Вопрос: Организация владеет земельным участком сельскохозяйственного назначения в Белгородской области, который предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства. Но в отчетном периоде организация перестала использовать ее по назначению. Может ли организация продать землю физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Организация владеет земельным участком сельскохозяйственного назначения в Белгородской области, который предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства. Но в отчетном периоде организация перестала использовать ее по назначению.

Может ли организация продать землю физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Организация вправе продать земельный участок сельскохозяйственного назначения физическому лицу - гражданину Российской Федерации, если будет соблюден порядок реализации Белгородской областью, а также муниципальным образованием, на территории которого расположен земельный участок, преимущественного права его покупки.

Обоснование вывода:

Согласно п.п. 6, 7 ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, с точки зрения их гражданского оборота, подразделяются на два вида:

- земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями;

- иные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот земельных участков первой категории регулируется нормами ЗК РФ, второй - Законом N 101-ФЗ.

Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации речь идет о земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном юридическому лицу для ведения сельскохозяйственного производства. Поэтому при решении вопроса о допустимости его отчуждения необходимо руководствоваться нормами Закона N 101-ФЗ.

Законом N 101-ФЗ не запрещается продажа земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения организацией физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, если такое физическое лицо является гражданином Российской Федерации. Статьей 3 Закона N 101-ФЗ запрещается лишь приобретение такого участка в собственность иностранным гражданином или лицом без гражданства: эти лица, в силу прямого указания федерального закона, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В то же время отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения организацией физическому лицу должно подчиняться общим принципам оборота таких земель, установленным в п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ, в частности принципу сохранения целевого использования земельных участков (пп. 1 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ). Иными словами, на покупателя после приобретения им права собственности на земельный участок будет возложена обязанность использовать указанный земельный участок в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (п. 1 ст. 6 Закона N 101-ФЗ).

Кроме того, при продаже земельного участка (за исключением случаев продажи с публичных торгов) продавец обязан соблюсти преимущественное право публичного образования (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пп. 3 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ).

Так, согласно ст. 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, - муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.*(1)

Таким образом, действующее законодательство в случае намерения собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения его продать предоставляет субъекту Российской Федерации (муниципальному образованию) право покупки такого земельного участка преимущественно перед другими лицами, однако не предоставляет ему права определять условия его продажи. Такое право принадлежит исключительно продавцу.

Как мы поняли из вопроса, земельный участок расположен на территории Белгородской области. Статьей 10 Закона Белгородской области от 31.12.2003 N 111 "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области" (далее - Закон N 111) в соответствии со ст. 8 Закона N 101-ФЗ установлены случаи, когда муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Так, согласно ст. 10 Закона N 111 муниципальное образование, на территории которого расположен земельный участок, наделяется преимущественном правом покупки, если:

- речь идет о продаже пастбищ либо

- высшим исполнительным органом государственной власти Белгородской области принято решение об отказе в приобретении земельного участка или продавец не уведомлен о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

В таких случаях продавец извещает об этом муниципальное образование. Не позднее месяца со дня поступления извещения муниципальное образование принимает решение либо о намерении приобрести продаваемый земельный участок либо об отказе в приобретении земельного участка и уведомляет об этом продавца.*(2)

Таким образом, организация, желающая продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (не являющийся пастбищем) на территории Белгородской области физическому лицу - гражданину Российской Федерации, обязана известить высший исполнительный орган государственной власти Белгородской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение должно быть составлено в письменной форме и вручено под расписку или направлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Если высший исполнительный орган государственной власти Белгородской области откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец обязан направить извещение о намерении продать земельный участок муниципальное образование, на территории которого расположен земельный участок. К данному извещению предъявляются те же требования: в нем должна быть указана цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, извещение должно быть составлено в письменной форме и вручено адресату под расписку или направлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Если муниципальное образование откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Отметим также, что согласно п. 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ при отчуждении продавцом земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить субъекту РФ (муниципальному образованию) новое извещение. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, в силу п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ничтожна.*(3)

К сведению:

Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок, то на основании п. 4 ст. 6 Закона N 101-ФЗ он может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке (аналогичное основание для изъятия сельскохозяйственных угодий предусмотрено и в ст. 14 Закона N 111).*(4) В этой связи смотрите, например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2011 N 07АП-11496/10, определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС-1102/11, кассационное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.05.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id =33400001105301706494371000695026.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

30 октября 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В этой связи смотрите, например, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 N 05АП-164/2011, ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2012 N Ф07-2527/12 по делу N А21-7328/2011.

*(2) Аналогичные положения предусмотрены Законом Тамбовской области от 05.12.2007 N 316-З "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области". О порядке их применения смотрите, к примеру постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 N 19АП-1479/11. 

*(3) В соответствии со ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от ее признания таковой судом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В этой связи смотрите, например, некоторые примеры практики ФАС Западно-Сибирского округа по делам, связанным с применением Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2008 N А60-4859/2008-С2, кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 26.09.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/2168566, решение Пеновского районного суда Тверской области от 30.06.2008, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://penovsky.twr.sudrf.ru/modules.php?name=sud_community&id=43&amp

*(4) Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369.