Вопрос: Кто и каким образом будет организовывать проведение торгов, речь о которых идет в п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по реализации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для ведения дачного хозяйства, которые заложены по договору об ипотеке? В какой форме такие торги могут проводиться? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2012 г.)

Кто и каким образом будет организовывать проведение торгов, речь о которых идет в п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по реализации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для ведения дачного хозяйства, которые заложены по договору об ипотеке? В какой форме такие торги могут проводиться?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Реализация названных земельных участков производится путем проведения публичных торгов в форме отрытого аукциона. Аукцион проводится организатором торгов, назначаемым судебным приставом-исполнителем.

Обоснование вывода:

Как уже сообщалось в ответе на Ваш предыдущий вопрос, обращение взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданину для ведения дачного хозяйства, а также на здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках, может производиться только по решению суда (пп. 6 п. 5, п. 6 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке). Также было отмечено, что даже при обращении взыскания на вышеуказанный предмет ипотеки в судебном порядке стороны не вправе установить в договоре об ипотеке условие о реализации этого имущества на торгах, проводимых организатором по соглашению с залогодержателем, если одна из сторон такого договора не является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 56, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).

Таким образом, единственно возможным способом реализации имущества на торгах в рассматриваемом случае является проведение публичных торгов. При этом в соответствии с п. 1 ст. 56, п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Действующее процессуальное законодательство РФ предусматривает исполнение судебных решений в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), и возлагает это исполнение на судебных приставов-исполнителей.

Порядок реализации имущества должника на торгах установлен в главе 9 Закона об исполнительном производстве. Согласно ч. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (организатором торгов). По смыслу Закона об исполнительном производстве назначает организатора торгов судебный пристав-исполнитель, который передает ему имущество на реализацию, о чем выносит постановление (ч. 6 и 7 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). После этого действия, непосредственно связанные с реализацией имущества на торгах, в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, Законом об исполнительном производстве, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ (ч. 2 ст. 90 Закона об исполнительном производстве), осуществляет организатор торгов (ст. 448 ГК РФ).

В частности, публичные торги в порядке исполнения решения суда проводятся по правилам, предусмотренным ст.ст. 448 и 449 ГК РФ, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (п. 6 ст. 447 ГК РФ). Согласно указанным статьям торги могут проводиться в форме аукциона либо конкурса. Однако в отношении недвижимого имущества, реализуемого на торгах (в том числе земельных участков), выбор формы ограничен: в ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве установлено, что такое имущество реализуется путем проведения открытого аукциона. На это косвенно указывают и положения п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке, которые устанавливают, что лицом, выигравшим публичные торги, является лицо, предложившее наивысшую цену. Как справедливо отмечалось Вами в вопросе, такой способ определения победителя торгов характерен именно для аукциона (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Широков Сергей

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

28 декабря 2012 г.