Вопрос: На основании ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на строительство или приобретение жилья. Какие суммы могут быть признаны такими "фактически произведенными расходами"? ("Налоговый вестник", N 5, май 2013 г.)

На основании ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на строительство или приобретение жилья. Какие суммы могут быть признаны такими "фактически произведенными расходами"?

В некоторых разъяснениях налоговых органов, к примеру в письме УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/54629@, можно встретить рекомендацию налогоплательщикам определять размер своих расходов на приобретение жилья по сумме, указанной в заключенном ими договоре купли-продажи. Согласно же письму Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6 налогоплательщик имеет право на вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение жилья, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме. Данное разъяснение впоследствии было доведено до сведения кредитных организаций письмом Банка России от 18.04.2005 N 62-Т, а также было включено в обзор практики рассмотрения судами Московской области споров, возникающих при применении законодательства о налогах и сборах от 07.04.2006. Аналогичное разъяснение вошло и в текст письма Минфина России от 30.11.2006 N 03-05-01-05/268.

Однако буквальное следование вышеуказанным универсальным рекомендациям может привести к правильному результату далеко не во всех случаях.

При описании процедуры получения вычета в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ законодатель требует от налогоплательщика для получения вычета представить платежные документы, подтверждающие "факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам". Таким образом, возможность получения вычета по фактически произведенным неденежным расходам налогоплательщику непосредственно в тексте НК РФ не предоставлена.

При этом следует помнить, что согласно подп. 2 п. 1 ст. 140 ГК РФ платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов. В соответствии со ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы и в безналичном порядке. При этом форма осуществления безналичных расчетов не ограничена платежными поручениями, аккредитивами, чеками, расчетами по инкассо, а допускаются и другие формы, предусмотренные законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота (ст. 862 ГК РФ).

По этой причине к фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них (письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6).

Не является исчерпывающим и перечень документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком, приведенный в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Предусмотренный НК РФ перечень расходов на приобретение или строительство является закрытым. Соответственно, как это и было указано, к примеру, в письме Минфина России от 27.04.2010 N 03-04-05/9-226, иные расходы, прямо не перечисленные в данной норме НК РФ, к вычету не принимаются.

По этому основанию в перечень понесенных расходов не могут быть включены расходы:

- на страхование жилья (в т.ч. расходы на оплату страхового полиса от строительных рисков) (письмо Минфина России от 23.01.2012 N 03-04-05/7-53);

- по полису страхования от банкротства (письмо Минфина России от 24.05.2011 N 03-04-05/7-379);

- по полису страхования неисполнения обязательств по основному договору (письмо Минфина России от 16.03.2011 N 03-04-05/7-149);

- связанные со страхованием вложенных в строительство инвестиций (письмо УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/09-2912);

- на оплату услуг риэлтора и различных консультационных услуг (письмо Минфина России от 21.12.2010 N 03-04-05/7-739);

- на изготовление кадастрового паспорта (письмо Минфина России от 21.12.2010 N 03-04-05/7-739);

- на оплату услуг по оформлению права собственности (письмо Минфина России от 16.03.2011 N 03-04-05/7-150);

- на оплату нотариальных услуг (письмо Минфина России от 16.03.2011 N 03-04-05/7-150);

- по уплате регистрационного сбора и государственной пошлины, уплата которых является конституционной обязанностью налогоплательщика (письмо Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52);

- в виде курсовой разницы, образовавшейся в результате получения кредита на приобретение квартиры в иностранной валюте (письмо Минфина России от 11.02.2011 N 03-04-05/7-79).

- в виде уплаченных сумм процентов за предоставление рассрочки платежа (письмо Минфина России от 14.03.2012 N 03-04-05/7-294);

- по оплате преимущественного права требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома (письмо Минфина России от 26.07.2011 N 03-04-05/7-535).

При получении жилой недвижимости по наследству, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен на сумму денежной компенсации, выплаченной налогоплательщиком остальным наследникам, также имевшим право претендовать на данную недвижимость.

При приобретении жилой недвижимости путем уступки права требования при долевом участии в строительстве следует учесть положения ст. 382 ГК РФ, в которой предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом уступка права требования представляет собой перемену (стороны) в обязательстве, но не меняет предмет обязательства. Соответственно, имущественный вычет может быть предоставлен на сумму, указанную в первоначальном договоре на долевое строительство жилья, а не на сумму, уплаченную при оформлении договора уступки права требования.

А. Зрелов,

к.ю.н., зам. руководителя Российского юридического клуба,

член Экспертного совета при ТПП России по

совершенствованию налогового законодательства

и правоприменительной практики

1 мая 2013 г.

"Налоговый вестник", N 5, май 2013 г.