Вопрос: Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. Все собственники заключили с ней договор. Имеет ли право один из собственников отказаться платить за услуги консьержа? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2013 г.)

Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация.

Все собственники заключили с ней договор.

Имеет ли право один из собственников отказаться платить за услуги консьержа?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Отдельный собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе отказаться от оплаты услуг консьержа, если такое решение было принято на общем собрании собственников помещений в порядке, установленном жилищным законодательством, даже если он не принимал участия в таком собрании или голосовал против принятия соответствующего решения.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В ч.ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме, которая включает в себя, кроме платы за содержание и ремонт жилого помещения, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. Данные расходы являются обязательными.

Поскольку в рассматриваемой ситуации управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, то на основании ч. 1 ст. 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания домовладельцев*(1). Отметим, что существенными условиями данного договора в числе прочего являются: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Конкретный перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования утверждают собственники помещений на общем собрании (п. 17 Правил N 491). Обращаем Ваше внимание, что управляющей организации такого права действующим законодательством не предоставлено (смотрите пп. "в" п. 3 письма Минрегионразвития РФ от 14.10.2008 г. N 26084-СК/14)

По смыслу приведенных норм решение о включении в перечень тех или иных услуг и работ, выполняемых управляющей организацией, включая услуги консьержа, равно как и иных работников (дворников, уборщиков и т.п.), должно приниматься собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Порядок, способы и размер платы определяются также собственниками помещений такого дома на общем собрании. Если собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд, с учетом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, если общее собрание собственников помещений своим решением утвердило организацию службы консьержа в своем доме, размер оплаты услуг консьержа, и это решение никем не обжаловалось, то оно является обязательным для всех собственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ), даже тех, которые не принимали участия в данном собрании либо голосовали против принятия такого решения. Как правило, суды признают подобные решения общего собрания правомерными, если они проведены и оформлены в соответствии с требованиями ст.ст. 45-48 ЖК РФ. При этом не имеет значения, проводилось ли общее собрание в форме совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, либо посредством проведения заочного голосования*(2) (смотрите, например, решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18.04.2012 по делу N 2-327/2012, Измайловского районного суда г. Москвы от 14.10.2010, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://izmailovsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num =1&id=77600101101202236239681000151137, апелляционные определения Советского районного суда г. Челябинска Челябинской области от 10.02.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sovetsky.chel.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=2704&cl=1, Октябрьского районного суда г. Ижевска от 14.07.2010 по делу N 11-164/10, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-oktyabrskij-rajonnyj-sud-g-izhevska-udmurt skaya-respublika-s/act-100314250/, определение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 18.05.2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-krasnoturinskij-gorodskoj-sud-sverdlovskay a-oblast-s/act-105367975/). Иными словами, при наличии легитимного решения общего собрания собственников многоквартирного дома отдельный собственник не вправе отказаться от оплаты услуг консьержа.

Анализ судебной практики показывает, что основанием для признания незаконным включение в платежный документ расходов на оплату услуг консьержа является нарушение процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирного дома, установленной жилищным законодательством, отсутствие доказательств проведения такого собрания и т.п. (смотрите, например, решение Балашихинского городского суда Московской области по делу N 2-1726/11, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-balashixinskij-gorodskoj-sud-moskovskaya-o blast-s/act-104993789/). Нежелание собственника подчиниться решению общего собрания таким основанием быть не может.

Однако собственник, которого не устраивает работа консьержа или размер оплаты его труда не лишен возможности, в соответствии с ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, по своей инициативе созвать внеочередное собрание собственников помещений, на котором поставить вопрос об изменении порядка оплаты услуг консьержа или вообще отказаться от таких услуг.

К сведению:

Управляющая организация в силу п. 10 ст. 161 ЖК РФ обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (далее - Стандарт).

Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации (п. 2 Стандарта). При этом в п. 11 Стандарта уточнено, какие сведения подлежат раскрытию в рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в п. 13 Стандарта, какие сведения подлежат раскрытию в рамках информации о стоимости работ (услуг) управляющей организации. Приказом Минрегионразвития РФ от 02.04.2013 N 124 утвержден Регламент раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет, который устанавливает порядок раскрытия управляющими организациями такой информации в соответствии со Стандартом.

Следовательно, если по каким-либо причинам информация об услугах консьержа не раскрыта и собственнику помещения в многоквартирном доме неизвестно, какие функции он выполняет, как формируется оплата его труда, то собственник вправе запросить интересующую его информацию у управляющей организации. Запрос может быть подан в письменном или электронном виде (п. 5 Стандарта). Согласно п. 4 Стандарта отказ в предоставлении такой информации может быть обжалован в судебном порядке (смотрите, например, решение Химкинского городского суда Московской области от 09.04.2012, кассационное определение Пермского краевого суда от 11.01.2012 по делу N 33-12927/1).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

5 августа 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены в ст. 45 ЖК РФ.

*(2) При этом следует учитывать положения ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, в которой указано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело кворума. Данная норма направлена на пресечение массовых злоупотреблений в процессе управления многоквартирными домами, о которых свидетельствует многочисленная судебная практика (смотрите, например, решение Кежемского районного суда Красноярского края от 14.04.2011 по делу 2-99/11, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://kegma.krk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=806&cl=1).