Спорная постройка (О. Давидюк, "Новая адвокатская газета", N 9, май 2013 г.)

Спорная постройка

Концепция недвижимости в гражданском законодательстве.

В ныне действующем Гражданском кодексе РФ четкое определение недвижимости отсутствует. В связи с этим вопрос об отнесении имущества к разряду недвижимого при возникновении споров окончательно решается в суде. За последние годы было вынесено множество решений по этому вопросу, и у нас есть все основания полагать, что судебная практика наиболее полно отражает сложившуюся в этой сфере ситуацию.

Комплексный подход

В ныне действующем ГК РФ четкое определение недвижимости отсутствует. В п. 1 ст. 130 ГК РФ приводится примерный перечень объектов, отнесенных законодателем к недвижимому имуществу, и дается критерий такого отнесения - прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Исходя из данного положения, часть цивилистов придерживается концепции так называемой "недвижимости по природе". Между тем существует и иная концепция понятия недвижимости, юридическая, согласно которой недвижимостью признается только такая вещь, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке.

Исторически недвижимость была отделена от движимого имущества в силу неизменности своего положения в пространстве. Именно исходя из неподвижности данных объектов была введена система государственной регистрации недвижимых вещей. Государственная регистрация является не признаком недвижимости, а лишь следствием отнесения объекта к категории недвижимых вещей. Иными словами, вещь подлежит регистрации потому, что она является недвижимой, а не наоборот, вещь является недвижимой, поскольку подлежит регистрации. Данный вывод можно сделать и исходя из анализа действующего законодательства. Например, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи, то есть, если вещь является недвижимой, право на нее должно быть зарегистрировано.

Таким образом, согласно концепции "по природе", недвижимой вещь является в силу своих фактических свойств, а именно такой связи с землей, которая делает невозможным перемещение вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению. Следует обратить внимание, что речь идет не о принципиальной невозможности перемещения, а именно о той ситуации, когда подобное перемещение крайне затруднительно или обходится очень дорого. Современный уровень развития техники позволяет перемещать даже здания, прочно связанные с землей, однако надо учитывать соразмерность затрат по перемещению фактической стоимости объекта. Но в любом случае надо понимать, что используемые критерии определения связи объекта с землей не являются абсолютными. Связь объекта с землей и невозможность его перемещения должны оцениваться в каждом случае индивидуально. Во внимание должны приниматься назначение вещи, характер связи с земельным участком, целостность объекта в процессе перемещения.

Между тем внесения изменений в ст. 130 ГК РФ в отношении уточнения критерия связи недвижимого объекта с землей, такого как, например, наличие фундамента, не требуется, поскольку прочная связь с землей может выражаться и в иных формах. Например, к недвижимости относят линейные объекты (трубо- и газопроводы), которые фундамента не имеют, но, тем не менее, прочно связаны с землей (характер данной связи аналогичен связи с участком произрастающих на нем деревьев и иной растительности).

В настоящее время судебной практикой для признания объектов недвижимостью фактически был введен дополнительный критерий - не только фактическая, но и юридическая связь с землей.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, так как отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не имеют статуса недвижимости. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

На практике наиболее логично применять смешанный подход, чтобы не порождать ситуации, когда вещь является недвижимостью по своим фактическим признакам, но не является объектом гражданских прав в юридическом смысле.

Здания как категория недвижимости

На практике именно здания, сооружения являются самой распространенной в гражданском обороте категорией, и вопрос отнесения таких объектов к недвижимости определяет специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Ведь если такие права на предмет не могут быть установлены по каким-либо причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права. Тем самым, всякий предмет, обладающий объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и вещью вообще.

Необходимо обратить внимание на то, что ГК РФ вместо родового понятия "строение" употребляет видовые категории "здание" и "сооружение".

Наше законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, могут не отвечать признаку законодательного определения.

В практике термин здание применяется к объектам, предназначенным для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы, а термин сооружение - к объектам технического назначения (трубопровод и т.п.).

Однако, поскольку российский законодатель использует понятия здания, сооружения через запятую и не устанавливает между ними различий в правовом режиме, необходимость в выведении дефиниций отсутствует. Главное - возможность четкого проведения правовых границ между зданием и сооружением как объектами недвижимости и сборно-разборными строениями, связь с землей которых носит временный характер и которые недвижимостью не являются.

Итак, любые вещные права на объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и возникают только с момента ее проведения. Порядок проведения государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и многочисленными подзаконными нормативными актами, главные критерии отнесения имущества к недвижимости определены в ст. 130 ГК РФ.

Однако на практике граница между движимым и недвижимым имуществом часто оказывается расплывчатой. Как результат, нередки случаи отказов в регистрации права или требований муниципальных органов о признании записи о праве собственности на зарегистрированное имущество недействительной; возможны и другие неблагоприятные последствия: налоговая служба может потребовать зарегистрировать право собственности на вроде бы движимое имущество как на объект недвижимости, или муниципалитет - потребовать снесения возведенной постройки как самовольной. Отказ может последовать и при проведении кадастрового или технического учета недвижимого имущества. Как избежать подобных ситуаций? Попробуем ответить на эти вопросы.

Условия отнесения здания, сооружения к объектам недвижимости

Прежде всего необходимо разобраться, какое законодательство может применяться в данных ситуациях. Как уже говорилось, это ст. 130 и 131 ГК РФ, где определяется, что есть недвижимость, что к ней относится, каковы критерии отнесения имущества к недвижимости, и дается общее положение о государственной регистрации; ст. 222 ГК РФ, в которой говорится, что лицо не может приобрести право собственности на постройку, если она не возведена в порядке, предусмотренном законом.

Из этих статей мы может вычленить наиболее важные для нас критерии:

- прочную связь объекта с землей;

- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта;

- создание объекта на земле, специально отведенной для этого в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке, с получением всех необходимых на то разрешений, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Среди норм, содержащихся в Градостроительном кодексе РФ, для нас имеет значение только п. 10 ст. 1, где дается определение объекта капитального строительства и указывается, что им не является. Так, не являются капитальными временные постройки, киоски, навесы и другие подобные сооружения. Как мы увидим дальше, капитальность строения является одним из важнейших критериев отнесения его к недвижимости. Следует отметить, что понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественны. Объекты недвижимости в градостроительстве согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяются как объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые объединены в абзаце первом п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Более подробных норм, разграничивающих движимое и недвижимое имущество, чем ст. 130 и ст. 222 ГК РФ, российское законодательство не содержит, поэтому при рассмотрении этого вопроса необходимо обратиться к судебной практике. Именно в судах окончательно решается вопрос об отнесении имущества к разряду недвижимого при решении возникающих в связи с этим споров. За последние годы было вынесено множество решений по этому вопросу, и у нас есть все основания полагать, что судебная практика наиболее полно отражает сложившуюся в этой сфере ситуацию.

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, а потому имущество как объект гражданских прав признается недвижимым не только на основании его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и на основании других юридических фактов, таких как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. Недвижимым может быть только то сооружение, которое построено как недвижимое, то есть с наличием всех требуемых Градостроительным кодексом РФ документов, с соблюдением строительных, градостроительных норм, на земельном участке, отведенном для строительства капитальных строений, с приемкой объекта в эксплуатацию. Этот вывод отражен в постановлении ФАС СКО от 14 сентября 2006 г. N Ф08-4424/2006.

Для отнесения имущества к недвижимому необходимо учитывать юридические и технические критерии оценки объекта как недвижимого.

Технические критерии отнесения объекта к недвижимости

Из анализа судебной практики можно выделить следующие технические критерии отнесения строений и сооружений к недвижимости, нашедшие свое отражение в судебных актах:

- капитальный характер строения;

- его прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно;

- монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, характер работ по привязке фундамента к местности;

- подведение к нему стационарных коммуникаций.

При этом, как следует из постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08, наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания вещи недвижимой, также наличие данного признака должно быть объективно обусловлено. Статья 130 ГК РФ, а также ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Критерии соразмерности такого ущерба ни ГК РФ, ни вышеназванными законами не установлены, в связи с чем для отнесения того или иного здания или сооружения к недвижимому имуществу необходимо учитывать характер конструкции здания или сооружения (монолитная, легко возводимая, сборно-разборная конструкция), глубину заложения фундаментов и наличие соответствующих инженерных коммуникаций.

Если экспертиза выявит, что техническая возможность перемещения спорного строения присутствует, следовательно, по данному признаку указанное строение не может быть признано капитальным.

Само по себе возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений.

В соответствии с п. 2.25, 2.29а СНиП 02.01-83 "Основания зданий и сооружений" глубина заложения фундаментов должна приниматься с учетом:

- назначения и конструктивных особенностей проектируемого сооружения, нагрузок и воздействий на его фундаменты;

- глубины заложения фундаментов примыкающих сооружений, а также глубины прокладки инженерных коммуникаций;

- существующего и проектируемого рельефа застраиваемой территории;

- инженерно-геологических условий площадки строительства (физико-механических свойств грунтов, характера напластований, наличия слоев, склонных к скольжению, карманов выветривания, карстовых полостей и пр.);

- гидрогеологических условий площадки и возможных их изменений в процессе строительства и эксплуатации сооружения (п. 2.17-2.24);

- возможного размыва грунта у опор сооружений, возводимых в руслах рек (мостов, переходов трубопроводов и т.п.);

- глубины сезонного промерзания.

Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная. Такие выводы можно сделать из анализа постановлений ФАС Московской области от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1852-06 и от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08.

Судебная оценка совокупности доказательств

Оценка того, является ли объект недвижимым или нет, производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. Большое значение при этом может иметь квалификация юриста, осуществляющего представительство в суде.

Основным доказательством по спорам о наличии у объекта признаков недвижимости является заключение независимой строительно-технической экспертизы о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ. На заключение экспертизы следует обратить особое внимание: она производится экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки и то, является она недвижимой или нет. Заключение экспертизы может оказать определяющее влияние на решение суда, являясь наиболее действенным способом защиты интересов заинтересованного лица.

Если спорная постройка по совокупности признаков не является капитальным строением, на нее не распространяются правила ст. 130, 222 ГК РФ - указанное зафиксировано в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/06. Данное постановление также прямо предусматривает, что действие ст. 222 ГК РФ не распространяется на временные строения.

Другими важными факторами, отмеченными в постановлении ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6, являются наличие разрешения на строительство капитального объекта и соблюдение строительных и градостроительных норм и правил. Часты ситуации, когда с технической точки зрения построенный объект обладает всеми признаками недвижимости, однако суд все равно отказывает в регистрации права на такое строение либо аннулирует запись регистрации о праве собственности именно на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений (что обычно бывает при аренде земельных участков).

Таким образом, под прочной связью с землей понимается не только физическая связь, но и юридическая. Недвижимым может быть только то сооружение, которое построено как недвижимое, то есть с наличием всех требуемых Градостроительным кодексом РФ документов, с соблюдением строительных, градостроительных норм, на земельном участке, отведенном для строительства капитальных строений, с приемкой объекта в эксплуатацию.

Стоит отметить, что отказы в регистрации права собственности именно по техническому критерию крайне редки.

Непризнание объекта недвижимостью не означает утраты права собственности на него, организация или физическое лицо продолжит владеть им как движимым имуществом. Необходимо отметить, что регистрация права собственности на объект не гарантирует, что в дальнейшем данное право не будет обжаловано в суде и признано недействительным. Как видно из судебной практики, такое случается весьма часто.

В отдельных случаях приходится доказывать не обоснованность признания объекта недвижимым, а наоборот, то, что имущество является движимым. Подобные вопросы обычно разрешаются судом по иску налогового органа о взыскании доначисленных налогов и пени в связи с признанием объекта сотрудниками налоговой службы недвижимым.

О. Давидюк,

адвокат АП Самарской области

"Новая адвокатская газета", N 9, май 2013 г.