Содержание и сохранение МКД - объекта культурного наследия (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2013 г.)

Содержание и сохранение МКД - объекта культурного наследия

Если МКД признан объектом культурного наследия, у собственников помещений возникают обязанности помимо надлежащего содержания общего имущества. Очевидно, что они связаны с дополнительными затратами. Возлагаются ли эти обязанности на УК и ТСЖ при выборе соответствующего способа управления МКД?

Содержание и сохранение МКД

Общие положения ЖК РФ о порядке содержания общего имущества в МКД по отношению к домам, являющимся объектами культурного наследия, применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" (далее - Закон N 73-ФЗ). В силу п. 3 ст. 48 Закона N 73-ФЗ собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания этого объекта с учетом требований данного закона. Согласно п. 4 той же статьи собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, его сохранению, соблюдению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований. Все эти требования указываются в охранном обязательстве, являются обременением права собственности и следуют судьбе объекта культурного наследия.

Несмотря на то что объектом культурного наследия признается МКД в целом, тогда как в качестве объекта права рассматриваются помещения в нем (не являющиеся самостоятельными объектами культурного наследия), охранные обязательства являются обременением права собственности на каждое помещение в доме (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.09.2012 N 33-12254/2012). Обязанность по сохранению объекта культурного наследия несут все собственники помещений в доме вне зависимости от наличия или отсутствия в конкретной квартире элементов интерьера, представляющих историко-культурную ценность.

Обозначим различие требований жилищного законодательства и законодательства об объектах культурного наследия. ЖК РФ говорит об обязанности собственников помещений в МКД обеспечивать (точнее, нести бремя осуществления расходов - п. 1 ст. 39 ЖК РФ) содержание общего имущества в МКД, под которым понимается создание благоприятных условий для проживания граждан в доме, а именно (п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ):

- соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и других лиц;

- постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и иного оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам.

Закон N 73-ФЗ (п. 4 ст. 48) требует от собственника объекта культурного наследия, в частности:

- содержать такой объект;

- сохранять его (в том числе выполнять требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ);

- соблюдать условия доступа граждан к такому объекту.

Следует обратить особое внимание на понятие "сохранение объекта культурного наследия". Согласно ст. 40 Закона N 73-ФЗ под сохранением понимаются:

- ремонтно-реставрационные работы, направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия;

- научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

В свою очередь, первая составляющая может быть разложена на несколько элементов. Так, под ремонтно-реставрационными работами понимаются (ст. 41-44 Закона N 73-ФЗ):

- консервация объекта культурного наследия (научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния объекта культурного наследия без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта, в том числе противоаварийные работы);

- ремонт памятника (научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, выполняемые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны*(1));

- реставрация памятника или ансамбля (научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях выявления и сохранности историко-культурной ценности объекта культурного наследия);

- приспособление объекта культурного наследия к современному использованию (научно-исследовательские, проектные и производственные работы, выполняемые в целях создания условий для современного использования объекта без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия).

Как видим, цели содержания и сохранения МКД, признанного объектом культурного наследия, различны. Если целью содержания является комфортная жизнь граждан, то целью сохранения признается неизменность особенностей объекта, являющихся предметом охраны.

Лицо, ответственное за сохранение МКД - объекта культурного наследия

Анализ жилищного законодательства, подкрепленный обширной правоприменительной практикой, которая, в свою очередь, базируется на правовой позиции Президиума ВАС, говорит о том, что УК, заключившая договор управления, в силу закона обязана выполнять все обязательные работы по содержанию и ремонту общего имущества, даже если они не указаны в договоре и по вопросу необходимости их выполнения нет особого решения общего собрания собственников помещений. Причем если такие работы являются предвидимыми, а точнее, подлежащими планированию (в частности, их необходимость очевидна из результатов осмотров общего имущества), то дополнительную плату (помимо платы, установленной договором управления) с собственников помещений взимать нельзя (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Арбитры обратили внимание, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Обязательства по сохранению объекта культурного наследия, в том числе требования к порядку и сроку проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия. Можно ли считать, что данные работы являются обязательными и необходимыми работами, являющимися предметом договора управления МКД? Некоторые арбитры отвечают на этот вопрос утвердительно: приняв на себя обязанности по управлению МКД, являющимся объектом культурного наследия, управляющая организация тем самым приняла на себя обязанности по его сохранению. Поэтому предписания органа власти, осуществляющего государственный контроль в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о необходимости провести те или иные ремонтно-реставрационные работы (очевидно, данные работы касаются особенностей здания, являющихся предметом охраны) соответствуют закону (постановления ФАС ВВО от 27.08.2013 по делу N А43-17230/2012, от 13.08.2013 по делу N А43-17474/2012, от 12.08.2013 по делу N А43-22170/2012, от 27.06.2013 по делу N А43-17228/2012). По этой же причине субъектом административной ответственности за правонарушение, предусмотренное п. 1 ст. 7.13 КоАП РФ (за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия), также является УК (Постановление ФАС СЗО от 23.08.2010 по делу N А56-71908/2009*(2)).

К сведению. Начиная с 07.08.2013 (см. Федеральный закон от 07.05.2013 N 96-ФЗ) ст. 7.13 КоАП РФ предусматривает наказание за нарушение требований сохранения, использования и охраны не только объектов культурного наследия федерального значения, но и всех остальных объектов. Кроме того, с этого же момента существенно возросли размеры штрафов, например, за нарушение требований сохранения объектов культурного наследия народов РФ, за исключением выявленных объектов, установлен штраф для юридических лиц в размере от 200 000 до 5 000 000 руб. (ранее штраф был даже меньше, чем предусмотренный ст. 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания жилых домов (20 000 - 30 000 руб.)).

Кроме того, Федеральным законом N 96-ФЗ в КоАП РФ введена новая ст. 7.14.1, которая предусматривает колоссальные штрафы для юридических лиц за повреждение и уничтожение объектов (в том числе выявленных объектов) культурного наследия. Так, в отношении основной массы объектов штраф составит от 500 000 до 20 000 000 руб., в отношении особо ценных объектов культурного наследия народов РФ либо объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия, - от 1 до 60 млн. руб.

Между тем арбитры ФАС СЗО (Постановление от 16.08.2013 по делу N А56-74907/2012) сделали иные выводы. Суд согласился с тем, что при заключении договора управления УК принимает на себя обязанности по надлежащему содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества. Но обязательства по проведению реставрационных работ (в чем и состояла суть предписания контролеров) УК на себя не принимает, собственники также не предоставляли дополнительного финансирования для их выполнения. Также суд подчеркнул, что УК не является пользователем объекта культурного наследия. В связи с этим предписание органа власти, осуществляющего контроль за сохранением объектов культурного наследия, в части подготовки проектной документации и проведения реставрационного ремонта крыши МКД (деревянной стропильной системы и металлической кровли) было признано недействительным.

Одновременно в оставшейся части предписания суд согласился с контролирующим органом: УК должна установить водосток на кровле МКД и устранить дефекты штукатурного и окрасочного слоев на лицевом фасаде. Однако обоснование было выбрано вовсе не в рамках ЖК РФ. Ранее судом общей юрисдикции было установлено, что действия УК по эксплуатации кровли МКД привели к причинению ущерба (повреждены карнизные свесы, водостоки и воронки), который УК обязана возместить, то есть устранить повреждения путем проведения текущего ремонта (установить водосток и устранить дефекты штукатурного и окрасочного слоев на лицевом фасаде). Если следовать логике арбитров, получается, что обязанность УК устранять повреждения общего имущества обусловлена исключительно более ранними неправомерными действиями самой УК. Значит, если бы УК сама не причинила вред общему имуществу, а неисправности были бы вызваны естественными процессами, проводить ремонт компании бы не пришлось. Очевидно, такие выводы идут вразрез с правовой позицией Президиума ВАС (Постановление N 6464/10).

Тем более странно звучат выводы арбитров о том, что в мотивировочной части описано состояние кровли дома, зафиксированное проверкой контролеров: деревянные стропильные системы нуждаются в реставрационном ремонте, так как утрачены опорные стойки на некоторых стропилах, в результате чего происходит прогибание стропил под тяжестью снега и расхождение фальцев; из-за замены части "слуховых" окон нарушен тепло-влажностный режим чердачных помещений. Согласно п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш МКД, входят:

- выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций;

- проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

- при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение, в остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение таких работ.

Одновременно согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий (п. 4.6.1.1). Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в деревянных кровельных несущих конструкциях (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов) (п. 4.6.1.2). Как видим, обязанность ремонтировать кровлю МКД предусмотрена законом независимо от упоминания соответствующей работы в договоре управления и наличия дополнительного финансирования собственников помещений.

Принадлежность МКД к числу объектов культурного наследия предполагает соблюдение определенных требований при выполнении таких работ, но не отменяет и не изменяет соответствующую обязанность УК. Поэтому соответствующей закону представляется позиция арбитров ФАС ВВО.

Порядок проведения работ

В соответствии с пп. 1 и 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о капитальном и текущем ремонте общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Как правило, УК определяет цену ремонтных работ путем составления сметы (п. 1 ст. 709, п. 1 ст. 743, п. 2 ст. 740 ГК РФ). При проведении капитального ремонта разрабатываются отдельные разделы проектной документации (п. 12.2 ст. 48 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"). Если планируемые работы по капитальному ремонту оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и представлены в соответствующем перечне, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624, они должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Соответственно, если такого допуска нет у самой УК, она обязана привлекать подрядчика, имеющего этот допуск. Дополнительно п. 4 ст. 53 ГрК РФ требует контролировать выполнение работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией капитального ремонта контроль за проведением которых не может быть осуществлен после выполнения других работ (строительный контроль).

Если МКД является объектом культурного наследия, к требованиям, перечисленным выше, добавляются еще несколько требований, сформулированных в ст. 45 Закона N 73-ФЗ. Прежде всего скажем, что эти требования распространяются на все работы по сохранению объекта культурного наследия (в том числе на текущий ремонт), даже не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия (см. п. 11 ст. 45). До проведения работ управляющему домом необходимо:

- получить у соответствующего органа власти задание на выполнение работ по сохранению объекта;

- разработать и согласовать с этим органом проектную документацию;

- получить письменное разрешение на проведение работ;

- привлечь к выполнению работ по сохранению объекта подрядчика, имеющего лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры);

- обеспечить участие в приемке работ представителей органа охраны объектов культурного наследия.

Обратим особое внимание, что все работы по поддержанию МКД, признанного объектом культурного наследия, в эксплуатационном состоянии признаются ремонтом памятника (см. еще раз ст. 42 Закона N 73-ФЗ). Если вспомнить определения понятий текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 18 и 21 Правил содержания общего имущества), становится ясно, что любой ремонт общего имущества в таком доме является ремонтом памятника, то есть сохранением объекта культурного наследия, и, следовательно, должен подчиняться требованиям ст. 45 Закона N 73-ФЗ. Причем определение понятия ремонта памятника дает основания считать, что это касается вообще всех работ по поддержанию эксплуатационного состояния дома, в том числе тех, которые не затрагивают особенности здания, являющиеся предметом охраны*(3). Арбитры подтверждают это. Так, УК должна быть привлечена к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.13 КоАП РФ (а не ст. 7.22), если все необходимые, но еще не проведенные работы относятся к ремонту общего имущества (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по делу N А11-43/2012).

Содержание же общего имущества МКД не включается в понятие сохранения объекта культурного наследия. В силу п. 2 ст. 35 Закона N 73-ФЗ проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. Представляется, что мероприятия по содержанию общего имущества в МКД как раз представляют собой хозяйственную деятельность, не нарушающую целостность памятника и не создающую угрозу его повреждения, поэтому осуществляются по мере необходимости. В связи с этим УК, управляющая домом - объектом культурного наследия, может быть оштрафована и по ст. 7.22 КоАП РФ. Так, в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А82-8453/2012, которым подтверждена законность наложения на УК штрафа на нарушение правил содержания общего имущества, отмечено: устранение выявленных инспекцией при проверке нарушений, в том числе устранение застоя грунтовой воды, устранение грибковых отложений, а также проведение профилактических работ для их недопущения не относятся к работам по сохранению объекта культурного наследия.

* * *

Если МКД является объектом культурного наследия, собственники обязаны обеспечивать не только содержание общего имущества в нем, но и сохранение объекта культурного наследия. Представляется справедливым, что УК, принявшая на себя обязательства по управлению домом, принимает на себя и обязательства по сохранению объекта культурного наследия (хотя существует и противоположное мнение). В отношении услуг по содержанию общего имущества этот факт ничего не изменяет, а вот все работы по текущему и капитальному ремонту должны проводиться особым образом (при согласовании со специализированным органом власти). Разделение деятельности УК на содержание и сохранение объекта культурного наследия имеет значение для правильной квалификации административных правонарушений: за нарушение требований к сохранению такого объекта установлены более высокие штрафы.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно п. 8 ст. 17 Закона N 73-Ф3 под предметом охраны понимаются особенности объекта, послужившие основаниями для включения его в реестр и подлежащие обязательному сохранению.

*(2) Нарушение выразилось в неисполнении УК обязанностей по техническому обслуживанию жилищного фонда, что привело к частичному повреждению и разрушению объекта культурного наследия (разрушен штукатурный слой фасадов, имеются значительные трещины на фасадах по всей высоте здания, ограждения балконов утрачены, крыльца входов в здание повреждены).

*(3) Например, если предметами охраны являются архитектурно-художественное оформление и характер обработки поверхности фасадов, то ремонт внутридомовых инженерных систем все равно должен проводиться с соблюдением описанной выше процедуры.