Комментарий к Постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (Н. Хромова, "Автономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтера", N 3, май-июнь, 2013 г.)

Комментарий к Постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73) были разъяснены отдельные вопросы практики применения положений Гражданского кодекса в отношении договора аренды. Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление N 13) в него внесены дополнения, в которых даются ответы на спорные вопросы заключения договора аренды.

Пролонгация ранее заключенного договора

Ранее в п. 1 Постановления N 73 было сказано, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Также договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, как и соглашение о продлении такого договора. При этом давалась ссылка на ст. 168 ГК РФ. В Постановлении N 13 мнение ВАС изменилось в связи с внесением дополнений в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции*(1). Он говорит, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ.

Как указано в Постановлении N 13, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, его сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Поскольку торги в этом случае не проводятся, между сторонами может возникнуть спор относительно арендной платы и минимального срока, на который заключается новый договор аренды. Установлено, что преддоговорный спор может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ) в случае, когда в договоре размер арендной платы устанавливается на основании данных, определенных оценщиком, согласно п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, на момент истечения срока предыдущего договора.

В Постановлении N 13 рассмотрен случай отказа арендодателем арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, установленному в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Арендодатель отказал арендатору в продлении договора аренды на новый срок, а сам в течение года со дня истечения срока аренды вновь сдал имущество в аренду другому лицу. Бывший арендатор, не имея задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

На практике встречается и такая ситуация. Арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок арендатору, при этом оснований для отказа по п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции у него не имелось. В данном пункте говорится о том, что если наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды, является основанием для отказа арендодателя от заключения договора аренды с арендатором на новый срок, то последний вправе требовать от арендодателя заключения нового договора аренды (п. 4 ст. 445 ГК РФ) без изменения прежних условий договора, за исключением случаев, указанных в п. 1, 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. В данной части закона сказано, что по истечении срока договора аренды заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Предоставление имущества в аренду

Интерес представляют и разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 13, в отношении применения ст. 607 "Объекты аренды" ГК РФ в части земельных участков и других обособленных природных объектов, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других вещей, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемых вещей). В пункте 4.5 Постановления N 13 ВАС разъяснил, что положения Гражданского кодекса (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому арендатору в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее часть. Если по договору аренды, заключенному на год (и более), допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения, такой договор аренды подлежит государственной регистрации согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, при этом обременение устанавливается на всю недвижимость в целом. При этом в случае государственной регистрации договора аренды предоставление кадастрового паспорта на обременяемое арендой имущество необходимо, если паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользоваться которой будет арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение также вправе распоряжаться самостоятельно (ст. 298 ГК РФ).

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Так, например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным автономным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 10.10.2007 N 662. В нем сказано, что федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции и полномочия учредителя федерального автономного учреждения, если иное не установлено федеральными законами или другими нормативными правовыми актами, дает федеральному автономному учреждению по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по управлению федеральным имуществом, согласие на распоряжение недвижимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным за счет средств, выделенных учредителем на приобретение этого имущества, а также дает согласие на распоряжение особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным за счет средств, выделенных учредителем на приобретение этого имущества.

Таким образом, автономные учреждения имеют право предоставлять имущество, если такое право закреплено в учредительных документах и если передача имущества в аренду в установленных случаях согласована с учредителем.

При этом ВАС обращает внимание: положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (п. 13 Постановления N 13).

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта норма предусмотрена п. 2 ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество ей подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе доверительное управление, аренда.

Регистрация договора не требуется в случае:

- если он заключается менее чем на год (хотя бы на один день);

- если по его условиям (заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев)) по окончании действия и при отсутствии замечания сторон договор автоматически продлевается на тот же срок (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), так как срок продления (точнее, срок аренды) по новому договору составляет менее одного года;

- если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Как следует из п. 14 Постановления N 13, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и иных условиях пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, которое приобрело на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Размер арендной платы

Заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Арендная плата по договорам аренды, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов. При этом размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 Постановления N 13).

Напомним, что размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам данных торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК РФ).

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 614 ГК РФ)).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Также в п. 22 Постановления N 13 разъяснено: если при отсутствии государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, это будет расцениваться судами как злоупотребление арендодателем своим правом. Суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Интерес представляет и п. 23 Постановления N 13. В нем сказано, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, то арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Н. Хромова,

эксперт журнала "Автономные учреждения:

акты и комментарии для бухгалтера"

"Автономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтера", N 3, май-июнь, 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".