А, В, Г; NN а, б, в, г - 282,2 кв.м.;

2-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 201-210 - 335,1 кв.м.;

3-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 301-310 - 339,3 кв.м.;

2). признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "Анотель" на указанные нежилые помещения;

3). признании права собственности КБ "Диалог-Оптим" (ООО) на нежилые помещения площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16.

Определением от 18.11.2008 г. суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Юрправо".

Определением от 18.11.2008 г. судом первой инстанции привлечено ООО "Баласт" к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в том числе о:

1). выделении в натуре доли ООО "Баласт" в нежилом помещении общей площадью 1221,30 кв.м., расположенном по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16:

- в подвальном помещении N 1, комнаты NN 1-18; NN В, Г - 264,70 кв.м.;

- на первом этаже, в помещении N 1, комнаты NN 1-19; А, В, Г, NN А, Б, В, Г - 282,20 кв.м.;

- на втором этаже, в помещении N 1, комнаты NN 1-5; NN А, Б, помещения N 201-210 - 335,10 кв.м.;

- на третьем этаже, в помещении N 1, комнаты NN 1-5; NN А, Б, помещения N 301-310 - 339,30 кв.м.;

2). признании недействительной государственную регистрацию права собственности ЗАО "Анотель" на нежилые помещения общей площадью 1221,30 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, с условным номером 77-77-12/005/2007-805;

3). признании права собственности ООО "Баласт" на нежилые помещения общей площадью 1221,30 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, с условным номером 77-77-12/005/2007-805.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2009 г. по делу N А40-59179/08-44-174 исковые требования КБ "Диалог-Оптим" (ООО) в лице Конкурсного управляющего Сергеева А.А. удовлетворены в заявленном объеме. Суд первой инстанции решил:

1). выделить в натуре долю КБ "Диалог-Оптим" (ООО) на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, в том числе:

подвал: помещение N 1 комнаты NN 1-18; NN В, Г - 264,7 кв.м.;

1-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-19; А, В, Г; NN а, б, в, г - 282,2 кв.м.;

2-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 201-210 - 335,1 кв.м.;

3-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 301-310 - 339,3 кв.м.;

2). признать право собственности КБ "Диалог-Оптим" (ООО) на нежилые помещения площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, в том числе:

подвал: помещение N 1 комнаты NN 1-18; NN В, Г - 264,7 кв.м.;

1-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-19; А, В, Г; NN а, б, в, г - 282,2 кв.м.;

2-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 201-210 - 335,1 кв.м.;

3-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 301-310 - 339,3 кв.м.;

3). признать недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "Анотель" на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, в том числе:

подвал: помещение N 1 комнаты NN 1-18; NN В, Г - 264,7 кв.м.;

1-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-19; А, В, Г; NN а, б, в, г - 282,2 кв.м.;

2-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 201-210 - 335,1 кв.м.;

3-й этаж: помещение N 1 комнаты NN 1-5; NN А, Б; помещения NN 301-310 - 339,3 кв.м.

В удовлетворении требований ООО "Баласт" отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО "Анотель", в нарушение условий Инвестиционного договора, зарегистрировало право собственности на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, согласно выписке из ЕГРП от 28.05.2008 г. N 03/003/2008-1059, включающей долю соинвестора - КБ "Диалог-Оптим" (ООО).

Отказывая в удовлетворении требований ООО "Баласт", суд первой инстанции исходил из отсутствия у последнего законных прав и интересов по договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г., подлежащих судебной защите.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 г. N 09АП-3098/2009-ГК, 09АП-3146/2009-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2009 г. по делу N А40-59179/08-44-174 оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.

ЗАО "Анотель", ООО "Баласт" не согласились с указанными судебными актами, полагая, что решение и постановление являются незаконными и необоснованными, приняты при неполном исследовании обстоятельств дела и неправильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2009 по делу N А40-59179/08-44-174 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 г. N 09АП-3098/2009-ГК, 09АП-3146/2009-ГК; ЗАО "Анотель" - принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований; ООО "Баласт" - дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ЗАО "Анотель" поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, и возражали против удовлетворения кассационной жалобы ООО "Баласт".

Представитель ООО "Баласт" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражал против удовлетворения кассационной жалобы ЗАО "Анотель".

Представитель КБ "Диалог-Оптим" (ООО) в лице Конкурсного управляющего Сергеева А.А. возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Представитель ООО "Юрправо" согласился с кассационной жалобой ООО "Баласт".

Представители УФРС по Москве оставили вопрос о результате рассмотрения кассационных жалоб на усмотрение суда.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между ООО "ФИН-2" (с 16.11.2004 г.- ООО "Баласт") и ЗАО "Анотель" заключен договор N А/2-09/02 от 26.09.2002 г. о долевом участии в инвестировании строительства, предметом которого является определение прав и обязанностей сторон по финансированию и организации проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию офисно-гостиничного комплекса, возводимого по строительному адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, вл. 16/1, а также распределение построенных площадей в собственность сторон.

В соответствии с п. 3.1. договора Соинвестор (ООО "ФИН-2"), оплачивая Заказчику-инвестору (ЗАО "Анотель") сумму инвестирования, указанную в п. 4.3 договора (2 012 800 долларов США), как результат инвестиционной деятельности, приобретает в собственность площади объекта, определенные в Приложении N 1 (распределение площадей) и Приложении N 2 (план объекта в распределением площадей) к договору, что составляет 1 258 кв.м. с учетом возможных изменений согласно пунктам 3.3., 3.4., 4.5 договора.

Согласно Приложению N 1 к договору, доля Соинвестора составляет 41,38% или 1 258 кв.м., доля площади общего пользования составляет 15,26 % или 464 кв.м.

После сдачи объекта в эксплуатацию и оформления в установленном порядке своих прав Соинвестор становится собственником площадей, определенных в приложениях 1 и 2 (пункт 3.2 договора). По окончании строительства объекта подлежащая разделу общая площадь уточняется по экспликациям, техпаспортам БТИ и результатам обмера общей площади сторонами по договору (пункт 3.3 договора).

Согласно пунктам 3.6. и 3.7 договора, оформление имущественных прав сторон после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору и приложению к нему производится в установленном порядке на основании Акта о результатах реализации договора и распределения площадей. Оформление и регистрация прав собственности производится Заказчиком-инвестором за счет Соинвестора.

Все необходимые действия по регистрации права собственности совершаются Заказчиком - инвестором не позднее четырех месяцев со дня подписания Акта Государственной комиссией о вводе в эксплуатацию и при условии выполнения Соинвестором обязанностей по оплате инвестиций и расходов по регистрации прав собственности (пункт 6.5.4 договора).

Срок окончания строительства определен - 1 квартал 2003 г., срок сдачи объекта в эксплуатацию Госкомиссии - второе полугодие 2003 г.

ООО "ФИН-2" выполнило в полном объеме условия договора - инвестировало в строительство сумму, эквивалентную 2 012 800 долларов США, что составило 63 681 368 руб. 96 коп., что подтверждено материалами дела и не оспаривается ни сторонами, ни третьими лицами.

До окончания строительства объекта имущественные права уступлены другим лицам на основании ряда заключенных договоров:

- ООО "ФИН-2" (ООО "Баласт") заключило с ООО "Юрправо" договор уступки прав требования от 17.06.2004;

- ООО "Юрправо" и ООО "Мегагрупп" заключили договор от 22.06.2004 г. б/N;

- ООО "Мегагрупп" и ООО Компания "Гранит" заключили договор от 25.06.2004 г. б/N;

- ООО Компания "Гранит" и КБ "Диалог-Оптим" (ООО) заключили договор от 01.07.2004 N 4-4119/2004 в период до отзыва у банка лицензии и признания его банкротом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2007 г. по делу N 40-29134/07-103-105, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного суда от 23.01.2008 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.05.2008 г., отказано в удовлетворении исковых требований Конкурсного управляющего ООО "Баласт" (ООО "ФИН-2") к ООО "Юрправо", ООО "Мегагрупп", ООО Компания "Гранит" и КБ "Диалог-Оптим" (ООО) о признании недействительными договоров уступки права требования.

В рамках указанного дела судами исследованы все договоры уступки прав требования, и установлено исполнение в полном объеме ООО "ФИН-2" обязательств по Инвестиционному договору, фактическое исполнение сторонами оспариваемых договоров уступки прав требования. Суды пришли к выводу о соответствии договоров уступки прав требования нормам гражданского права о перемене лиц в обязательстве.

Решением арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 г. по делу N А40-53646/06-6-293, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного суда от 11.07.2008 N 09АП-5384/2008-ГК и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.09.2008 г. N КГ-А40/9105-08, по иску ЗАО "Анотель" к ООО "Баласт" установлено, что ООО "Баласт" выбыло из обязательства по договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г. о долевом участии в инвестировании строительства в силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО "ФИН-2" уступило ООО "Юрправо" по договору уступки от 17.04.2004 г. право требования по указанному договору, в связи с чем у ООО "Балласт" отсутствуют подлежащие судебной защите законные права и интересы по договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г.

Указанные судебные акты правомерно приняты судами первой и апелляционной инстанций за основу, согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная коллегия соглашается с правовой позицией судов обеих инстанций, отклонившим доводы ООО "Баласт" о подтверждении его права по договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г. со ссылкой на решение Арбитражного суда Московской области от 21.08.2008 г. по делу N А41-8502/08 по иску ООО "Баласт" к ООО "Юрправо" о признании договора об уступке прав требования от 17.06.2004 г. незаключенным. Указанное решение не создает правовых последствий для лиц, участвующих в настоящем деле, поскольку при рассмотрении спора между ООО "Балласт" и ООО "Юрправо" не принимали участие ООО "Мегагрупп", ООО Компания "Гранит" и КБ "Диалог-Оптим" (ООО).

Как следует из материалов дела, строительство объекта закончено с нарушением установленного договором срока во втором квартале 2006 года.

Распоряжением Префекта ЦАО города Москвы от 22.09.2006 N 4301-р принят в эксплуатацию законченный строительством офисно-гостиничный комплекс по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16 (строительный адрес ул. Мясницкая, вл. 16).

Актом б/N от 16.04.2006 г. распределения площадей в возведенном офисно-гостиничном комплексе по адресу г. Москва, ул. Мясницкая, вл. 16, ЗАО "Анотель", ООО "Парма", Компания с ограниченной ответственностью "ОРБЕЛА ЭНТЕРПРАЙЗИЗ", "ALSTAN CO (UK) LTD" и "АТЕХ International FZC" констатировали завершение строительства объекта и принятие его приемочной комиссией 07.06.2006. На основании договоров ЗАО "Анотель" с указанными компаниями произведено распределение площадей комплекса, кроме помещений - подвал, общая площадь - 264,7 кв.м., 1-й этаж - 231,1 кв. м., 2-й этаж - 335,1 кв.м., 3-й этаж - 339,3 кв.м. Относительно нераспределенных площадей в Акте указано, что права собственности не определены в связи с имеющимся спором между Соинвестором и Заказчиком в Арбитражном суде города Москвы.

КБ "Диалог-Оптим" (ООО) не принимал участие в подписании указанного Акта.

Следовательно, доля КБ "Диалог-Оптим" (ООО) по договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г. о долевом участии в инвестировании строительства не была распределена, в том числе в пользу ЗАО "Анотель".

В нарушение условий Инвестиционного договора, ЗАО "Анотель" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, согласно выписке из ЕГРП от 28.05.2008 N 03/003/2008-1059, кадастровый номер объекта -77-77-12/005/2007-805, включающей согласно выписок и экспликации БТИ долю соинвестора - КБ "Диалог-Оптим" (ООО).

В УФРС по Москве представлен Акт б/N от 16.04.2006 г. распределения площадей в возведенном офисно-гостиничном комплексе по адресу г. Москва, ул. Мясницкая, вл. 16, в котором указано о том, что часть площадей не распределена в связи с имеющимся спором между соинвестором и заказчиком в Арбитражном суде городе Москвы. Кроме того, на момент регистрации права собственности имелся запрет на любые регистрационные действия, в том числе регистрацию права собственности, перехода права собственности, обременение на объект.

Таким образом, обоснован вывод судов первой и апелляционной инстанций, что государственная регистрация прав собственности ЗАО "Анотель" на спорные нежилые помещение проведена УФРС по Москве с нарушением требований статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Исследовав в совокупности доказательства по делу с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о недействительности зарегистрированного права собственности ЗАО "Анотель" на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 16, в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Техническая характеристика спорных нежилых помещений и общая площадь объекта (1 221,3 кв. м) определены в экспликации и поэтажном плане БТИ.

Как правомерно указано судами, размер площади 1 221,3 кв.м, заявленный истцом, не превышает процентное отношение доли Соинвестора (41,38 %), определенное Приложением N 1 к договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г. о долевом участии в инвестировании строительства, а также размера площади, не распределенной в соответствии с Актом б/N от 16.04.2006 г. распределения площадей.

Судами также установлено, что ЗАО "Анотель" не принимало необходимых действий для раздела имущества и конкретизации долей Заказчика - инвестора и Соинвестора в объекте, завершенном строительством по договору N А/2-09/02 от 26.09.2002 г. о долевом участии в инвестировании строительства, несмотря на обращение истца о подписании Акта распределения площадей.

Согласно пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества и выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При указанных обстоятельствах, обоснован вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований КБ "Диалог-Оптим" (ООО) о выделе в натуре доли на нежилые помещения общей площадью 1 221,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая д. 16, и признании права собственности истца на указанные нежилые помещения.

Кассационная коллегия не усматривает нарушение судом первой инстанции процессуальных норм, выразившееся в не привлечении к участию в деле других собственников общей долевой собственности, и соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для привлечения к участию в деле указанных ЗАО "Анотель" организаций.

Ссылка ЗАО "Анотель" на то, что суды не установили возможность заключения между собственниками соглашения о порядке раздела общей долевой собственности в порядке пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть принята судом кассационной инстанции за основу, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для отмены либо изменения судебных актов.

Доводы ООО "Баласт" о нарушении судами норм процессуального права в части выводов о преюдициальном значении решений Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 г. по делу N А40-53646/06-6-293 и 15.10.2007 г. по делу N А40-29134/07-103-105 для настоящего спора, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку в решении и постановлении отсутствует указание на статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы, указанные в обжалуемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу норм статей 286, часть 2 статьи 287 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации не допустимо в кассационной инстанции.

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2009 г. по делу N А40-59179/08-44-174 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 г. N 09АП-3098/2009-ГК, 09АП-3146/2009-ГК по указанному делу оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Балласт", ЗАО "Анотель" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по указанному делу, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2009 г. N КГ-А40/4839-09.