Вопрос: Учреждение содержит на балансе служебные жилые помещения. Договор социального найма с жильцами не заключен, предоставленные им договоры жильцы подписывать отказываются и не оплачивают коммунальные платежи. Наниматели жилых помещений были вселены на законных основаниях как работники учреждения. Оплату коммунальных услуг не производят более пяти лет. Возможно ли обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения? Или необходимо обратиться с иском о признании договора социального найма заключенным, исходя из того, что жильцы потребляют коммунальные услуги, а учреждение их оказывает? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

Учреждение содержит на балансе служебные жилые помещения. Договор социального найма с жильцами не заключен, предоставленные им договоры жильцы подписывать отказываются и не оплачивают коммунальные платежи. Наниматели жилых помещений были вселены на законных основаниях как работники учреждения. Оплату коммунальных услуг не производят более пяти лет.

Возможно ли обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения? Или необходимо обратиться с иском о признании договора социального найма заключенным, исходя из того, что жильцы потребляют коммунальные услуги, а учреждение их оказывает?

Возможно ли взыскание задолженности по коммунальным услугам в судебном порядке с жильцов с учетом отсутствия заключенного договора социального найма?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Отсутствие договора найма специализированного жилого помещения, подписанного сторонами, не освобождает нанимателей и членов их семей от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, если они вселены в жилые помещения наймодателем в установленном законом порядке. Поэтому учреждение вправе взыскать с должников образовавшуюся задолженность в судебном порядке.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ служебные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду и предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Сам по себе договор найма не является основанием для вселения в специализированное жилое помещение. Таким основанием с 1 марта 2005 г. в силу ст. 99 ЖК РФ служит решение собственника жилого помещения*(1) или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения (смотрите подп. "б" п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку, как мы поняли, работники были вселены учреждением на законных основаниях, то отсутствие договора найма специализированного жилого помещения, подписанного сторонами, не освобождает нанимателей и членов их семей от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги. В соответствии с положениями ст.ст. 69, 100, 153 ЖК РФ наниматель и дееспособные члены его семьи обязаны своевременно и полно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма специализированного жилого помещения, а также несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Как следует из п. 3 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора. При этом в ч. 3 ст. 153 ЖК РФ указано, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут, соответственно, органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Исходя из смысла и содержания приведенных норм, можно заключить, что с момента фактического заселения граждан у них возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и содержанию жилого помещения. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 29.03.2012 по делу N 33-858, решение Черниговского районного суда Приморского края от 06.11.2007, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://chernigovsky.prm.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=31&

Таким образом, наличие фактически сложившихся отношений по найму служебного жилья порождает обязанность нанимателя и членов его семьи вносить наймодателю плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные, в частности, ст. 65 ЖК РФ, которая наделяет наймодателя (собственника специализированного жилого помещения) правом требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ). Следовательно, при отказе нанимателей в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность, учреждение может взыскать её в судебном порядке. Как правило, суды удовлетворяют подобные требования (смотрите, например, решения Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 20.12.2012 по делу N 2-1686/12, Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 11.03.2013 по делу N 2-1587/2013, Вилючинского городского суда Камчатского края от 01.02.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://viluchinsky.kam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=159&cl= 1).

Кроме того, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ обязывает лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить наймодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29.05.2012 по делу N 33-1550). Поэтому, наряду с требованием о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, учреждение может взыскать с должников и штрафные санкции.

К сведению:

Обращаем Ваше внимание, что поскольку задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг не взыскивалась более пяти лет, то надлежит учитывать положения об исковой давности (гл. 12 ГК РФ), под которой понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Общий срок исковой давности, составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от его истечения. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответ подготовил:

адвокат Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

20 сентября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) По действующему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (ст. ст. 47, 105 ЖК РСФСР).