Личный интерес: как с учетом последних разъяснений получить имущественный вычет по НДФЛ (Е.В. Вайтман, "Российский налоговый курьер", N 22, ноябрь 2012 г.)

Личный интерес: как с учетом последних разъяснений получить имущественный вычет по НДФЛ

С начала только 2012 года Минфин выпустил уже более 200 писем, разъясняющих порядок предоставления имущественного вычета по НДФЛ при покупке жилья. Притом что за последнее время существенные изменения в нормы НК РФ, регулирующие этот вопрос, не вносились.

Право на получение имущественного вычета по НДФЛ имеют граждане РФ, которые приобрели в собственность или построили на территории России квартиру, комнату, жилой дом или долю в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Кроме того, этот вычет предоставляется при покупке земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства или на котором расположен приобретенный жилой дом.

Таким вычетом можно воспользоваться только по одному объекту недвижимости и лишь один раз в жизни (абз. 27 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется только в отношении тех доходов физлица, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210 и п. 1 ст. 220 НК РФ). Максимальная сумма вычета составляет 2 млн. руб. (абз. 17 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это означает, что предельная сумма НДФЛ, которую вернут гражданину, равна 260 000 руб. (2 000 000 руб. х 13%).

Если жилье приобретено с помощью средств ипотечного или иного целевого кредита, то проценты по нему увеличивают общую сумму вычета сверх установленного предела (абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но опять же покупателю вернут из бюджета не всю сумму процентов, а только 13% от нее (см. врезку справа).

Обратите внимание! Нельзя получить вычет в 2 млн. руб. по одной квартире, а затем еще и вычет в размере уплаченных процентов по другой

Допустим, гражданин в 2009 году купил квартиру исключительно за счет собственных накоплений, то есть без использования целевых заемных средств. В связи с покупкой квартиры ему предоставили имущественный вычет по НДФЛ, который он полностью использовал в течение следующих двух лет.

Затем он приобрел еще одну квартиру частично за счет средств ипотечного банковского кредита. Вправе ли физлицо получить вычет по НДФЛ в отношении второй квартиры, но только на сумму процентов, уплаченных банку?

Минфин России пояснил, что не вправе. Ведь в таком случае нарушается принцип однократности предоставления имущественного вычета (письма от 25.06.12 N 03-04-05/9-771 и от 18.01.12 N 03-04-05/7-29).

Если же при покупке недвижимости по ипотеке гражданин получил вычет в сумме расходов на приобретение жилья (в пределах 2 млн. руб.), но в силу каких-то причин не включил в него сумму процентов, он впоследствии может дозаявить вычет. По мнению Минфина России, в этом случае принцип однократности предоставления вычета не нарушается (письмо от 12.10.10 N 03-04-05/7-615).

Если жилье куплено в общую собственность, сумма вычета распределяется между совладельцами

Минфин России неоднократно разъяснял, что при оформлении жилья в общую долевую или общую совместную собственность каждый из совладельцев не сможет получить имущественный вычет в сумме 2 млн. руб. (письма от 10.09.12 N 03-04-05/7-1099, от 16.08.12 N 03-04-05/7-958, от 06.08.12 N 03-04-05/5-915 и от 20.07.12 N 03-04-05/9-890). Дело в том, что этот вычет предоставляется в целом на объект независимо от количества сособственников. Тем более что в НК РФ есть прямая норма, указывающая на необходимость распределения суммы вычета между совладельцами объекта (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- пропорционально долям сособственников - при покупке жилья в общую долевую собственность;

- в соответствии с письменным заявлением совладельцев, которое они представляют в инспекцию вместе с другими документами, подтверждающими право на вычет, - при покупке жилья в общую совместную собственность.

Однако эти правила действуют, только когда собственники приобретают недвижимость или доли в ней одновременно. Если по договору купли-продажи гражданин покупает отдельную долю и собственники остальных долей при этом не меняются, то он вправе получить имущественный вычет в полном размере, не превышающем 2 млн. руб. (письма Минфина России от 10.04.12 N 03-04-05/7-473, от 23.11.11 N 03-04-05/7-932 и от 11.08.11 N 03-04-05/7-562). Так, например, в случае приобретения в собственность 1/3 доли в квартире за 1,5 млн. руб. покупатель может претендовать на получение имущественного вычета в размере 1,5 млн. руб., а не 500 000 руб. (1 500 000 руб. х 1/3).

При покупке жилья в общую совместную собственность вычет можно распределить в соотношении 0 и 100%. Приобретение во время брака недвижимости одним из супругов, между которыми не заключен брачный договор, означает, что эта недвижимость куплена в общую совместную собственность (п. 2 и 3 ст. 244 и ст. 256 ГК РФ). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов она оформлена, а также кем из них вносились деньги за покупку (п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса).

В отношении совместной собственности супруги самостоятельно решают, кто из них получит вычет по НДФЛ: один из них или оба в определенной пропорции. Минфин России разъяснил, что супруги вправе распределить между собой сумму вычета в любом соотношении, например 50 и 50% либо 25 и 75%. Никаких обоснований этому они предоставлять не обязаны. Причем частным случаем такого распределения является деление между ними вычета в соотношении 0 и 100% (письма от 13.02.12 N 03-04-05/9-170, от 31.01.12 N 03-04-05/5-89, от 27.01.12 N 03-04-05/5-83, от 23.01.12 N 03-04-05/7-52 и от 19.01.12 N 03-04-05/7-38). Главное, чтобы принятое решение оба супруга зафиксировали письменно, например в форме заявления (см. врезку на с. 36).

Мнения разделились. Сможет ли впоследствии получить вычет супруг, доля которого в использованном вычете составила 0%?

По мнению Минфина России, если совладельцы жилья, купленного в общую совместную собственность, распределили между собой имущественный вычет по НДФЛ в соотношении 0 и 100%, считается, что они оба реализовали свое право на получение вычета. Следовательно, ни один из них больше не сможет претендовать на получение указанного вычета.

Например, при покупке другой жилой недвижимости в индивидуальную собственность (письма от 01.03.12 N 03-04-05/7-242, от 13.02.12 N 03-04-05/9-170, от 19.01.12 N 03-04-05/7-38, от 30.11.11 N 03-04-05/7-971 и от 07.11.11 N 03-04-05/7-866).

Удивительно, но налоговые органы придерживаются более лояльной точки зрения. Так, ФНС России отмечает, что супруг, доля которого в вычете составила 0%, сможет впоследствии получить имущественный вычет при покупке другого жилого помещения (письма от 30.11.09 N 3-5-04/1749, от 15.10.09 N 3-5-04/1542 и от 25.06.09 N 3-5-04/888@). Ведь если один из супругов лично не обращался в инспекцию за вычетом по совместному имуществу, нельзя признать его воспользовавшимся правом на такой вычет. Тем более если речь идет о вычете в размере 0%.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах некоторых региональных управлений (письма УФНС России по г. Москве от 15.06.11 N 20-14/4/057709@, от 14.06.11 N 20-14/4/057350, от 11.11.10 N 20-14/4/118132, от 01.11.10 N 20-14/4/114397@ и от 18.10.10 N 20-14/4/108837@).

Впоследствии совладельцы совместного имущества не смогут изменить порядок распределения имущественного вычета (письма Минфина России от 20.07.12 N 03-04-05/9-890, от 18.05.12 N 03-04-05/7-647 и 03-04-05/7-648, от 04.05.12 N 03-04-05/9-601). Так, если один из них перестанет получать облагаемые по ставке 13% доходы, например выйдет на пенсию и поэтому не сможет использовать всю сумму вычета, остаток он не сможет передать своему супругу.

Кроме того, Минфин России уже не раз подтверждал, что на возможность предоставления имущественного вычета не влияет тот факт, на кого из супругов оформлены документы о собственности (письма от 16.08.12 N 03-04-05/7-958, от 21.02.12 N 03-04-05/7-203, от 06.02.12 N 03-04-05/5-121 и от 02.02.12 N 03-04-05/9-110). Следовательно, вычет может предоставляться любому из супругов, даже если он не был стороной сделки.

Примечание. Имущественный вычет при покупке жилья в совместную собственность может быть предоставлен любому из супругов независимо от того, на кого из них оформлены документы о собственности.

К таким же выводам пришли Верховный суд РФ в определении от 14.01.10 N 93-В09-1 и Президиум ВАС РФ в постановлении от 27.11.07 N 8184/07. Однако налоговики на местах нередко отказывают в предоставлении вычета тому из супругов, который не является стороной договора купли-продажи жилья. При этом они ссылаются на разъяснения ФНС России (письма от 22.04.09 N 3-5-04/482@, от 13.10.06 N ВЕ-9-04/132 и от 25.09.06 N 04-2-02/579@).

При оформлении квартиры на ребенка вычет может получить один из его родителей. Долгое время оставался нерешенным вопрос, полагается ли имущественный вычет родителям, которые приобрели в собственность своего несовершеннолетнего ребенка квартиру или другое жилье.

Контролирующие органы настаивали на том, что вычет им не полагается (письма Минфина России от 19.10.10 N 03-04-05/7-625, от 12.05.09 N 03-04-05-01/277 и от 14.11.07 N 03-04-05-01/364, ФНС России от 13.08.09 N 3-5-03/1258@). Ведь с заявлением о предоставлении вычета может обратиться только собственник имущества. Поскольку свидетельство о госрегистрации права собственности оформлено на ребенка, его родители не имеют права на вычет в связи с покупкой этой квартиры. И это даже несмотря на то, что фактически расходы возникли именно у родителей.

Точку в спорах поставил Конституционный суд лишь в марте 2012 года. Судьи признали, что родитель, на средства которого для несовершеннолетнего ребенка куплена квартира или иное жилье, имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ (постановление от 01.03.12 N 6-П). Принимая именно такое решение, судьи учли, что сам ребенок в принципе не может реализовать право на вычет, поскольку не имеет собственных доходов. В то же время его родители получают облагаемые НДФЛ доходы, что позволяет им воспользоваться правом на этот вычет. Однако, применив имущественный вычет при покупке жилья в собственность ребенка, родитель лишается возможности воспользоваться таким вычетом впоследствии.

Примечание. Конституционный суд РФ подтвердил, что родитель, который купил квартиру на имя несовершеннолетнего ребенка, имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ

В свою очередь за ребенком сохраняется право на получение им вычета по НДФЛ в будущем в случае приобретения им другого жилого помещения после появления у него самостоятельного дохода (п. 2.2 мотивировочной части постановления КС РФ от 01.03.12 N 6-П).

С 2012 года сокращен круг родственников, при покупке жилья у которых покупателю не полагается имущественный вычет

Запрет на предоставление вычета по НДФЛ при заключении сделки купли-продажи жилья между взаимозависимыми лицами появился в НК РФ еще в 2008 году (абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но в тот период применялась статья 20 НК РФ, согласно которой взаимозависимыми, в частности, признавались лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ).

Иными словами, круг таких лиц был достаточно широк. Поэтому нельзя было получить вычет даже при покупке квартиры у такого, казалось бы, дальнего родственника, как мать или сестра супруга или супруги (письма Минфина России от 26.07.12 N 03-04-05/9-899, от 10.05.12 N 03-04-05/9-614 и от 24.03.10 N 03-04-05/9-126).

Начиная с 2012 года взаимозависимость для целей уплаты НДФЛ устанавливается в соответствии со статьей 105.1 НК РФ (абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Теперь взаимозависимыми считаются (подп. 10 и 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ):

- физлицо, его супруг или супруга, родители, в том числе усыновители, и дети, включая усыновленных;

- полнородные и неполнородные братья и сестры;

- опекун либо попечитель и его подопечный;

- физлица, одно из которых подчиняется другому по должностному положению.

Иные родственники налогоплательщика, например его дядя или племянник, родители его супруги или супруга, бабушка или дедушка супруги или супруга, взаимозависимыми теперь не признаются (письма Минфина России от 29.06.12 N 03-04-05/5-801, от 03.04.12 N 03-04-05/7-428 и от 02.04.12 N 03-04-05/9-408). Значит, при покупке квартиры или другого жилья у указанных и других дальних родственников покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом. О ситуациях, при которых имущественный вычет по НДФЛ все-таки не предоставляется, читайте во врезке на с. 38.

Буква закона. В каких случаях точно откажут в предоставлении имущественного вычета

Ситуации, когда имущественный вычет по НДФЛ не предоставляется, перечислены в абзаце 26 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Помимо случаев покупки жилой недвижимости у взаимозависимых лиц, вычет также не положен, если расходы оплачены покупателем не за счет собственных или целевых заемных средств, а за счет:

- средств работодателей или иных лиц;

- средств материнского (семейного) капитала, направленных на реализацию дополнительных мер господдержки семей с детьми;

- любых выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Примечание. Начиная с 2012 года имущественный вычет по НДФЛ можно получить даже при покупке жилья у родственника, хотя и дальнего, например у своего дяди или племянника

Неиспользованная часть вычета переносится на следующие годы и только у пенсионеров - на предшествующие годы

Чаще всего собственник жилья не успевает использовать всю сумму вычета в течение одного года. Остаток вычета он может перенести на следующий налоговый период и т.д. до полного его использования (абз. 28 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Против этого не возражают и контролеры (письма Минфина России от 20.07.12 N 03-04-05/7-892, от 17.07.12 N 03-04-05/7-879 и от 03.07.12 N 03-04-05/3-828, УФНС России по г. Москве от 01.03.10 N 20-14/4/020675).

Перенос неиспользованной части имущественного вычета на предыдущие годы допускается только в отношении пенсионеров, не имеющих доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% (абз. 29 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом пенсионер вправе перенести остаток вычета максимум на три предыдущих года. Например, гражданин, который вышел на пенсию в 2011 году и после этого перестал получать облагаемые НДФЛ доходы, может перенести остаток неиспользованного вычета на налоговые периоды 2010, 2009 и 2008 годов (письма Минфина России от 21.08.12 N 03-04-05/7-911, от 02.08.12 N 03-04-05/7-909 и от 16.07.12 N 03-04-05/7-875).

Примечание. С 2012 года у пенсионеров появилось право перенести неиспользованную часть имущественного вычета на три предыдущих года. Но только при условии, что в текущем году у них нет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%.

Правда, указанная норма появилась в НК РФ лишь с 1 января 2012 года. До этой даты неиспользованный остаток вычета по НДФЛ никому, в том числе пенсионерам, не разрешалось распространять на предыдущие периоды (определения Конституционного суда РФ от 15.04.08 N 311-О-О и от 20.10.05 N 387-О).

В отличие от переноса вычета на прошлые налоговые периоды при его распространении на будущее не предусмотрено ограничений по количеству лет, в течение которых гражданин может использовать остаток такого вычета.

Вместе с тем следует учитывать, что срок для обращения в инспекцию с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы налога ограничен тремя годами (п. 7 ст. 78 НК РФ). Следовательно, гражданин, который использовал только часть имущественного вычета, затем несколько лет не пользовался вычетом и потом решил заявить весь остаток, сможет получить возврат НДФЛ лишь за три года, предшествующие году, в котором он подал соответствующее заявление (письма Минфина России от 21.02.12 N 03-04-05/7-203, от 28.12.11 N 03-04-05/7-1119, от 21.12.11 N 03-04-05/5-1087 и от 24.11.11 N 03-04-05/7-938).

Так, например, при обращении гражданина в инспекцию в 2012 году за остатком имущественного вычета, часть которого он уже использовал в 2003-2005 годах, вычет ему будет предоставлен только в отношении доходов, полученных в течение 2009-2011 годов. То есть НДФЛ, уплаченный за 2006-2008 годы, ему никто не вернет, даже если на момент обращения за возвратом налога часть вычета так и останется неиспользованной.

Вычет можно получить, даже если с момента покупки жилья до момента обращения за вычетом прошло более трех лет

Налоговики не вправе отказать физлицу в предоставлении вычета, даже если он обратился в инспекцию по истечении трех лет со дня приобретения недвижимости. Ведь в НК РФ не содержится нормы, которая бы ограничивала срок для подачи заявления на его получение (письма Минфина России от 21.02.12 N 03-04-05/7-203 и от 24.11.11 N 03-04-05/7-938).

Однако в указанной ситуации вычет по НДФЛ предоставляется в пределах того максимального размера, который действовал на момент возникновения права на этот вычет, а не на дату фактического обращения за ним. Так, если в 2012 году гражданин подает заявление о предоставлении ему вычета в связи с приобретением им квартиры в 2002 году, максимальная сумма вычета составляет всего 600 000 руб., а не 2 млн. руб. (письмо УФНС России по г. Москве от 19.08.11 N 20-14/3/081613@).

Кроме того, налог вернут, скорее всего, только за три года, предшествующие моменту обращения гражданина за вычетом (письма Минфина России от 21.02.12 N 03-04-05/7-203, от 28.12.11 N 03-04-05/7-1119, от 21.12.11 N 03-04-05/5-1087 и от 24.11.11 N 03-04-05/7-938, УФНС России по г. Москве от 19.08.11 N 20-14/3/081613@). Неиспользованную часть вычета налогоплательщик сможет перенести на следующие годы до полного использования всей суммы (абз. 28 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Приобретение квартиры по договору мены не является препятствием для получения имущественного вычета

В статье 220 НК РФ не конкретизировано, на основании какого именно договора должно быть приобретено жилье, в отношении которого возможен имущественный вычет. Получается, что это может быть не только договор купли-продажи, но также и договор мены (ст. 567 ГК РФ).

Однако налоговики считают, что в случае приобретения жилья по договору мены права на вычет нет. Ведь физлицо не несет расходов и не может представить в инспекцию платежные документы (письма ФНС России от 03.08.09 N 3-5-04/1155@ и УФНС России по г. Москве от 30.12.09 N 20-15/4/139525).

Исключением является лишь ситуация, когда обмен квартирами совершается с денежной доплатой. В этом случае налоговые органы признают, что вычет полагается, но только исходя из размера доплаты (письмо УФНС России по г. Москве от 01.10.10 N 20-14/4/103152@).

Минфин России не ставит возможность получения вычета по НДФЛ в зависимость от наличия денежной доплаты по договору мены. По мнению этого ведомства, способ оплаты приобретаемого жилья - денежными средствами или другим имуществом - на порядок предоставления вычета не влияет (письмо от 19.08.11 N 03-04-08/4-150).

Несмотря на расхождение в позициях, ФНС России не только направила указанное письмо Минфина России нижестоящим инспекциям для использования в работе, но еще и включила его в перечень разъяснений, обязательных для применения налоговыми органами (см. на сайте ФНС России www.nalog.ru). Поэтому, если инспекторы на местах отказывают в предоставлении вычета, можно ссылаться на письмо Минфина России от 19.08.11 N 03-04-08/4-150 и на обязательность применения приведенных в нем разъяснений (письмо ФНС России от 23.09.11 N ЕД-4-3/15678@).

Кроме того, есть еще целый ряд писем Минфина России, в которых говорится, что налогоплательщик может получить имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилой недвижимости по договору мены при условии, что ранее он не пользовался этим вычетом (письма от 03.07.12 N 03-04-05/7-829 и 03-04-05/7-832, от 27.04.11 N 03-04-05/7-308, от 16.02.11 N 03-04-05/7-88). Правда, ни одно из перечисленных писем не попало в разряд обязательных для применения налоговиками.

Е.В. Вайтман,

эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

"Российский налоговый курьер", N 22, ноябрь 2012 г.