Новые векторы судебного толкования законодательства о долевом участии в строительстве (А.В. Мандрюков, "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 18, сентябрь 2013 г.)

Новые векторы судебного толкования законодательства о долевом участии в строительстве

Несмотря на принятие (еще в конце 2004 года) Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), которым установлена возможность застройщика привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома исключительно на основании договора участия в долевом строительстве, а также серьезное административное наказание за нарушение этой нормы (ст. 14.28 КоАП РФ), недобросовестные застройщики не перестают использовать различные серые схемы. В конечном счете страдают от этого обыкновенные граждане, которые вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.

Зачастую суды встают на их сторону, примером чего является недавнее Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12*(1) (далее - Постановление N 15510/12), которое в определенной мере нивелирует негативные последствия для добросовестных приобретателей строящейся недвижимости.

Нюансы исполнения договоров, подлежащих госрегистрации, но не прошедших ее

В соответствии с ч. 3 ст. 4, ч. 2 ст. 11 и ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и уступки прав требований по нему подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ранее при отсутствии государственной регистрации договор участия в долевом строительстве признавался незаключенным, поэтому некоторые покупатели обращались в суд с требованиями о возврате внесенных денежных средств как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). При этом суды делали вывод, что раз договор долевого участия в строительстве признан незаключенным и между сторонами не возникло правоотношений, регулируемых нормами Закона N 214-ФЗ, правовых оснований для применения специальной нормы, предусмотренной ч. 3 ст. 3 данного закона (начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере), не имеется (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.07.2012 N 335457/2012).

Другие покупатели, основываясь на положениях п. 3 ст. 165 ГК РФ, обращались в суд с требованием о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Для удовлетворения такого иска необходимо, чтобы договор был заключен в письменной форме, содержал все существенные условия и был доказан факт уклонения застройщика от государственной регистрации договора (Апелляционное определение Тюменского областного суда от 16.04.2012 N 33-1285/2012).

Следует отметить, что аналогичные последствия влекло несоблюдение требования об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59*(2)).

Однако Пленум ВАС в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (п. 14 *(3)) несколько изменил положение дел. Высшие арбитры, в частности, указали: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества, собственник передал имущество в пользование, а арендодатель принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между этими сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений о неосновательном обогащении не имеется. При этом в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами; установленная соглашением неустойка может быть взыскана.

В то же время арендодатель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а при смене собственника недвижимости право пользования не сохраняется.

Таким образом, получилась интересная ситуация: договора аренды нет, но обязательство по пользованию имуществом есть.

Постановление N 15510/12 продолжает такой вектор толкования законодательства и в отношении договора участия в долевом строительстве и (или) уступки прав требований по нему. При этом Президиум ВАС обращает внимание на то, что Закон N 214-ФЗ направлен на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения, не учитывает указанных целей.

Кроме того, в Постановлении N 15510/12 отмечено: при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько заключенных с разными лицами договоров, предусматривающих ее передачу, то требовать передачи квартиры можно только по договору участия в долевом строительстве, прошедшему государственную регистрацию. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

Если же все дольщики не зарегистрировали договор в установленном законом порядке, вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ. Следовательно, сначала определяется, зарегистрировано ли жилое помещение за кем-либо из дольщиков, и если нет, то преимущество имеет дольщик, который заключил договор раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Ограничение прав дольщиков при отсутствии госрегистрации договора участия в долевом строительстве

Положения Закона N 214-ФЗ направлены на защиту прав дольщиков. Во-первых, в соответствии с ч. 1 ст. 12.1 данного закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

- залогом (объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект);

- поручительством банка.

Во-вторых, в силу ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований указанного закона гражданин может потребовать от лица, привлекающего эти средства, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В Постановлении N 15510/12 указано: при отсутствии государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (уступке прав по нему) дольщик вправе требовать лишь передачи ему жилого помещения, однако у него не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога. По мнению Президиума ВАС, в противном случае были бы нарушены интересы третьих лиц, на защиту которых (также в части предупреждения о залоге) направлено требование о регистрации договора участия в долевом строительстве.

Между тем наличие у дольщика права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной ответственности за нарушение требований Закона N 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ такое нарушение влечет наложение на должностных лиц административного штрафа в размере от 20 000 до 50 000 руб., на юридических лиц - от 500 000 до 1 000 000 руб.

Права дольщика в рамках процедур банкротства застройщика

Как известно, в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) существуют специальные правила, касающиеся банкротства застройщиков.

Президиум ВАС указал: основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение этих правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Из пункта 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ можно сделать вывод, что участник строительства может предъявлять к застройщику требование о передаче жилого помещения или одно из предусмотренных законом денежных требований.

Однако, по мнению Президиума ВАС, по смыслу § 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений - это часть реестра требований кредиторов.

Президиум ВАС также отметил: в силу п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке для предъявления требований в деле о банкротстве, признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.

Такие требования дольщиков рассматриваются в порядке искового производства, при этом исходя из п. 3 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22*(4) в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Таким образом, суд должен самостоятельно разобраться в том, что хотят дольщики, и вынести решение по делу с учетом действующего законодательства.

Поэтому, хотя иск о включении требования в реестр требований кредиторов и иск о включении в реестр требований о передаче жилых помещений являются разными способами защиты права, суд, установив при рассмотрении заявления дольщика о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, должен рассмотреть его как заявление о включении требования в денежный реестр требований кредиторов застройщика, а не отказывать в иске на основании того, что дольщиком избран неверный способ защиты права.

* * *

В заключение хотелось также остановиться на еще одном важном разъяснении.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

К сожалению, не все граждане знают об этом запрете. Дабы хоть как-то помочь им, Президиум ВАС указал, что этот запрет не препятствует реализации прав таких граждан на включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Данные требования также подлежат включению в названный реестр на основании п. 6 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ.

А.В. Мандрюков,

магистр права, эксперт журнала "Актуальные вопросы

бухгалтерского учета и налогообложения"

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 18, сентябрь 2013 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Размещено на сайте ВАС 26.07.2013.

*(2) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(3) Введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13.

*(4) Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.