Приватизация земли с участием публичного собственника (Д.В. Дурново, "Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2012 г.)

Приватизация земли с участием публичного собственника

Предприятие промышленности может столкнуться с ситуацией, когда часть здания (предположим, 1% в общей долевой собственности), владельцем которого оно является (99%), принадлежит РФ (то есть является федеральной собственностью). Может ли юридическое лицо в такой ситуации претендовать на получение права собственности в отношении земельного участка, на котором расположено указанное здание, в соответствующей доле?

В подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане, юридические лица, которые имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Так, физические и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений наделены исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Возможна такая ситуация: здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке*(1), принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Этим лицам в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ предоставлено право приобретения указанного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Данная норма применяется при условии, что Земельным кодексом, другими федеральными законами не предусмотрено иное.

А каков расклад, если помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) либо всем лицам на праве хозяйственного ведения? Тогда возникает право на приобретение земельного участка только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. (Опять же - если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.) Договор аренды земельного участка в описанной ситуации заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. Отсюда Пленум ВАС сделал вывод: договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ. А вот понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений, исходя из п. 1 ст. 421 ГК РФ, не допускается (п. 19 Постановления от 24.03.2005 N 11).

Разберемся, при соблюдении каких условий возможна приватизация земельного участка. Под приватизацией государственного (муниципального) имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц. Отношения, возникающие при приватизации государственного (муниципального) имущества, и связанные с ними отношения по управлению таким имуществом регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Нас интересует п. 4 ст. 28 этого закона. В нем сказано: при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. В то же время после приватизации всех частей зданий, строений, сооружений собственники могут одновременно (а не каждый в отдельности) приобрести земельный участок в общую долевую собственность. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Ключевым моментом в приведенной норме является то, что должны быть приватизированы (то есть перейти в собственность физических или юридических лиц) все (без исключения) части здания, строения, сооружения. Только при таком условии можно претендовать на приобретение права собственности в отношении земельного участка. Поэтому, если здание на праве общей долевой собственности принадлежит не только предприятию промышленности, но и РФ, данный собственник не может получить в собственность и земельный участок под этим зданием.

Подтверждает сказанное и Президиум ВАС. В Постановлении от 18.09.2012 N 3333/12 он рассмотрел заявление механического завода о пересмотре в порядке надзора Решения Арбитражного суда Владимирской области от 09.09.2011, постановлений Первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 и ФАС ВВО от 07.02.2012 по делу N А11-4231/2011. Заводу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием, которое на праве общей долевой собственности принадлежит заводу, другому обществу, а также Российской Федерации. Причем доля РФ в праве собственности на здание была в свое время признана по решению суда по причине нахождения в подвальном помещении указанного здания объекта гражданской обороны - убежища 3-го класса.

Высший арбитр указал: упомянутое здание не может быть полностью передано в частную собственность в связи с нахождением в нем убежища - объекта гражданской обороны, относящегося исключительно к федеральной собственности. Так как РФ сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на названное имущество, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности приватизации занятого этим объектом земельного участка. Завод и общество вправе потребовать лишь заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

* * *

Приватизация земли с участием публичного собственника невозможна. В этом случае земельный участок может быть предоставлен исключительно в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. К такому заключению пришел и Президиум ВАС, подчеркнув, что судебные акты со схожими обстоятельствами, в которых арбитры сделали неправильный вывод, могут быть пересмотрены. Стоит отметить, что арбитражные суды, как показывает сложившаяся практика, придерживаются изложенного мнения (см., например, постановления ФАС ПО от 24.05.2012 по делу N А72-4650/2011, ФАС СЗО от 07.10.2011 по делу N А13-12148/2010).

Д.В. Дурново,

главный редактор ИД "Аюдар Пресс"

"Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 131 ГК РФ).