Вопрос: Две организации заключили договор аренды помещения, условия которого не содержали информации об обязанности по проведению капитального ремонта. При эксплуатации данного помещения арендатором, в связи с износом несущих конструкций, окон указанное помещение потребовало срочного капитального ремонта. После неоднократного отказа арендодателя от проведения капитального ремонта арендатор произвел его собственными силами. По завершении работ арендодатель отказался принимать работу и потребовал переделать ее, так как ему не понравилась внутренняя отделка помещения. Арендатор отказался переделывать работу, мотивируя свой отказ тем, что, если у арендодателя были... ("Финансовая газета", N 24, июнь 2013 г.)

Две организации заключили договор аренды помещения, условия которого не содержали информации об обязанности по проведению капитального ремонта. При эксплуатации данного помещения арендатором, в связи с износом несущих конструкций, окон указанное помещение потребовало срочного капитального ремонта. После неоднократного отказа арендодателя от проведения капитального ремонта арендатор произвел его собственными силами. По завершении работ арендодатель отказался принимать работу и потребовал переделать ее, так как ему не понравилась внутренняя отделка помещения. Арендатор отказался переделывать работу, мотивируя свой отказ тем, что, если у арендодателя были какие-либо требования к ремонту, необходимо было изначально указывать их в договоре или проводить ремонт самостоятельно в соответствии со ст. 616 ГК РФ. Правомерна ли позиция арендатора?

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Таким образом, исходя из указанной нормы отказ арендодателя от проведения капитального ремонта дает право арендатору произвести ремонт самостоятельно и взыскать впоследствии с арендодателя его стоимость.

Если в договоре прописаны положения, касающиеся проведения капитального ремонта арендатором, то, безусловно, в соответствии с ними арендатор должен выполнить ремонт. При нарушении данной обязанности арендодатель вправе требовать устранения нарушений. Если же проведение капитального ремонта не предусмотрено договором либо вызвано неотложной необходимостью, то арендодатель обязан принять работу, не ссылаясь на ее недостатки.

Аналогичная точка зрения отражена и в судебной практике. Так, в соответствии со сложившейся судебной практикой (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.10 г. N А19-13041/09, ФАС Дальневосточного округа от 13.09.10 г. N Ф03-6236/2010 по делу N А04-85/2010) капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и по общему правилу возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Таким образом, арендатор обязан согласовывать капитальный ремонт с арендодателем в ситуации, когда такой ремонт не вызван нарушением арендодателем своей обязанности по его проведению.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что арендодатель не имеет в рассматриваемом случае права ссылаться на недостатки работ. Если договором не предусмотрено иное, обязанность проведения капитального ремонта лежит на арендодателе и в силу нарушения им своих обязанностей арендатор имеет право действовать по своему усмотрению.

Л. Горшкова,

руководитель ООО "Центр методологии

бухгалтерского учета и налогообложения"

27 июня 2013 г.

"Финансовая газета", N 24, июнь 2013 г.