Вопрос: Соответствует ли законодательству договор аренды объекта незавершенного строительства (договор аренды будущей недвижимой вещи), если у застройщика отсутствует разрешение на строительство, но договором предусмотрена обязанность оформления застройщиком-арендодателем права собственности на данный объект? ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2013 г.)

Соответствует ли законодательству договор аренды объекта незавершенного строительства (договор аренды будущей недвижимой вещи), если у застройщика отсутствует разрешение на строительство, но договором предусмотрена обязанность оформления застройщиком-арендодателем права собственности на данный объект?

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе при условии последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным.

Обоснование. В силу ст. 222 ГК РФ строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Таким образом, договор аренды объекта незавершенного строительства - самовольной постройки (в том числе при условии последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку) в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку принятие на себя участниками гражданского оборота обязательств по поводу самовольных построек на основании не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

А.И. Серова,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

1 июня 2013 г.

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2013 г.