Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ по проекту федерального закона N 817285-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части совершенствования системы закупки жилых помещений для государственных и муниципальных нужд", внесенному депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, Р.А. Ванчуговым, О.А. Ниловым, О.Н. Епифановой (первое чтение)

Досье на проект федерального закона

В проекте федерального закона устанавливается порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, что требует согласования с положением пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев продажи их без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Кодекса (см. также пункт 7 статьи 39.11 Кодекса).

Законопроект предусматривает по итогам проведения указанных выше аукционов по продаже или передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передачу в распоряжение органа государственной власти субъекта Российской Федерации средств от продажи или предоставления в аренду земельных участков в виде "имущественных прав на долю в праве собственности на будущие объекты капитального строительства (жилые дома)" для реализации им полномочий по обеспечению жильем лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом данный порядок распоряжения средствами от продажи или передачи в аренду земельных участков, по-видимому, должен применяться во всех случаях проведения таких аукционов, независимо от характеристик и ценовой категории объектов жилищного строительства, возводимых на таких земельных участках (как жилье экономического класса, так и "элитное жилье"), в связи с чем вызывает сомнения возможность использования "элитного жилья" в целях обеспечения жильем лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Полагаем, что целесообразность внесения предлагаемых проектом изменений нуждается в дополнительном обсуждении и с учетом положений Федерального закона от 21.07.2014 N 224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым предусматривается порядок закупки жилья экономического класса по государственным и (или) муниципальным контрактам в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, а также Федерального закона от 24.11.2014 N 356-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в которых определен порядок закупки жилья экономического класса по государственным и (или) муниципальным контрактам в соответствии с договором безвозмездного пользования земельным участком для строительства жилья экономического класса, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство жилья экономического класса, договором аренды земельного участка для строительства жилья экономического класса, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство жилья экономического класса, и другими предусмотренными данными Федеральными законами договорами. Кроме того, следует учесть и наличие положений Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования", которыми предусматривается предоставление земельного участка лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и его встречные обязательства по предоставлению жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Законопроект предусматривает передачу в распоряжение органа государственной власти субъекта Российской Федерации для реализации им полномочий по обеспечению жильем лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, средств от продажи или предоставления в аренду земельных участков, находящихся не только в собственности субъекта Российской Федерации, но также в федеральной и муниципальной собственности (см. пункты 5, 30, 32 предлагаемой статьи 39.13.1 Кодекса), что следует соотнести с общими принципами разграничения полномочий между федеральными, региональными и муниципальными органами власти, в том числе в части порядка финансового обеспечения реализации ими своих полномочий (см., например, Федеральный закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Согласно абзацу второму пункта 7 предлагаемой статьи 39.13.1 Кодекса "начальная цена предмета аукциона не может быть меньше 3% от стоимости будущих объектов капитального строительства (жилых домов), объектов инженерной инфраструктуры, результатов работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка, расположенных в пределах земельного участка", в связи с чем необходимо уточнить, каким образом должна определяться такая стоимость.

Согласно положениям абзаца второго пункта 8 предлагаемой статьи 39.13.1 Кодекса начальная цена предмета аукциона по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для целей жилищного строительства, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а также величина повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона") определяются в проценте от указанной выше стоимости будущих объектов и результатов работ и иных воздействий (в проценте улучшения земельного участка). В связи с этим неясно, как начальная цена предмета аукциона, выраженная в проценте от стоимости будущих объектов и результатов работ и иных воздействий, может быть общей для всех участников аукциона, если стоимость каждого из объектов, представленных на аукционе, изначально разная. Кроме того, данное положение следует согласовать с положением абзаца первого данного пункта, в котором предусмотрено, что "шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

Обращаем внимание на неясность содержания положения подпункта 2 пункта 30 предлагаемой статьи 39.13.1, согласно которому победитель аукциона обязан "обеспечить банковской гарантией разницу между суммой цены предмета аукциона и стоимостью, указанной в подпункте 1 пункта 30 настоящей статьи, в стоимостном выражении, соответствующем нормативу стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения субъекта Российской Федерации, в котором осуществляется строительство такого объекта", в частности, почему в данном случае используется указанный норматив стоимости, а не упомянутая выше стоимость будущих объектов и результатов работ и иных воздействий.

Начальник управления

М.В. Деменков