Вопрос: В трехкомнатной коммунальной квартире проживают две семьи. Одна из комнат квартиры была приватизирована, ее единоличным собственником является один человек. В настоящее время он желает сдать данную комнату по договору аренды. Однако соседи по коммунальной квартире (правообладатели двух других комнат) категорически возражают против сдачи первой комнаты в аренду, препятствуют вселению арендатора. Имеет ли право собственник комнаты в коммунальной квартире сдать ее без согласия соседей? Может ли арендатор комнаты зарегистрироваться по месту жительства в этой квартире только с согласия арендодателя (без согласия соседей)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.)

В трехкомнатной коммунальной квартире проживают две семьи. Одна из комнат квартиры была приватизирована, ее единоличным собственником является один человек. В настоящее время он желает сдать данную комнату по договору аренды. Однако соседи по коммунальной квартире (правообладатели двух других комнат) категорически возражают против сдачи первой комнаты в аренду, препятствуют вселению арендатора. Имеет ли право собственник комнаты в коммунальной квартире сдать ее без согласия соседей?

Может ли арендатор комнаты зарегистрироваться по месту жительства в этой квартире только с согласия арендодателя (без согласия соседей)?

1. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Так, жилые помещения предназначены для проживания граждан: гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также сдавать для проживания других лиц на основании договора.

Аналогичные положения закреплены в жилищном законодательстве: в силу положений ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законному основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Отметим, что согласно ст. 16 ЖК РФ жилым помещением является в том числе комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, собственник комнаты вправе реализовывать свои правомочия собственника по своему усмотрению и в своих интересах, не нарушая права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).

При этом гражданское и жилищное законодательство устанавливают лишь единственное ограничение прав собственника комнат в коммунальной квартире: собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (ч. 5 ст. 42 ЖК РФ). Каких-либо иных ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире не установлено, в том числе не предусмотрено запрета собственнику заключать договоры найма (аренды) или безвозмездного пользования комнатой, а также ограничения его права на заключение таких договоров необходимостью получения согласия собственников иных комнат в коммунальной квартире.

Таким образом, сдача внаем жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире его собственником осуществляется по усмотрению собственника и не требует получения согласия собственников иных комнат в коммунальной квартире. Действиями собственника по сдаче внаем своего имущества не нарушается положение ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей, поскольку гражданское и жилищное законодательство не предоставляет соседям (собственникам иных комнат в коммунальной квартире) право согласовывать сдачу внаем жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире его собственником.

Аналогичной позиции придерживается и судебная практика. В этой связи смотрите, например: определение Московского городского суда от 21 марта 2011 г. по делу N 4г/5-1660/11, кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июня 2010 г. по делу N 33-18183, решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 января 2012 г. по делу N 2-909/12 (http://rospravosudie.com/act-o-vyselenii-iz-zhilogo-pomeshheniya-dzyuba- v-g-26-01-2012-prochie-iskovye-dela-s), оставленное в силе апелляционном определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 марта 2012 г. по делу N 33-3298/12 (http://rospravosudie.com/act-33-3298-po-dovodam-apellyacionnoj-zhaloby-o snovanij-k-otmene-resheniya-suda-pervoj-instancii-ne-ustanovleno-budaev-v -v-slavgorodskaya-e-n-tkachenko-l-i-28-03-2012-drugie-zhilishhnye-spory-s ).

2. В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"" (далее - Закон N 5242-I) граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах Российской Федерации. При этом местом жительства признается жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущество проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ (ст. 2 Закона N 5242-I).

Из приведенных законоположений следует, что регистрация гражданина по месту жительства обусловлена наличием у него жилищных прав в отношении жилого помещения, где он проживает постоянно или преимущественно (место жительства). Такое же мнения изложил Верховный суд РФ в решении от 27 августа 2003 г. N ГКПИ03-894.

Косвенно данный вывод подтверждается и п. 16 Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, согласно которому гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить в том числе документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством РФ основанием для вселения в жилое помещение. К таким документам могут быть отнесены: договор найма, безвозмездного пользования жилым помещением, а также заявление собственника жилого помещения, предоставившего его гражданину для постоянного проживания. Указанные документы являются подтверждением добросовестного использования гражданином своих прав и добросовестного исполнения им обязанностей, связанных с регистрацией в конкретном жилом помещении (п. 4 постановления Конституционного суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П).

Таким образом, для регистрации гражданина по месту жительства в квартире собственника необходимо подтвердить лишь наличие оснований для вселения гражданина в данное жилое помещение. Поскольку, как мы указали выше, основанием для вселения гражданина в жилое помещение в рассматриваемой ситуации является договор с собственником жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире и для вселения не требуется согласия собственников иных комнат в коммунальной квартире, то мы полагаем, что для регистрации этого гражданина по месту жительства согласия собственников иных комнат в коммунальной квартире также не требуется. В частности, такой вывод подтверждается тем, что отсутствие такого согласия не предусмотрено ст. 8 Закона N 5242-I в качестве основания для ограничения права граждан выбирать место пребывания и жительства, а этот перечень сформулирован в названном законе исчерпывающим образом (смотрите определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2007 г. N 5-Г07-98). К сожалению, какой-либо правоприменительной, в том числе судебной, практики в подтверждение или опровержение данного вывода нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

25 января 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.