Малоэтажное строительство в России накрыла тень бульдозера (М. Толстых, "Жилищное право", N 4, апрель 2013 г.)

Малоэтажное строительство в России накрыла тень бульдозера

По России прокатилась волна судебных решений о сносе самовольных построек - малоэтажных многоквартирных домов, построенных с нарушением градостроительных норм и правил, на земельных участках с разрешенным использованием под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, сельскохозяйственное назначение и прочее.

Своего апогея проблема достигла в августе 2012 года, когда в подмосковных Вешках был снесен пятиэтажный дом, что привлекло пристальное внимание средств массовой информации и общественности.

Осознавая проблему, власти Московской области составили реестр домов с признаками самовольного строительства, в который вошло 363 дома. Список предназначен для того, чтобы при покупке жилья граждане могли быть предупреждены о возможном наступлении неблагоприятных последствий в виде решения суда о принудительном сносе их домов. Однако далее составления этого списка чиновники не продвинулись.

Между тем, реальное решение проблемы, требует внесения кардинальных изменений в действующее земельное законодательство, как на федеральном, так и на местном уровнях.

В итоге шум вокруг самовольных построек постепенно угасает, а люди все также приобретают квартиры или доли в так называемых "таун-хаусах", предпочитая их квартирам в многоквартирных домах, а, следовательно, подвержены риску лишиться драгоценных квадратных метров.

Законодатель озабочен решением совершенно других проблем и в обозримой перспективе не собирается реформировать существующее положение с малоэтажной застройкой. Суды по всей стране продолжают принимать тысячи решений о сносе самовольно возведенных многоквартирных жилых домов.

Судебная практика о сносе многоквартирных, малоэтажных домов

Решения судов, в основном, похожи друг на друга, как и требования, которые заявляются истцами по таким делам. Например, решение Мытищинского городского суда Московской области о сносе многоквартирного дома в Вешках, которое уже было подвергнуто правовому анализу на страницах этого журнала (1), мотивировано тем, что ответчик по делу возвел жилой дом, не получив, предусмотренное статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство, не разработав проектную документацию; на земельном участке, целевое назначение которого не соответствовало характеру постройки, поскольку участок был отведен для дачного хозяйства.

В другом решении, уже Видновского городского суда Московской области от 24 апреля 2012 года, удовлетворен иск Администрации Ленинского района Московской области о признании строения самовольной постройкой и его сносе, встречный иск граждан о признании права собственности на жилой дом отклонен. Из объяснений истца следовало, что ответчики, приобретя в собственность земельный участок, имеющий целевое назначение и разрешенное использование - для ведения садоводства и категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения, не получили в установленном порядке разрешение на строительство и возвели на нем постройку, представляющую собой многоквартирный дом, который не является индивидуальным жилым домом. Строение возведено не в соответствии с целевым назначением земельного участка, не соответствует генеральному плану застройки садоводческого товарищества и имеет более трех этажей. Суд признал доводы истца обоснованными, подтвержденными материалами дела.

Тем же судом, но в ином составе, 13 июня 2012 года принято решение о сносе еще одного самовольно возведенного многоквартирного дома. Истец, Администрация Ленинского района Московской области, указал, что спорный жилой дом, собственниками которого являются ответчики, является самовольной постройкой и подлежит сносу по следующим причинам: возведенное ответчиком строение не соответствует целевому использованию земельного участка, так как возведено на земельном участке, не отведенном для таких целей; площадь застройки участка составляет 58% от общей площади участка, т.е. превышает норму согласно СНиПа более чем на 30%; имеются несоответствия по санитарным и противопожарным расстояниям между строением и соседними участками; возведенное строение более 3-х этажей, что не соответствует целевому назначению земельного участка ответчиков.

Истец просил суд признать возведенный жилой самовольной постройкой, прекратить зарегистрированное право собственности ответчиков, обязать собственников дома осуществить своими силами или за свой счет снос самовольной постройки.

Как и в предыдущем деле, суд признал законными требования Администрации и исковые требования удовлетворил.

В следующем деле истцом выступал прокурор, который обратился в Раменский городской суд Московской области в интересах неопределенного круга лиц с требованием к ответчику - физическому лицу - о признании недействительным зарегистрированного права собственности, внесения записи в ЕГРП, обязании снести самовольно возведенное строение.

В обоснование исковых требований ссылался на то, что Раменской городской прокуратурой проведена проверка по обращению главы одного из сельских поселений по вопросу незаконного строительства ответчиком. В ходе проверки установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с разрешенным видом использования - под дачное строительство. На указанном земельном участке ответчиком был построен жилой дом. При этом ответчик не получал разрешение на строительство указанного дома, в связи с чем Раменской городской прокуратурой было внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства. При проверке установлено, что ответчик за получением разрешения на строительство в администрацию сельского поселения не обращался, проектную документацию не предоставлял. Строительство трехэтажного дома, вместе с тем, осуществлялось. Несмотря на внесенное представление Раменской городской прокуратурой, ответчик, в нарушение градостроительного законодательства, зарегистрировал право собственности на вышеуказанное многоэтажное жилое строение и осуществлял открытую продажу изолированных жилых помещений в данном многоквартирном строении.

Решением суда от 15 августа 2012 года исковые требования городского прокурора удовлетворены в полном объеме.

Однако не только суды Московской области "грешат" решениями о сносе многоквартирных малоэтажных домов, возведенных без соответствующего разрешения, с нарушением строительных норм и правил.

Администрация г. Благовещенска обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки, в котором указала, что специалистами управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Благовещенска было установлено, что на земельном участке ответчика возводится объект капитального строительства. Выполнены работы по устройству фундамента, подвала, выполнена кладка первого и второго этажей, выполняется кладка третьего этажа сооружения. Истец полагал, что возводимый объект является самовольной постройкой.

Данный объект недвижимого имущества возводится без получения разрешения на строительство, нарушает предусмотренное пунктом 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ, пункт 18 части 1 статьи 33 Устава муниципального образования г. Благовещенска, право Администрации г. Благовещенска на осуществление полномочий в области градостроительной деятельности о и дает основание считать возводимый ответчиками объект недвижимости самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Истец просил обязать ответчика снести самовольную постройку - объект незавершенного строительства, запретить строительство данного объекта капитального строительства до получения, в установленном порядке, разрешения.

В ходе рассмотрения дела, Администрация г. Благовещенска уточнила исковые требования, просила обязать ответчика снести самовольную постройку - объект недвижимого имущества.

Также в суд с иском к тому же ответчику обратился истец - физическое лицо, собственник смежного земельного участка с земельным участком ответчика. В обоснование исковых требований указал, что рядом с его земельным участком ведется строительство жилого дома, предположительно гостиничного типа. С ним данное строительство никто не согласовывал.

Ответчик возвел четыре этажа дома, при этом отступив от границы его земельного участка всего лишь 40 сантиметров. По границе его участка проходит забор. Строители роняют мусор на его участок. На земельный участок, сараи и туалет падают обломки кирпича, пенопласта. Кран работает над его забором, перемещает груз. У него во дворе проживают несовершеннолетние внуки, за здоровье и безопасность которых он опасается. Один раз кран уже упал на соседний участок, повредил строение, он боится повторения падения крана на его участок. Просил признать самовольной постройкой строение, расположенное на земельном участке ответчика и обязать его произвести за свой счет снос самовольной постройки.

Определением Благовещенского городского суда Амурской области данные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Суд признал доводы истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В рамках предлагаемой статьи невозможно проанализировать все судебные решения о сносе самовольно возведенных многоквартирных домов и охватить судебную практику по каждому субъекту федерации. Тем не менее приведенные судебные дела и решения по ним, в целом, отражают общую тенденцию применения и толкования правовых норм, лежащих в основе признания многоквартирных жилых домов, возведенных с нарушением градостроительных норм и правил, без разрешительной документации, на не отведенных для этого земельных участках, самовольным строительством и принятии решений о принудительном сносе таких объектов.

Общим в описанных судебных актах является осуществление ответчиками строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках для дачного хозяйства, либо для дачного строительства. Истцами по делам о сносе самовольных построек выступают: орган местного самоуправления, прокурор, лица, чьи права и законные интересы нарушатся самовольно возведенным сооружением. Ответчиками по делу привлекаются лица, осуществившие самовольное строительство жилых домов, а также собственники этих домов, когда право собственности все же регистрируется. К участию в делах привлекаются третьи лица, состав которых всегда зависит от конкретных обстоятельств дела.

В качестве исковых требований заявляются следующие: обязать произвести снос самовольных построек за счет ответчиков, аннулировать, признать недействительными или погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на самовольно возведенные многоквартирные дома.

Как видно из приведенной судебной практики, суды всегда удовлетворяют исковые требования.

Последствия судебных решений о сносе жилых домов, особенно заселенных, катастрофические. Сотни людей, среди которых много детей, остаются без крыши над головой. Еще несколько лет назад на улицу с плакатами выходили обманутые дольщики, требуя у власти разобраться с проблемой долгостроев, поскольку в судебном порядке проблему решить не удавалось, механизмы правосудия не работали. Теперь суды работают практически в режиме нон-стоп, штампуя сотнями и тысячами решения о сносе часто уже готовых жилых домов, лишая граждан жилья, пополняя армии обманутых недобросовестными застройщиками.

Суды, при принятии любого судебного акта, должны руководствоваться законом. Неужели закон разрешает оставлять людей без крова? Граждане нашей страны традиционно не доверяют судебной власти. Поэтому считают такие судебные акты преступными, а судей, принимающих решения о сносе, состоящими в сговоре с органами местного самоуправления.

Между тем, анализ правоприменительной практики, в целом показывает последовательность и правовую определенность в судебных актах.

Рассмотрим подробнее, чем руководствуются судьи при принятии решений о сносе самовольных построек.

Самовольная постройка

Основной нормой материального права, на основании которой принимаются скандальные судебные акты, является статья 222 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с указанной нормой, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, при этом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, устанавливающим, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессроченном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, только если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанной нормы, для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного, либо совокупности следующих признаков: 1) земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; 2) постройка возведена в отсутствие разрешения на строительство; 3) самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если второй и третий пункты относительно понятны, то первый вызывает недоумение у граждан, которые не понимают, как можно поставить назначение земли, которое можно изменить, выше благополучия людей.

Рассмотрим поближе, что такое категории и целевое назначение земли.

Категории и целевое назначение земли. Земли, на которых разрешено строить

Все земли в Российской Федерации, согласно части 1 статьи 7 ЗК РФ поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. К ним относятся:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Осуществлять строительство, в том числе жилое, возможно, в основном, только на землях поселений. Для этого выделяются определенные территориальные зоны. Застройка должна производиться только в соответствии с градостроительным регламентом, который обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны с видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

На садовых, огородных и дачных земельных участках также возможно строительство, но с определенными ограничениями, связанными с категорией и целевым назначением этих земельных участков.

Земельные участки для садоводства, огородничества и дачного строительства предоставляются из земель фонда перераспределения, который, в свою очередь, формируется за счет земель, относящихся к категории сельскохозяйственного назначения.

Согласно части 2 статьи 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспектора государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.

Строительство многоквартирного дома высотой в несколько этажей явно не соответствует назначению земельного участка, предназначенного для садоводства, огородничества и дачного строительства, и нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан, проживающих на той же территории. Защищая эти интересы, суды и принимают свои, довольно категоричные, решения сносить самовольные постройки.

Поэтому при покупке квартиры в малоэтажном многоквартирном доме следует обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором такой дом расположен. Если участок предоставлен под дачное строительство или хозяйство, следует воздержаться от приобретения жилого помещения в таком доме.

Многоквартирный дом и объект индивидуальной жилой застройки

При рассмотрении дел о сносе самовольной постройки суды сталкиваются с довольно непростой задачей разграничения многоквартирных домов от индивидуальных жилых и садовых построек. Дело в том, что действующее законодательство не содержит определения многоквартирного дома. По этой причине, суды, для обоснования своих решений, прибегают к положениям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

В соответствии со статьей 6 Постановления Правительства РФ N 47 "многоквартирным домом" признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

От многоквартирного отличаются объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей со не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48, пункт 1 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом от индивидуального жилого отличается наличием квартир, с самостоятельными выходами на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме, в отличие от индивидуального жилого, имеются элементы общего имущества собственников квартир, при этом нет ограничения по этажности и, что вполне логично, по количеству проживающих в многоквартирном доме семей. В то же время индивидуальный жилой дом должен быть предназначен для проживания одной семьи и иметь не более трех этажей. На первый взгляд отличия очевидны и понятны.

Между тем, оба определения не являются удачным с точки зрения юридической техники. Их системное толкование и применение приводит к неоднозначному пониманию следующей ситуации.

Объект индивидуальной жилой застройки, разделенный на обособленные части после регистрации права собственности

Гражданское законодательство допускает возможность поступления индивидуального жилого дома в общую долевую собственность, например, при его наследовании несколькими наследниками, при разделе совместного имущества супругов, наконец, не запрещены дарение или продажа доли в доме, передача ее в залог и другое.

Общая долевая собственность, в свою очередь, может быть прекращена выделом одним или несколькими участниками своей доли в натуре по соглашению между участниками общей долевой собственности, либо по решению суда (статья 252 ГК РФ). Каждый собственник, при этом, как правило, обустраивает отдельный выход из дома на свою часть земельного участка.

В результате, при буквальном применении приведенных выше определений, жилое строение перестает отвечать признакам объекта индивидуального жилого строительства и подпадает под определение многоквартирного дома. Если вид разрешенного использования земельного участка при этом не изменяется, то возникают основания для применения положений гражданского законодательства о самовольном строительстве.

Судебная практика сталкивалась с таким буквальным истолкованием определения многоквартирного жилого дома и отреагировала на это следующим образом.

Администрация городского поселения Мытищи обратилась в Мытищинский городской суд Московской области суд с исковым заявлением к сособственникам жилого дома о признании строения самовольной постройкой, сносе строения, признании недействительной государственной регистрации права и исключении сведений из ЕГРП.

В обоснование требований истец указал, что спорное строение является многоквартирным жилым домом, возведено без установленного законом разрешения на строительство, с нарушением целевого назначения земельного участка; при его возведении нарушены технические нормы и правила.

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд отклонил исковые требования Администрации городского поселения Мытищи, указав в решении от 25 августа 2011 года по делу N 2-2061/11 следующее.

Одним из оснований заявленных требований истцом указано на несоблюдение ответчиком целевого назначения земельного участка.

В настоящее время по решению собственника произведен раздел жилого дома и возмездная передача долей в собственность других граждан. Каждая из частей дома зарегистрирована как отдельная квартира. Таким образом, формально спорный жилой дом в настоящее время является многоквартирным. При этом каждая из частей дома расположена на самостоятельном земельном участке.

Вместе с тем на момент возведения спорного жилого дома и регистрации на него права собственности, истец являлся собственником земельного участка площадью 1290 кв. м., относящегося к категории земель поселения, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из представленного технического заключения, выполненного специалистами, имеющими специальные познания в области строительства, спорный жилой дом является двухэтажным, с мансардой, построен (сооружен) с соблюдением строительных норм и правил, предъявляемых к малоэтажным жилым индивидуальным домам. В период строительства строение планировалось и строилось как индивидуальное жилье. Несколько индивидуальных входов в дом были предусмотрены для удобства проживания семьи.

Доказательств в опровержение представленного заключения истцом, несмотря на предложение суда, не представлено.

Представленное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации Мытищинского района содержит довод о многоквартирности спорного строения, основанный на констатации факта регистрации нескольких квартир в доме.

То есть к возникновению многоквартирного (формально) жилого дома привел раздел дома собственником на части, предусмотренный действующим законодательством.

Данное обстоятельство, по мнению суда, не свидетельствует о самовольности возведенного жилого дома по смыслу статьи 222 ГК РФ.

В противном случае любой раздел жилого дома, приводящий к возникновению самостоятельных частей в соответствии со статьей 252 ГК РФ, можно было бы расценить как возникновение многоквартирного жилого дома с изменением целевого назначения земельного участка, влекущего соответствующие последствия для собственников.

При этом суд не может не принять во внимание, что спорное строение элементов общего имущества собственников помещений, характерного для многоквартирного дома, не имеет.

Таким образом, на момент создания и регистрации права собственности ответчика на спорное строение целевое назначение земельного участка, на котором оно было расположено, нарушено не было.

Довод истца о нарушении функционального зонирования территории (зона усадебной жилой застройки) влиять на возможность признания строения самовольной постройкой по смыслу статьи 222 ГК РФ не может.

Таким образом, регистрирующий орган правомерно зарегистрировал право собственности ответчика на спорный объект - индивидуальный жилой дом, а впоследствии произвел регистрацию права собственности на части жилого дома, образовавшиеся в результате раздела.

Довод истца о нарушении ответчиком статьи 51 ГрК РФ опровергается кроме прочего актом присвоения адреса объекту недвижимости - спорному дому, утвержденному начальником Управления архитектуры и строительства, свидетельствующему, что на момент его вынесения, сомнений у компетентного органа о возможности регистрационных действий в отношении спорного дома без наличия разрешения на строительство - не имелось.

В своем решении судом был проанализированы доводы истца относительно нарушения строительством градостроительных норм и правил. Внимательно изучив представленные доказательства, суд сделал следующие выводы.

Истец утверждает о нарушении норм и правил при возведении спорного дома.

Действительно, коэффициент застройки земельного участка составляет 43% в отличие от установленных СНиП 42.13330.2011 - 40%.

Также в нарушение ст. 69 Федерального закона N 123-ФЗ от 11.07.2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" минимальное расстояние от спорного дома с северной стороны до соседнего дома составляет 4,7 метра, вместо 6 метров.

Однако данные нарушения существенными с точки зрения суда, то есть влекущими по смыслу статьи 222 ГК РФ последствия в виде сноса строения, не являются.

Кроме того, указанный СНиП 42.13330.2011 не распространяется на здания и сооружения, строительство которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности может осуществляться без разрешения на строительство. Более того, данный СНиП вступил в действие уже после завершения строительства и регистрации права собственности на спорный объект, в связи с чем к спорным отношениям применяться не может.

При наличии выводов технического заключения о том, что строение выполнено без нарушения норм и правил и не представляет угрозу жизни и здоровья граждан, суд считает недоказанным истцом наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, влекущих последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное имущество с исключением сведений из ЕГРП.

Таким образом, приведенные выводы суда позволяют определить, в каких случаях многоквартирность дома нельзя считать основанием для применения последствий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ. Во-первых, дом изначально должен предусматриваться как индивидуальный жилой. Это означает, что продажа обособленных долей - квартир на стадии строительства дома, что происходит в большинстве случаев, свидетельствуют о том, что изначально дом предназначается для проживания более, чем одной семьи, что делает такой дом многоквартирным автоматически и суды в своих решениях часто ссылаются на такие факты, обосновывая неправомерность строительства еще до его завершения, примером чего является приведенное выше решение Благовещенского городского суда Амурской области.

Следовательно, при принятии решения о покупке квартиры или части дома, если он располагается на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства, необходимо обращать внимание, закончен ли дом строительством. Не стоит приобретать доли в таком доме, если он еще не построен и право на него не зарегистрировано. Во-вторых, высота дома не должна превышать три этажа. В-третьих, пятно застройки земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, не должно превышать значение 40%. В-четвертых, каждая из частей дома должна располагаться на индивидуальном земельном участке. В-пятых, не должно быть допущено нарушений градостроительных норм и правил при строительстве. Если нарушения, все же имеются, они не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан, нарушать их права и охраняемые законом интересы. В-шестых, дом не должен иметь признаков общего имущества сособственников, например, лестничные площадки, подъезды и прочее. Важным моментом является присвоение дому адреса в установленном законом порядке.

В идеале опорным документом для подтверждения того, что изначально дом предусматривался для проживания одной семьи, является разрешение на строительство, получением которого большинство застройщиков пренебрегает. В этой связи стоит подробнее изучить вопрос о необходимости получения разрешения на строительство и причинах массового пренебрежения этим документом.

Почему застройщики пренебрегают получением разрешения на строительство?

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 статьи 51 ГрК РФ и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Из правового анализа указанных норм следует, что на объекты индивидуального жилого строительства не распространяются нормы Градостроительного кодекса РФ об отсутствии необходимости в получении разрешения на строительство.

Несмотря на требование закона в обязательном порядке получать разрешение на строительство, большинство застройщиков игнорируют эти положения. Причина кроется в следующем.

В силу части 4 статьи 8 Федерального закона N 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до 1 марта 2015 года предоставления разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.

Кроме того, согласно разъяснениям по применению норм гражданского законодательства, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен со также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Застройщик, планирующий возвести многоквартирный дом на земельном участке, разрешенный вид использования которого этого не позволяет, прекрасно понимает, что разрешение на строительство такого объекта он не получит. Между тем, для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом не требуется предоставление разрешения на строительство. Государственная экспертиза таких объектов также не проводится.

Следовательно, можно построить многоквартирный дом, представить его как индивидуальное строительство и оформить право собственности в упрощенном порядке. Более того, до некоторого времени судебная практика исходила из того, то если собственность зарегистрирована в установленном порядке, то объект собственности не является самовольной постройкой.

В 2010 году, Пленумы ВАС РФ и ВС РФ в пункте 23 уже упоминавшегося совместного Постановления N 10/22 разъяснили, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Приведенное толкование права свидетельствует о том, что наличие зарегистрированного права собственности не является гарантией того, что дом не признают самовольно возведенным и подлежащим сносу. В свете изложенного возрастает роль разрешения на строительство, как доказательства законности возведения жилого дома. Поэтому при принятии решения о покупке жилья следует удостовериться, что названный документ имеется у застройщика и что возводимый дом, хотя бы визуально соответствует проектной документации. Отсутствие же у застройщика разрешения на строительство должно насторожить потенциального покупателя. В идеале стоит отказаться от совершения сделки купли-продажи.

Сохранение в судебном порядке самовольно возведенного многоквартирного дома

Итак, мы рассмотрели судебную практику о сносе самовольно возведенных многоквартирных жилых домов, проанализировали вариант, когда жилой дом, формально отвечающий признакам самовольной постройки, таковой не признается. В настоящем параграфе предлагается рассмотреть вариант, когда жилой многоквартирный дом является самовольной постройкой, но суд, несмотря на это, принимает решение о его сохранении.

Администрация муниципального образования город Краснодар, прокуратура Центрального административного округа г. Краснодар, в интересах неопределенного круга лиц обратились в Октябрьский районный суд г. Краснодар с иском к ответчикам - физическим лицам о сносе самовольного строения. Ответчики обратились со встречным иском к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на квартиры.

Истцы по первоначальному иску о сносе пояснили, что в ходе осуществления администрацией муниципального образования г. Краснодар контроля за соблюдением земельного и градостроительного законодательства и проверки Прокуратурой Центрального административного округа г. Краснодара коллективного обращения жителей о строительстве многоэтажного жилого дома установлено нарушение действующего градостроительного и земельного законодательства. При возведении многоквартирного дома не было получено разрешение на строительство, самовольно возведенный многоквартирный дом расположен в зоне ИЖС (индивидуального жилищного строительства), кроме того, нарушены строительные нормы и правила. В связи с чем просили суд обязать ответчиков снести за свой счет самовольно возведенное строение и восстановить положение, существовавшее до нарушения права и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Отказывая в иске о сносе дома и удовлетворяя встречный иск граждан, суд в решении от 03 октября 2011 года указал следующее.

Из материалов дела следует, что на земельном участке, принадлежащем ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле, возведен пятиэтажный жилой дом общей площадью 1666,0 кв. м. В период строительства осуществлялась продажа квартир в указанном доме. Судом установлено, что истцы по иску о признании права собственности, вложившие денежные средства в строительство дома, фактически проживают в квартирах, сделали ремонт, самостоятельно изготовили техническую документацию, оплачивают коммунальные услуги, облагородили придомовую территорию многоквартирного дома.

В ходе судебного следствия судом была назначена экспертиза. Экспертом установлено, что спорный объект недвижимости, в целом, соответствует требованиям СНиП и других нормативных документов, санитарным и противопожарным нормам, предъявляемым к данным объектам капитального строительства. Нарушены требования Градостроительного кодекса РФ в части получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и в части прохождения проектной документацией государственной экспертизы.

Выводы экспертов администрацией муниципального образования город Краснодар и прокуратурой Центрального административного округа г. Краснодара не оспорены.

Таким образом, признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, вместе с тем, сохранение самовольной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, при установлении данных фактов судом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению.

Из приведенного примера судебной практики следует, что одного только отсутствия разрешительной документации, при том, что не нарушаются права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создается угрозы жизни и здоровью граждан, недостаточно для принятия решения о сносе дома. При этом решение вопроса о признании права собственности не всегда решается положительно, как в приведенном примере. Однако, даже если суд не признает права собственности на самовольную постройку, сам факт возможности сохранения многоквартирного дома вселяет оптимизм. Все, что необходимо сделать далее - ходатайствовать перед органом местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В целом же, подводя итог к настоящей статье, хотелось бы отметить следующее. Безусловно, существование малоэтажного строительства себя оправдывает. Люди все чаще предпочитают небольшой таун-хаус многоэтажному дому. Кроме того, небольшие дома более конкурентоспособны с точки зрения стоимости квадратного метра.

Неуважение к закону, пренебрежение им, извечная надежда на авось и коррупционную составляющую бюрократии вызвали в обществе огромную проблему, превратив уютные и комфортабельные дома в источник бед для многих людей, оставшихся без крыши над головой.

В представленной статье сделана попытка внести ясность, можно ли, в принципе, приобретать квартиры в малоэтажных многоквартирных домах, не опасаясь пополнить ряды обескровленных и обманутых граждан нашей страны. Если такой вариант возможен, на что же следует обращать внимание при заключении сделки.

Рекомендации

Первое. Не стоит рассматривать возможность приобретения квартиры в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, предоставленном под дачное строительство или хозяйство, а также садоводство, огородничество. Во всех случаях стоит отказаться от приобретения, если дом построен на землях с/х назначения. Вероятность судебного решения с неблагоприятным исходом в таких случаях очень велика.

Второе. При покупке доли или квартиры в многоквартирном доме, в зоне индивидуального жилищного строительства, следует поинтересоваться наличием разрешительной документации, а также государственной регистрации права. Если таковая документация имеется, стоит сравнить соответствие постройки проектной документации, хотя бы визуально.

Третье. Идеальным вариантом будет, если дом не имеет элементов общего имущества собственников долей или квартир, каждая из выделенных долей располагается на индивидуальном земельном участке, продажи квартир или долей производились уже после государственной регистрации права собственности, а соседние дома не расположены слишком плотно.

Четвертое. Если дом все же явно обладает признаками многоквартирности, перечисленными выше, о покупке квартиры в таком доме стоит задуматься лишь в случае наличия зарегистрированного права собственности. Если такового нет, то велика вероятность последующих судебных разбирательств. При этом сохранение постройки будет возможно только при условии отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав третьих лиц. Следует помнить, что суд будет принимать решение о возможности признания права собственности. Если в таких требованиях будет отказано, нужно инициировать процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка. Сказанное означает, что, вполне возможно, придется потратить немало сил, нервов, денег и времени для легализации своего жилья, и все это время над ним будет висеть тень бульдозера.

В сложившейся ситуации следует очень внимательно относиться к юридическим тонкостям создания и регистрации приобретаемых долей и квартир в объектах малоэтажного многоквартирного строительства, при необходимости прибегать к помощи специалистов.

М. Толстых,

адвокат, Курская городская коллегия адвокатов (КГКА) "Защита"

"Жилищное право", N 4, апрель 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Жилищное право N 12, 2012 год, стр. 29.