Определение Московского городского суда от 19 июня 2012 г. N 4г/2-3469/12 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - недвижимость - договор купли-продажи квартиры - государственная регистрация права собственности)

Определение Московского городского суда от 19 июня 2012 г. N 4г/2-3469/12

Судья Московского городского суда Князев А.А.,

рассмотрев кассационную (надзорную) жалобу истца С.И.Г., поступившую в суд кассационной (надзорной) инстанции 17 апреля 2012 года, на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску С.И.Г. к Г.Э.Г. (третье лицо - Г.И.В.) о понуждении заключить договор купли-продажи, истребованному 17 мая 2012 года и поступившему в суд кассационной (надзорной) инстанции 29 мая 2012 года, установил:

С.И.Г. обратилась в суд с иском к Г.Э.Г. (третье лицо - Г.И.В.) о понуждении заключить договор купли-продажи, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.

Решением Савеловского районного суда города Москвы от 12 августа 2011 года иск С.И.Г. удовлетворен; постановлено:

- понудить Г.Э.Г. заключить с С.И.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Москва, улица ...

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 года решение суда отменено; принято новое решение, которым в удовлетворении заявленных С.И.Г. исковых требований отказано.

В кассационной (надзорной) жалобе истец С.И.Г. ставит вопрос об отмене определения судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела, изучив кассационную (надзорную) жалобу, исследовав представленные документы, судья приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений (судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции), постановлений других органов.

Федеральным законом от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" изменен порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений и принята новая редакция ГПК РФ, в рамках которой надзорный порядок обжалования в порядке гл. 41 ГПК РФ изменен на кассационный.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 января 2012 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Таким образом, настоящая жалоба подлежит рассмотрению в новом кассационном (ранее - надзорном) порядке по правилам гл. 41 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Подобных нарушений в настоящем случае по доводам кассационной (надзорной) жалобы не усматривается.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего спора является квартира, расположенная по адресу город Москва, улица ...

24 мая 2009 года между Г.Э.Г. и ЗАО "Миэль-Недвижимость" заключен договор инвестирования N Хор-М-10/2-9-1

По условиям указанного договора от 25 мая 2004 года его предметом являлась передача ЗАО "Миэль-Недвижимость" в пользу Г.Э.Г. правомочий по инвестированию строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ..., с получением имущественных прав на результат инвестиционной деятельности в виде 2-комнатной квартиры, общей площадью ориентировочно 94,91 кв.м., находящейся в указанном жилом доме на 9 этаже условный N 1 на площадке.

24 мая 2009 года между С.И.Г. (покупатель) и Г.Э.Г. (продавец) оформлен предварительный договор о купле-продаже квартиры, согласно которому Г.Э.Г. обязался продать С.И.Г., а С.И.Г. обязалась купить у Г.Э.Г. квартиру общей площадью 94,91 кв.м., расположенную по адресу: город Москва, ..., 9 этаж - строительный адрес; город Москва, ул. ... - почтовый адрес, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

С.И.Г. и Г.Э.Г. являются близкими родственниками.

По условиям п. 1.1 предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем должен быть заключен в срок до 01 февраля 2010; квартира должна быть продана продавцом после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. После окончания процедуры государственной регистрации права собственности ответчик гарантирует истцу предоставление документов, подтверждающих его право собственности на квартиру и необходимых для заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.2 указанного договора по соглашению сторон в течение 30 календарных дней, начиная с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру в УФРС по Москве, сторонами должен быть подписан основной договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого квартира должна быть продана покупателю за 4 444 841 руб. 35 коп.

В тот же день 24 мая 2009 года между Г.Э.Г. и С.И.Г. подписан акт приема-передачи спорной квартиры, согласно которому стороны претензий по состоянию квартиры не имеют, взаиморасчеты по предварительному договору о купле-продаже квартиры между сторонами произведены полностью, финансовых и других претензий стороны друг к другу не имеют.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора от 24 мая 2009 года в доказательство заключения предварительного договора и обеспечения исполнения обязательств покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 4 044 841 руб. 35 коп., которая признается оплатой за квартиру. Указанную сумму стороны признали достаточной, не подлежащей изменению при подписании основного договора.

Право собственности Г.Э.Г. на квартиру N ... городе Москве зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 30 октября 2009 года.

Спорная квартира приобреталась Г.Э.Г. в собственность на основании договора инвестирования N Хор-М-10/2-9-1 от 25 мая 2004 года в период его брака с Г.И.В., заключенного 21 марта 2001 года.

В день подписания предварительного договора от 24 мая 2009 года супруга Г.Э.Г. - Г.И.В. дала нотариально удостоверенное согласие на продажу ее супругом квартиры по адресу: Москва, ул. ..., за цену и на условиях по его усмотрению.

При этом, 09 сентября 2009 года Г.И.В. передала в УФРС по Москве свое заявление от 07 сентября 2009 года, удостоверенное нотариусом города Москвы Петровой Г.Н., о своем несогласии с продажей ее супругом Г.Э.Г. спорной квартиры.

Рассматривая данное дело, суд, по мотивам, изложенным в судебном решении, пришел к выводу об удовлетворении заявленных С.И.Г. исковых требований, сославшись на то, что Г.Э.Г. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре, который содержит все существенные условия договора купли-продажи о предмете и цене недвижимого имущества, у ответчика возникла обязанность исполнить договор надлежащим образом в соответствии с его условиями и в установленный срок до 01 февраля 2010 года, однако, Г.Э.Г. уклоняется от заключения основного договора, а право покупателя на получение квартиры в собственность не может быть поставлено в зависимость от изменения намерения супруги продавца, в связи с чем ответчик подлежит понуждению к заключению с истцом договора купли-продажи квартиры.

С данными выводами суда по существу не согласилась судебная коллегия, которая пришла к выводу о незаконности и необоснованности судебного решения, в связи с чем отменила данное решение суда и приняло новое решение об отказе в иске.

При этом, судебная коллегия исходила из того, что в силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 1.2 указанного договора квартира должна быть продана покупателю за 4 444 841 руб. 35 коп.

Вместе с тем, п. 1.4 предварительного договора от 24 мая 2009 года определено, что покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 4 044 841 руб. 35 коп., которая признается оплатой за квартиру. Указанную сумму стороны признали достаточной, не подлежащей изменению при подписании основного договора.

Тем самым, в означенном предварительном договоре в качестве цены квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. ..., одновременно указаны две разные денежные суммы.

Учитывая, что, условие о цене квартиры является несогласованным, так как имеются различия в цене, соглашение по существенным условиям договора между С.И.Г. и Г.Э.Г. не достигнуто, то вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор содержал условия, позволяющие установить его предмет, не основан на установленных по делу обстоятельствах.

Более того, цена квартиры в сумме 4 444 841 руб. 35 коп., за которую Г.Э.Г. продал вышеуказанную квартиру в 2005 году, указана без учета удорожания данной недвижимости в результате окончательного возведения жилого дома, инфляционных процессов и общего удорожания недвижимости.

Кроме того, судом установлено, что 09 сентября 2009 года, еще до возникновения у Г.Э.Г. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: город Москва, ул. ..., супруга ответчика Г.И.В. направила в Управление Росреестра по Москве нотариально удостоверенное заявление о своем несогласии с продажей ее супругом Г.Э.Г. спорной квартиры.

Также, Г.И.В. обратилась в суд с иском к Г.Э.Г. об определении долей супругов по 1/2 доли каждому в праве общей собственности на спорную квартиру.

В силу ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

С учетом изложенного, правовых оснований для понуждения Г.Э.Г. заключить с С.И.Г. договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от 24 мая 2009 года, в том числе без соблюдения требований семейного законодательства, у суда не имелось.

Выводы судебной коллегии в определении мотивированы и в кассационной (надзорной) жалобе по существу не опровергнуты, так как никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны судебной коллегии по доводам кассационной (надзорной) жалобы не усматривается, поскольку из материалов дела следует, что предмет основного договора при оформлении сторонами предварительного договора юридически согласован не был, в связи с чем подобный предварительный договор истребуемых истцом последствий объективно повлечь не мог.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На момент государственной регистрации приобретения Г.Э.Г. права собственности на спорную квартиру согласие его супруги на отчуждение спорного недвижимого имущества отсутствовало, о чем она официально уведомила государственные регистрирующие органы.

Возможность отчуждения совместно нажитого недвижимого имущества в отсутствие согласия одного из супругов, в том числе в рамках предварительного договора, законом не допускается.

Никаких обязательств по вышеупомянутому предварительному договору супруга Г.Э.Г. - Г.И.В. на себя перед С.И.Г. юридически не принимала.

В силу ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), а согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

При таких данных, супруга Г.Э.Г. - Г.И.В. в соответствии с гражданским законодательством могла свободно распоряжаться своим согласием на отчуждение спорной квартиры своей волей и в своем интересе, так как никакими обязательственными отношениями по данному вопросу она связана перед С.И.Г. не была.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке). Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке) по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.

Доводы кассационной (надзорной) жалобы требованиям принципа правовой определенности также не отвечают.

При таких данных, вышеуказанное определение судебной коллегии сомнений в его законности с учетом доводов кассационной (надзорной) жалобы истца С.И.Г. не вызывает, а предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для его отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 381, 383 ГПК РФ, определил:

в передаче кассационной (надзорной) жалобы истца С.И.Г. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску С.И.Г. к Г.Э.Г. (третье лицо - Г.И.В.) о понуждении заключить договор купли-продажи - для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда - отказать.

Судья Московского городского суда

А.А. Князев