Здание аптеки - объект культурного наследия (Е.К. Мягков, "Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2013 г.)

Здание аптеки - объект культурного наследия

Когда при расширении бизнеса вы подыскиваете помещение для аптечного пункта, в качестве варианта вам могут предложить арендовать или приобрести объект культурного наследия. Как быть? С одной стороны, хорошо, когда аптека находится в особенном здании, так как оно притягивает взгляды прохожих, а значит, привлекает потенциальных клиентов. Однако с другой стороны, при эксплуатации такого помещения можно столкнуться с подводными камнями и нужно быть готовыми к дополнительным материальным затратам и бюрократическим проволочкам.

В настоящей статье мы расскажем об особенностях использования зданий, являющихся объектами культурного наследия, и попробуем оценить целесообразность расположения в них аптечного пункта.

Законодательство об объектах культурного наследия

Для начала определим, что такое объекты культурного наследия. Согласно ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия), который является основным актом, регулирующим данную сферу правоотношений, к объектам культурного наследия относят объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Другими словами, это исторически значимое место. Объекты культурного наследия вносятся в соответствующий реестр.

Существует достаточно много видов объектов культурного наследия, однако в контексте заданной темы мы остановимся лишь на зданиях и помещениях (к примеру, согласитесь, место археологической раскопки как объект размещения аптечного пункта нас не интересует). Здания и помещения независимо от категории историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, а также муниципальной и частной собственности. Объектами федерального и регионального значения от имени собственника распоряжается специально уполномоченный орган субъекта РФ (обыкновенно это региональное министерство культуры), муниципальными - соответствующий муниципальный орган.

Другими словами, подобный объект можно либо арендовать у собственника, либо выкупить. Отметим, что его покупка согласно ч. 3 ст. 50 Закона об объектах культурного наследия осуществляется в порядке, установленном жилищным законодательством РФ с учетом особенностей названного закона.

Организации необходимо понимать, что при приобретении права на такое здание, помещение на ее плечи ляжет бремя по его содержанию, сохранению (с учетом требований к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), выполнению требований к условиям доступа к нему граждан (так как граждане в силу закона должны иметь свободный доступ к объекту культурного наследия), иных обеспечивающих сохранность объекта требований. Это условие прописано в ч. 3 ст. 48 и ч. 4 ст. 50 Закона об объектах культурного наследия (при приобретении объекта в собственность) и в ч. 5 ст. 55 (при аренде).

Первое, что необходимо будет сделать после получения права на объект культурного наследия, - оформить охранное обязательство. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:

- органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объекта культурного наследия, - в отношении объектов федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и регионального значения;

- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов местного (муниципального) значения.

В охранном обязательстве пользователя объекта культурного наследия указываются требования к содержанию объекта культурного наследия, условия доступа к нему граждан, порядок и сроки проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по сохранению объекта, а также иные требования, которые обеспечивают его сохранность и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

Требования к пользованию объектом культурного наследия

Наконец все формальности пройдены и право пользования объектом культурного наследия принадлежит организации. Что же с ним можно делать?

В соответствии со ст. 52 Закона об объектах культурного наследия организация вправе осуществлять право пользования объектом по своему усмотрению с учетом требований, установленных настоящим федеральным законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц. В этой оговорке содержится главный нюанс пользования объектом культурного наследия, так как многие действия организации, по мнению чиновников, способны ухудшить состояние объекта, нанести вред окружающей историко-культурной и природной среде или нарушить права и законные интересы других лиц.

Окончательно иллюзию свободы распоряжения "своим" объектом культурного наследия разрушает ч. 3 ст. 52, согласно которой объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным выполнением следующих требований:

- обеспечение неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте;

- согласование в порядке, установленном п. 4 ст. 35 Закона об объектах культурного наследия, проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия;

- обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения;

- обеспечение доступа к объекту культурного наследия, условия которого устанавливаются собственником объекта культурного наследия по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Разберем наиболее актуальные для аптек ограничения.

С целью обеспечения неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта законодателем введена процедура, в связи с которой самостоятельно провести даже косметический ремонт невозможно (за исключением, конечно же, "пиратского" способа). Любой ремонт будет называться работами по сохранению объекта культурного наследия. Такие работы в силу ч. 1 ст. 45 Закона об объектах культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ (эти документы выдаются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия - в каждом регионе свой, например, в Нижегородской области это управление государственной охраны объектов культурного наследия области) и в соответствии с документацией, согласованной с органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном ч. 2 ст. 45, при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.

В случае проведения работ без прохождения описанной процедуры орган охраны может воспользоваться правом, предусмотренным Законом об объектах культурного наследия, и обратиться в арбитражный суд, требуя "вернуть все на круги своя" (Определение ВАС РФ от 28.01.2010 N ВАС-508/10, постановления ФАС ПО от 17.11.2011 по делу N А55-913/2011, ФАС ДВО от 24.11.2009 N Ф03-6161/2009 по делу N А73-4537/2009).

Однако возможна и иная ситуация: надзорный орган в ходе проведенной проверки установит факт ненадлежащего содержания объекта культурного наследия. В этом случае он выдаст обязательное для исполнения предписание о проведении ремонта. Можно попытаться оспорить его в судебном порядке, но не исключено, что попытка окажется неудачной, как, например, в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу N А43-17230/2012.

Справедливости ради нужно отметить, что ст. 14 Закона об объектах культурного наследия предусмотрена возможность поощрения за проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Так, при проведении подобных работ на объектах, находящихся в аренде, можно рассчитывать на льготную арендную плату и уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат (ч. 1 и 2 указанной статьи), а в случае нахождения объекта в собственности - на компенсацию произведенных затрат при условии выполнения таких работ в соответствии с установленными требованиями (ч. 3 указанной статьи). С одной стороны, такой способ поощрения является оптимальным, с другой - в быстрый и полный возврат затраченных средств верится с трудом, особенно если учесть то, как неохотно государство расстается с деньгами.

Важно отметить, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

При этом под зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности (которая интересует нас в первую очередь) подразумевается территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений (ст. 34 Закона об объектах культурного наследия). Данный режим закреплен в законах субъектов РФ и предполагает множество ограничений. Типичным запретом, к примеру, является ограничение на строительство зданий, не обеспечивающих визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде. Загораживает ли то или иное планируемое здание объект культурного наследия, определяет уполномоченный орган в сфере сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (например, министерство культуры). С учетом данного обстоятельства ответить на вопрос, сложно ли получить разрешение на такое строительство, не представляет труда: сложно (Постановление ФАС ЗСО от 22.04.2011 по делу N А46-11148/2010).

Ответственность за нарушение законодательства об объектах культурного наследия

Если при проведении проверки надзорный орган выявит нарушение требований по сохранению, использованию и охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), он в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", вынесет предписание об их устранении (за неисполнение предписания предусмотрена административная ответственность).

В силу ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ нарушение требований сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, влечет наложение административного штрафа:

- на должностных лиц - от 20 000 до 400 000 руб.;

- на юридических лиц - от 200 000 до 5 000 000 руб.

Указанные в данной норме действия (бездействие), допущенные в отношении особо ценных объектов культурного наследия народов РФ, объектов культурного наследия, включенных в список объектов Всемирного наследия, на территориях таких объектов, на территориях историко-культурных заповедников (музеев-заповедников) либо в их зонах охраны, влечет наложение административного штрафа:

- на должностных лиц - от 50 000 до 500 000 руб.;

- на юридических лиц - от 1 000 000 до 20 000 000 руб. (ч. 2 ст. 7.13 КоАП РФ).

За аналогичные нарушения в отношении объектов культурного наследия субъектов регионального и муниципального уровней может быть предусмотрена ответственность региональными кодексами.

К сказанному добавим, что ст. 54 Закона об объектах культурного наследия предусмотрена возможность изъятия объектов культурного наследия. Так, в силу ч. 1 данной статьи если собственник рассматриваемого объекта не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им его значения, то орган, в ведении которого мог бы находиться данный объект (по уровням), обращается в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержащегося объекта культурного наследия. В случае принятия судом решения об изъятии объекта культурного наследия указанный орган выкупает данный объект или организует его продажу с публичных торгов. Если объект культурного наследия уничтожен по вине собственника или пользователя, земельный участок, расположенный в границах территории объекта культурного наследия, являющийся неотъемлемой частью объекта, может быть безвозмездно изъят по решению суда в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации) в соответствии с законодательством РФ (ч. 3 ст. 54 Закона об объектах культурного наследия). В случае если право пользования объектом возникло на основании договора аренды, за указанные нарушения данный договор расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством.

* * *

В заключение хотелось бы отметить, что обладание объектом культурного наследия или его аренда является скорее дополнительной нагрузкой для предпринимателя, нежели привилегией. Однако вопрос о целесообразности расположения аптечного пункта в подобном здании (помещении) каждый решает для себя сам.

Е.К. Мягков,

эксперт журнала "Аптека: бухгалтерский

учет и налогообложение"

"Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2013 г.