Особенности расчетов за коммунальные услуги с собственниками нежилых помещений (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 11, ноябрь 2012 г.)

Особенности расчетов за коммунальные услуги с собственниками нежилых помещений

В отличие от Прежних правил предоставления коммунальных услуг*(1), Новые правила *(2) детально регламентируют порядок расчетов между исполнителем и потребителем, использующим нежилое помещение в МКД. Именно об этом пойдет речь в настоящей статье.

Прежние правила предоставления коммунальных услуг были приняты в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг, а под потребителем понимали гражданина, использующего коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В связи с этим регулирование предоставления коммунальных услуг в нежилых помещениях было обрывочным. Новые правила называют потребителем лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в МКД, потребляющее коммунальные услуги, а не только гражданина, проживающего в жилом помещении. Потребители, пользующиеся жилыми и нежилыми помещениями, теперь практически уравнены в правах, плата за коммунальные услуги рассчитывается для них исходя из одинаковых принципов. Рассмотрим, какие особенности следует учитывать исполнителю коммунальных услуг, если в доме есть нежилые помещения.

Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги?

В журнале неоднократно рассматривался вопрос об определении лица, которое обязано вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в доле, приходящейся на нежилое помещение в МКД*(3). Таким лицом является исключительно собственник помещения, а не его фактический пользователь (например, арендатор). В отношении коммунальных услуг подобной определенности нет. С одной стороны, оплачивать содержание своего имущества должен собственник (ст. 210 ГК РФ) и обязанность вносить плату возникает именно у собственника помещения (впрочем, в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ идет речь о жилом помещении). С другой стороны, по общему правилу обязанность нести расходы на содержание переданного в аренду имущества возлагается на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Одновременно арендатор пользуется нежилым помещением на законном основании, именно он фактически потребляет коммунальные услуги (по крайней мере в части услуг, предоставленных непосредственно в помещении). Следовательно, в терминах Новых правил именно арендатор выступает в роли потребителя, который обязан вносить плату за коммунальные услуги. Кроме того, согласно п. 6 Новых правил договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен путем совершения потребителем конклюдентных действий (действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или фактическом потреблении таких услуг). Очевидно, что действия, заключающиеся в потреблении коммунальных услуг, может совершить только фактический пользователь помещения - арендатор, которого и следует считать потребителем. Что касается коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, полагаем, что их потребителем также является арендатор, ведь такое разделение услуг вводится лишь для целей оплаты коммунальных услуг, а по сути предоставленные на общедомовые нужды услуги не становятся элементом содержания общего имущества, расходы на которое несет собственник помещения в МКД. Добавим, что арбитры удовлетворяют иски УК к арендатору о взыскании стоимости коммунальных услуг, поскольку между пользователем помещения и УК складываются фактические отношения по оказанию коммунальных услуг, которые должны быть оплачены в том числе в отсутствие договора (см. постановления ФАС СЗО от 28.03.2012 N А42-1401/2011, от 26.03.2012 N А05-7098/2011, ФАС УО от 19.09.2012 N Ф09-7448/12, от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, от 04.07.2011 N Ф09-8929/10).

Одновременно при заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, в письменной форме в качестве единственного контрагента исполнителя рассматривается собственник помещения, который должен представить документ, подтверждающий право собственности (пп. "а", "б" п. 22 Новых правил).

Выходит, что стороной договора о предоставлении коммунальных услуг и плательщиком по нему является собственник помещения, а в отсутствие договора на практике исполнитель вправе взыскать задолженность с фактического пользователя - арендатора.

Определение объема потребления коммунального ресурса

Порядок определения размера платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в нежилом помещении МКД, предусмотрен п. 43 Новых правил. Так, если помещение оборудовано ИПУ, размер платы определяется исходя из показаний такого прибора учета за расчетный период. При отсутствии ИПУ размер платы обусловлен расчетным объемом коммунального ресурса, который определяется следующим образом. В первую очередь проверяется, нельзя ли применить п. 59 Новых правил о порядке расчета среднемесячного объема потребления коммунального ресурса. Использовать данный показатель при расчете платы за коммунальные услуги нужно:

- в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию ИПУ, истечения срока его эксплуатации, определяемого периодом времени до очередной поверки: с даты наступления указанных событий до возобновления работы ИПУ, но не более двух расчетных периодов подряд. Кстати, для жилых помещений максимальный срок использования среднемесячного объема потребления в такой ситуации составляет три месяца;

- при непредставлении потребителем показаний ИПУ в установленный срок: начиная с периода, за который показания не представлены, до периода (включительно), за который показания были представлены, но не более трех расчетных периодов подряд;

- в случае отказа потребителя в допуске в нежилое помещение для проверки правильности снятия показаний ИПУ с даты составления акта об отказе в допуске до даты проведения такой проверки, но не более трех расчетных периодов подряд.

Сама величина среднемесячного объема потребления рассчитывается исходя из показаний ИПУ за период не менее года (для отопления - за отопительный период), а если период работы прибора учета составил меньше года - за фактический период, но не менее трех месяцев (для отопления - не менее трех месяцев отопительного периода).

При отсутствии указанных данных, то есть при невозможности использовать среднемесячный объем потребления для расчета платы за коммунальные услуги, расчетный объем потребления следует определять так:

- для отопления - по формулам 2 и 3 из приложения 2 к Новым правилам исходя из расчетной величины потребления тепловой энергии, равной применяемому в таком МКД нормативу потребления коммунальной услуги по отоплению;

- для холодного, горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения - расчетным способом, аналогичным тому, который определен в договоре холодного и горячего водоснабжения, электро- и газоснабжения между исполнителем и РСО в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных ИПУ, а при отсутствии такого условия - расчетным способом, установленным в соответствии с требованиями законодательства РФ о водоснабжении*(4), электроснабжении*(5) и газоснабжении*(6);

- для водоотведения - исходя из суммарного объема потребленной холодной и горячей воды.

К сведению. Ранее порядок расчета объема потребления коммунальных услуг в нежилом помещении был прописан непосредственно в п. 20 Прежних правил предоставления коммунальных услуг, которые не содержали отсылочных норм. В частности, объем потребления определялся:

- для холодного и горячего водоснабжения - расчетным путем исходя из нормативов водопотребления, а при их отсутствии - в соответствии с требованиями строительных норм и правил;

- для газо- и электроснабжения - расчетным путем, согласованным РСО с лицом, заключившим с ней договор, исходя из мощности и режима работы установленных в этих помещениях потребляющих устройств.

Выходит, что исполнитель коммунальных услуг должен оплатить РСО ровно такой же объем коммунального ресурса, поставленного для предоставления коммунальных услуг в нежилом помещении без ИПУ, какой был предъявлен к оплате потребителю. В связи с этим представляется целесообразным включить в договор ресурсоснабжения условие об определении расчетного объема потребления коммунальных ресурсов в нежилом помещении. Кстати, порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса является существенным исходя из Правил заключения договоров ресурсоснабжения*(7). Впрочем, это имеет значение, если МКД не оснащен ОПУ. Если же в доме есть коллективный счетчик, все расчеты осуществляются исходя из его показаний. В этом случае, если соответствующее условие в договоре отсутствует, исполнителю придется воспользоваться требованиями законодательства РФ о водо-, электро- и газоснабжении. Однако и при наличии в доме ОПУ, полагаем, РСО нужна информация о количестве коммунального ресурса, поставляемого для предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям нежилых помещений. Это важно, если РСО установлены отдельные тарифы для населения: согласно пп. "б" п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальной услуги пользователям нежилых помещений (включая подлежащий оплате этими лицами объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды), рассчитывается исходя из тарифов для населения только в случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению. Именно поэтому согласно пп. "г" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения в совокупном объеме коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирный дом, выделяются объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям нежилых помещений, и объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, подлежащие оплате собственниками и пользователями нежилых помещений.

О расчете стоимости коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды

Согласно Новым правилам все потребители отдельно оплачивают стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно в помещении и предоставленных на общедомовые нужды. Это правило касается и пользователей нежилых помещений в МКД.

Если в доме установлен ОПУ, общий объем коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, определяется как разница показаний ОПУ и суммарного потребления ресурса в помещениях дома (по показаниям ИПУ, нормативам - для жилых помещений, расчетным методом - для нежилых помещений, по среднемесячному потреблению - в установленных случаях). Собственник каждого помещения (жилого и нежилого) оплачивает такие коммунальные услуги пропорционально площади своего помещения (п. 44 Новых правил).

Если же ОПУ в доме не установлен, размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, определяется исходя из специального норматива потребления, утверждаемого в расчете на 1 кв. м и одинакового для всех потребителей, независимо от статуса помещения (нежилого или жилого). Для расчета используются формулы 10 и 15 из приложения 2 к Новым правилам.

Прямой договор с РСО

Пункт 18 Новых правил позволяет собственнику (обратите внимание: не пользователю) нежилого помещения в МКД в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в МКД заключать договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с РСО. Такие договоры заключаются в соответствии с Гражданским кодексом и отраслевым законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, электро-, газо- и теплоснабжении.

К сведению. Приобретение коммунальных ресурсов собственником нежилого помещения в МКД напрямую у РСО при управлении домом УК или ТСЖ подтверждает, что разделение категорий "коммунальные ресурсы" и "коммунальные услуги" фактически не имеет под собой экономической основы, а является чисто юридическим актом. Однако с этим все равно приходится считаться и доводы о надуманности понятия "коммунальные ресурсы", подкрепляющие квалификацию деятельности УК и ТСЖ по предоставлению коммунальных услуг в качестве посреднической, не меняют ситуации.

Следует учитывать, что заключение собственником нежилого помещения договора напрямую с РСО не снимает с него некоторых обязанностей перед исполнителем коммунальных услуг, в частности:

- вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, в порядке, установленном Новыми правилами;

- предоставлять исполнителю в порядке и сроки, которые установлены Новыми правилами для передачи потребителями информации о показаниях ИПУ (ежемесячно в период с 23-го по 26-е число включительно), данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам с РСО.

Данные об объеме индивидуального потребления коммунальных ресурсов в нежилом помещении нужны исполнителю для двух целей. Во-первых, эта информация необходима ему для расчетов с РСО. Как сказано в пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения, объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в многоквартирный дом, оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется на основании показаний указанного прибора учета за расчетный период (расчетный месяц) за вычетом объемов поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом многоквартирном доме по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются коллективным (общедомовым) прибором учета). Иначе говоря, если ОПУ учитывает потребление в нежилых помещениях, исполнитель не обязан его оплачивать. Подчеркнем, что в данном случае не действуют правила об особом порядке расчетов между РСО, исполнителем и потребителем, когда плату за коммунальные услуги, предоставленные исполнителем, собственники вносят напрямую РСО. В рассматриваемом случае обязательство по оплате коммунального ресурса, поставленного в нежилое помещение, возникает непосредственно у его потребителя. Взыскивать с исполнителя его стоимость РСО не вправе.

Во-вторых, указанные сведения необходимы исполнителю для расчета стоимости коммунальных услуг, потребленных на общедомовые нужды, при условии что в доме есть ОПУ.

В отсутствие ОПУ, повторим, размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, определяется исходя из норматива потребления. Кстати, в такой ситуации при определении объема коммунального ресурса, поставленного в МКД и подлежащего оплате исполнителем, следует руководствоваться пп. "в" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения (расчет ведется по формуле и не включает объемы поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО). Сведения об объемах потребления в нежилых помещениях исполнителю для этих целей не пригодятся. Но они нужны для информирования потребителей: исполнитель обязан указывать в платежном документе (пп. "е" п. 69 Новых правил) и предоставлять любому потребителю по его запросу (пп. "р" п. 31 Новых правил) данные о суммарном объеме каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в МКД.

Обратите внимание! Тот факт, что объемы поставок коммунальных ресурсов в нежилые помещения, собственники которых заключили договор ресурсоснабжения с РСО, не фиксируются ОПУ, не отменяет обязанности потребителей, использующих нежилые помещения, оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Поскольку размер платы за такие услуги пропорционален площади занимаемого помещения, исполнитель может рассчитать его и в отсутствие у него данных об объеме потребления коммунальных ресурсов в таких нежилых помещениях.

* * *

Новые правила равным образом распространяются на собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Расчет платы для этих двух категорий потребителей идентичен, за исключением некоторых особенностей. Во-первых, в отсутствие в нежилом помещении ИПУ расчетный объем потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, электро- и газоснабжению определяется в порядке, согласованном в договоре ресурсоснабжения, а при отсутствии такового - в порядке, предусмотренном соответствующим отраслевым законодательством. Во-вторых, в случае заключения собственником нежилого помещения договора с РСО исполнитель не предоставляет потребителю коммунальные услуги непосредственно в нежилое помещение. Но собственник помещения обязан в общем порядке оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, и ежемесячно сообщать исполнителю объем потребленных коммунальных ресурсов по договору с РСО (без этой информации исполнитель не сможет правильно определить размер обязательств перед РСО и рассчитать плату за коммунальные услуги на общедомовые нужды для всех потребителей в МКД, если в доме установлен ОПУ).

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 11, ноябрь 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

*(2) Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

*(3) "И снова про УК и арендатора помещения в МКД" (N 7, 2012), "Арендатор помещения в МКД оплачивает услуги УК. Как это узаконить?" (N 11, 2011).

*(4) См. п. 77, 57 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

*(5) См. п. 194-196 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442.

*(6) См. п. 23 Правил поставки газа в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162.

*(7) Утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.