Договор аренды. Временная отмена госрегистрации (Е. Мастерских, "Актуальная бухгалтерия", N 6, июнь 2013 г.)

Договор аренды. Временная отмена госрегистрации

С 4 марта 2013 года снова применяются нормы Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, отмененные с 1 марта этого года. Однако остались вопросы в отношении договоров, заключенных в промежутке между этими двумя датами.

Как известно, договоры аренды недвижимого имущества*(1), заключаемые на срок не менее года (далее - договоры аренды), подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации.

В результате последовательно принятых федеральных законов *(2) о внесении изменений в Гражданский кодекс, вступивших в силу первого и четвертого марта 2013 года соответственно, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежат применению к договорам аренды, заключенным в период после 1 и до 4 марта 2013 года (далее - период применения упрощенной процедуры заключения договоров). Рассмотрим некоторые проблемы, которые возникают в связи с отменой регистрации договоров аренды в указанный период*(3).

Последствия и порядок применения законодательства

Строго формально, "долгосрочные" договоры аренды недвижимости, совершенные в период применения упрощенной процедуры, считаются заключенными при условии совершения договоров в требуемой форме с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (что, как правило, совпадает с моментом подписания договора сторонами). Правила о государственной регистрации не применяются в этот период и к соглашениям об изменении и (или) о расторжении ранее зарегистрированных договоров аренды. За исключением правил о регистрации, к ним в полном объеме применяются те же нормы, что и к договорам, зарегистрированным в установленном порядке. В частности, применимы нормы, содержащие права вещного характера: право арендатора на сохранение договора аренды при изменении сторон (далее - право следования)*(4) и преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (далее - преимущественное право заключения договора)*(5).

Договор аренды фактически является обременением недвижимого имущества, т.к. ограничивает собственника в использовании переданного в аренду имущества. Госрегистрация "долгосрочных" договоров аренды позволяет обеспечить отражение в публичном реестре сведений об обременении посредством регистрации сделки-основания*(6). Следует отметить, что сведения об обременениях, где сделкой-основанием является "краткосрочный" договор аренды (заключенный на срок до года или на неопределенный срок), как и ранее, не отражаются в ЕГРП.

Вероятно, отказ от регистрации сам по себе, по замыслу законодателя, не должен был отменить обязательность регистрации обременения объекта недвижимости. Именно к этому выводу подталкивает содержание статьи 8.1 ГК РФ, введенной все тем же Законом N 302-ФЗ, а также разъяснения*(7) Комитета Государственной Думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству *(8).

Не касаясь деталей практической реализации такого подхода, заметим, что он позволил бы сохранить публичность сведений об обременении недвижимости и исключить не совсем удобную для участников гражданского оборота регистрацию самой сделки-основания.

Помимо прочего, в письме от 22 января 2013 года N 3.3-6/94 утверждается, что "в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения". Однако подобное утверждение представляется сомнительным: Гражданский кодекс не содержит норм, прямо указывающих, что аренда является обременением, что исключает возможность регистрации обременения "правом аренды" при отмене регистрации договора аренды (сделки-основания).

Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94

Практические аспекты

Одновременное существование сложной и упрощенной процедуры заключения договоров может породить соблазн использования последней и в тех случаях, когда это не вполне соответствует требованиям закона.

Подписание договора "задним числом"

Следует обратить внимание, что Законом N 302-ФЗ введен принцип добросовестности*(9), а также расширено понятие злоупотребления правом путем введения новой формы злоупотребления правом - "действия в обход закона с противоправной целью"*(10). Поэтому если договор аренды (соглашение о внесении изменений в договор аренды) фактически подписан сторонами после 3 марта 2013 года, но в договоре, с целью избежать его государственной регистрации, указано, что он заключен в период действия упрощенной процедуры, нельзя полностью исключить вероятность квалификации действий сторон как нарушающих принцип добросовестности и являющихся злоупотреблением правом*(11). И хотя факт недобросовестности в рассматриваемых обстоятельствах является сложно доказуемым, затруднительно прогнозировать судебную квалификацию рассматриваемых действий как действий, совершенных "в обход закона", в том числе в силу отсутствия в действующем законодательстве однозначно и недвусмысленно сформулированных признаков "обхода закона" и его отличий от иных форм злоупотребления правом. Вопрос о злоупотреблении правом может возникнуть при продаже арендуемого объекта, если на момент совершения сделки новый собственник не имел возможности самостоятельно узнать об обременении "арендой" в связи с отсутствием и (или) недостоверностью сведений, содержащихся в ЕГРП. На наш взгляд, риск квалификации действий сторон договора как злоупотребление правом в описанной ситуации маловероятен. Для защиты прав нового собственника предпочтительней применение последствий неисполнения обязанности продавца объекта недвижимости в части предупреждения покупателя о всех правах и притязаниях третьих лиц на передаваемое имущество*(12).

Последствия отсутствия регистрации

В свете вышесказанного любопытным является постановление Пленума ВАС РФ*(13), которым внесены дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73. В Постановлении N 13 сформулированы в том числе следующие правовые подходы.

В случае если достигнуты соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны договора могут считаться связанными обязательствами (включая обязательства о внесении арендной платы и об уплате неустойки за нарушение согласованных обязательств) с момента достижения такого соглашения.

В то же время пользователь имущества не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса. Иными словами, такой договор является фактически заключенным, но не порождает право следования и преимущественное право заключения договора (специфические вещные элементы, присущие надлежащим образом заключенному договору). В Постановлении N 13 не содержится оговорки об обратной силе действия названных правовых позиций.

Заметки на полях. Остался неурегулированным вопрос о необходимости и порядке внесения сведений в ЕГРП в связи с расторжением (изменением) ранее зарегистрированного договора аренды, если расторжение (изменение) совершено в период применения упрощенной процедуры.

Выводы

К сожалению, Закон N 302-ФЗ привнес лишь дополнительные сложности, не решив ранее существовавшие. Например, остался неурегулированным вопрос о необходимости и порядке внесения сведений в ЕГРП в связи с расторжением (изменением) ранее зарегистрированного договора аренды, если расторжение (изменение) совершено в период применения упрощенной процедуры. По-видимому, следует считать договор аренды расторгнутым (измененным) с момента заключения в требуемой форме соответствующего соглашения, а сведения, содержащиеся в ЕГРП, - не соответствующими действительности.

В связи с существующим, пусть и непродолжительным, периодом применения упрощенной процедуры при совершении сделок с недвижимостью следует учитывать, что сведения в ЕГРП могут не соответствовать действительности. Недостоверность сведений публичного реестра никоим образом не может способствовать стабильности и прозрачности гражданского оборота.

Е. Мастерских,

менеджер, правовое и налоговое

консультирование компании BDO

"Актуальная бухгалтерия", N 6, июнь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) ст. 609, 651 ГК РФ

*(2) Федеральные законы от 30.12.2012 N 302-ФЗ (далее - Закон N 302-ФЗ), от 04.03.2013 N 21-ФЗ

*(3) Закон N 302-ФЗ не затронул правила государственной регистрации договоров аренды земельных участков

*(4) ст. 617 ГК РФ

*(5) п. 1 ст. 621 ГК РФ

*(6) ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

*(7) письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94

*(8) документ не носит нормативного характера, является разъяснением по конкретному запросу и актуален на дату его издания

*(9) п. 4 ст. 1 ГК РФ

*(10) ст. 10 ГК РФ

*(11) пост. ФАС ПО от 28.03.2013 N Ф06-1558/13

*(12) ст. 460 ГК РФ

*(13) пост. Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление N 13)