И снова про УК и арендатора помещения в МКД (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2012 г.)

И снова про УК и арендатора помещения в МКД

26.06.2012 на сайте ВАС было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11, которое должно окончательно внести ясность в отношения между УК (ТСЖ) и арендаторами помещений в МКД. Подробнее об этом документе читайте в представленной статье.

Ранее на страницах журнала рассматривалось другое постановление Президиума ВАС, вынесенное годом ранее (от 12.04.2011 N 16646/10), которым был разрешен спор между УК и арендатором помещения в МКД*(1). Если говорить точнее, арбитры отказали УК во взыскании с арендатора платы за содержание и ремонт общего имущества, несмотря на то что в договоре аренды была установлена обязанность арендатора заключить договор с УК и нести соответствующие расходы. Основные выводы таковы. Непосредственно на арендатора в силу положений ст. 161, 162 ЖК РФ не могли быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с УК на управление МКД и оплате понесенных ею расходов. Кроме того, договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, нет оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов и арендатор неосновательно обогатился за счет УК в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

В указанном постановлении специально оговорено, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Справедливости ради отметим, что после опубликования данного акта арбитры все чаще отказывают УК (ТСЖ) во взыскании долгов с арендаторов помещений и удовлетворяют иски за счет собственников. Тем не менее на практике оказалось, что трактовка правовой позиции Президиума ВАС может быть иной либо не учитываться вовсе. Ведь и после ее опубликования некоторые судьи продолжали удовлетворять иски УК (ТСЖ) к арендаторам помещений в МКД. Подобные решения принимались вплоть до недавнего времени (см. постановления ФАС УО от 29.11.2011 N Ф09-7619/11, ФАС МО от 06.02.2012 N А40-130587/10-85-1131, от 19.01.2012 N А41-12327/11).

Один из показательных примеров - дело N А40-99124/10-37-796 по иску ТСЖ к собственнику и арендатору помещения в МКД о взыскании с них солидарно расходов на содержание и ремонт общего имущества. Суды трех инстанций удовлетворили иск за счет арендатора, обосновав свое решение тем, что именно арендатор, исходя из условий заключенного им договора аренды, является лицом, которое обязано заключить с ТСЖ соответствующие договоры о порядке внесения платы за управление, содержание и ремонт общего имущества дома, а также за коммунальные услуги (см. Постановление ФАС МО от 20.10.2011 N А40-99124/10-37-796). Однако арендатор не сдался, несмотря на три проигрыша подряд, и обратился в Президиум ВАС. Судейская коллегия усмотрела основания для передачи дела на пересмотр, и Постановлением N 15222/11 судебные акты были частично отменены: было отказано во взыскании с арендатора расходов на содержание и ремонт общего имущества, иск был удовлетворен за счет собственника помещения.

Нас же более интересуют выводы Президиума ВАС, которые уточняют правовую позицию, изложенную им ранее в Постановлении N 16646/10. Они таковы. Исходя из положений п. 2 ст. 616 *(2), ст. 210, 249 ГК РФ, п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 39 ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

Добавим, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, отличающемся от приведенного в Постановлении N 15222/11, могут быть пересмотрены на основании пп. 5 п. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Итак, теперь очевидно, что условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с УК (ТСЖ) и нести расходы на содержание общего имущества не соответствует закону. Даже если договор аренды с таким пунктом был заключен, это само по себе не порождает обязательства арендатора перед УК (ТСЖ). Значит, ни арендодатель, ни УК (ТСЖ) не вправе принудить арендатора заключить договор с последней и вносить ей платежи. Изложенная позиция Президиума ВАС позволит арендаторам защититься от претензий УК (ТСЖ).

Вместе с тем так вышло, что Президиум ВАС дважды рассматривал споры, в которых ответчики-арендаторы уклонялись от заключения договоров с УК (ТСЖ). В связи с этим на уровне ВАС остается нерешенным один немаловажный вопрос: является ли основанием для взыскания платежей в пользу УК (ТСЖ) договор, добровольно заключенный незадачливым арендатором напрямую с УК (ТСЖ)? По мнению автора, нет. Обязательство оплачивать содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона именно у собственника помещения в МКД. Заключение на основании принципа свободы договора соглашения между арендатором и УК (ТСЖ) означает, что то же самое обязательство возникнет у арендатора. А это позволит УК (ТСЖ) взыскивать одну и ту же сумму одновременно с двух лиц, что абсурдно. С тем, что наличие договора между УК (ТСЖ) и арендатором не порождает у последнего обязательства по оплате содержания и ремонта общего имущества, согласны арбитры ФАС ВСО (Постановлением от 05.08.2011 N А33-13528/2010 УК отказано в удовлетворении иска к арендатору) и ФАС ПО (Постановлением от 06.03.2012 N А55-8873/2011 в пользу арендатора взыскано неосновательное обогащение, уплаченное им по договору УК).

В то же время нельзя не предупредить читателей о том, что другие арбитры смотрят на эту проблему иначе. Поскольку по общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом, подписавший договор с УК (ТСЖ) арендатор должен оплачивать содержание и ремонт общего имущества в МКД (постановления ФАС СЗО от 01.07.2011 N А42-2504/2010, ФАС ДВО от 27.07.2011 N Ф03-2374/2011, ФАС ВСО от 20.02.2012 N А33-2333/2011, от 16.02.2012 N А33-1105/2011). Более того, некоторые суды, отказывая в удовлетворении исков к арендаторам, заостряют внимание на том обстоятельстве, что договоры между УК (ТСЖ) и арендаторами не были заключены (постановления ФАС УО от 23.12.2011 N Ф09-8405/11, от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, ФАС СКО от 03.02.2012 N А63-3747/2011).

* * *

В Постановлении N 15222/11 Президиум ВАС подтвердил и развил высказанное им ранее (см. Постановление N 16646/10) мнение о том, что арендодатель не вправе возложить на арендатора обязанность нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД. На аналогичный вопрос в ситуации, когда арендатор добровольно заключил договор с УК, высшие арбитры не отвечают. С точки зрения автора, такой контракт не является основанием для внесения платежей, поскольку он не соответствует закону. Единое мнение на этот счет у арбитров на местах пока не сложилось.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статьи М.О. Денисовой "Содержание общего имущества: обязательства арендаторов помещений в МКД" (N 7, 2011) и С.Н. Козыревой "Арендатор помещения в МКД оплачивает услуги УК. Как это узаконить?" (N 11, 2011).

*(2) Если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества.