Ипотечное кредитование в зарубежных странах (А. Саркисянц, "Бухгалтерия и банки", N 7, июль 2012 г.)

Ипотечное кредитование в зарубежных странах*(1)

Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна, прежде всего, в тех странах, где хорошо развит средний класс. Несмотря на общие закономерности развития, каждая страна имеет свою специфику.

Госрегулирование и модели ипотечного кредитования в мире

Три модели ипотечного кредитования

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. В каждой стране эти системы имеют свои особенности. Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три, и различаются они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это расширенно-открытая, замкнутая, или сбалансированно-автономная, и усечённо-открытая модели*(2).

Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость*(3). Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, котируются на ведущих биржах и составляют значительную долю в инвестиционных портфелях финансовых институтов. В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В целом 85% объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объёмах.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации*(4). Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продаёт его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформации ипотечных займов в ценные бумаги (секьюритизации) подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

При использовании этой схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определённом содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

До 90-х годов XX века структура ипотечного рынка США определялась высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимых для удовлетворения рыночного спроса. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Частные операторы вторичного рынка вправе были рефинансировать кредиты большей величины, нежели государственные или частные, но "поддерживаемые государством" структуры. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим сектором был минимален.

Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объёмов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объёмы ипотечных операций, снижая требования к заёмщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 года общий объём выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн. долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер: сначала это выразилось в увеличении времени экспозиции объектов, затем было отмечено падение цен.

Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешёвый источник финансирования для "традиционных" финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рассчитан, в первую очередь, на те категории заёмщиков, которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в "традиционных" банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т.е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заёмщика не только брали в расчёт меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оценённым кредитным риском.

Присвоение рейтинга выпускам ипотечных бумаг осуществлялось на основе моделей, применимость которых в изменившихся условиях была по меньшей мере ограничена. События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд. долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привёл в конечном счёте к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели (её называют ещё немецкой моделью) является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды заёмщик имеет только в том случае, если ранее он согласно жилищно-сберегательному контракту направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заёмщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заёмщикам ряд преимуществ по сравнению с заёмщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на всё время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заёмщик оценивает свои возможности по погашению кредита и "привыкает" к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад даёт преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платёжеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заёмных денег.

Третья модель - усечённо-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.д. Поэтому данную модель называют депозитной или моделью универсального банка.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты чаще всего долгосрочные, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заёмщиков выплаты по ипотечным кредитам, исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение её во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Испания, Израиль и др.

Государственная поддержка ипотечного кредитования за рубежом

Создание эффективно работающего рынка ипотечных кредитов возможно только при активной поддержке государства, поскольку именно государство даёт начало программам федерального уровня. От того, насколько грамотно осуществляется государственная политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. При этом государственная поддержка должна осуществляться лишь в объёмах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы ещё не сформированы.

Особенно это прослеживается на примере США. Именно содействие правительства в организации вторичного рынка кредитов помогло США восстановиться после депрессии 1930-х годов. Самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность государственных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка и привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита.

Государственная стандартизация условий выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Стандартизация нацелена на повышение доверия к ипотечным кредитам и соответственно к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под их обеспечение. Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, как правило, не устанавливаются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.

Стимулирование ипотечных кредиторов. Прежде всего, это разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных кредиторов может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заёмщиками взятых на себя обязательств.

Стимулирование заёмщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов или гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка) и косвенные (различные налоговые льготы) формы помощи заёмщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех получателей ипотечного кредита, а возможность получения денежных дотаций (субсидий), а также её размер зависят от имущественного состояния заёмщика, состава его семьи и т.д.

Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идёт о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

- создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

- разработанный порядок лицензирования ипотечных банков или других кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции;

- функционирование экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;

- развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;

- эффективно работающий рынок недвижимости;

- единую систему регистрации не только недвижимости и прав на неё, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

- разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств;

- эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры;

- обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

- создание системы учёта и хранения ипотечных ценных бумаг;

- организацию работы статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;

- создание служб информации о кредитоспособности и возможностях заёмщиков (кредитные бюро);

- создание рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;

- развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

Прямое регулирование процентных ставок. Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением, так и государственными органами власти.

Инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определённая степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильём, а также эффективное управление ипотечными контрактами требует от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешёвые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Осуществление программ ипотечного кредитования за счёт средств бюджета. В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: заёмщик должен подтвердить свою платёжеспособность.

Особенности ипотечного кредитования в отдельных странах

Абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется за рубежом с помощью ипотеки, включая элитный сегмент. Однако ипотечная зарубежная практика пока также не совершенна. Основной её недостаток состоит в том, что до полного погашения ипотечного кредита жильё не считается собственностью. Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заёмщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплён договором. Так как эти кредиты выдаются на длительный срок (10-25 лет), то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою личную денежную политику, доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней уверенности в своих чисто физических силах.

На Западе ипотечные кредиты выдаются, как правило, под 3-8% годовых. Чаще кредит выдают на 10-15 лет. По подсчётам, выплаты по процентам в конце срока договора набегают такие же, как и начальная стоимость недвижимости. В США средняя процентная ставка по ипотечным кредитам колеблется от 10 до 20% в зависимости и от вида закладной, и от типа недвижимости. Но американская кредитная система имеет на то право, пройдя довольно длительный путь становления ипотечной системы. Одних только различий закладных по названиям насчитывается около 40. Соотношение первого взноса суммы кредита, сроков и процентной ставки в разных странах различается.

К ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Например, в Великобритании приехавшие в страну по программам HSMP или "Инвестор" нерезиденты могут получить ипотечный кредит. За рассмотрение кредитной заявки банки берут 0,5-1,5% от суммы займа. Необходимо оплатить услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховой компании. Размер ипотечного кредита может доходить до 85% общей стоимости объекта. Условия кредитования для нерезидентов: ипотека на срок до 25-30 лет, первоначальный взнос - 30%, процент за пользование кредитом - Libor + 1,5-1,8%. Подтверждение о получении кредитования выдаётся не ранее чем за 3-6 месяцев до момента окончания строительства объекта.

Тем не менее в таких странах, как Германия и Англия, большие трудности приносят визовые правила и всевозможные ограничения со стороны иммиграционных властей. Кроме того, в ряде стран вы можете купить недвижимость или взять её под ипотеку, но проживать в ней сможете только не более трёх месяцев в году. И даже если вы полностью выплатите ипотеку, допустим, в течение 10-15 лет, то жить всё равно не сможете постоянно, пока приобретённая недвижимость не будет рассматриваться как основание для постоянного проживания в данной стране.

В то же время на Кипре (а также в некоторых бывших социалистических странах) это гораздо проще. Там открытие ипотечного счёта рассматривается в первую очередь как инвестиционное вложение в экономику страны. Прежде чем открыть счёт, надо иметь первоначальную сумму и вместе с заявлением на получение ипотеки направить уведомление о вашей денежной состоятельности, об отсутствии какой-либо задолженности финансовым учреждениям.

Вместе с тем если в России для получения кредита необходимо предоставлять много документов, то на Западе достаточно иметь официальный подтверждённый доход, а также желательно иметь какие-то дополнительные гарантии - подтверждение положительной кредитной истории из какого-либо банка, наличие других активов (недвижимости и т.д.) на родине или в других странах.

На сегодняшний день наиболее стабильны рынки ипотечного кредитования Франции, Португалии, Испании, Кипра: здесь созданы благоприятные условия для кредитования иностранных покупателей, хотя некоторые ограничения на размер и срок кредита в этих странах всё же существуют. Например, в настоящее время из-за кризиса существуют ограничения на получение ипотечного кредита в Греции для иностранцев. Практически все банки этого государства для уменьшения своих рисков увеличивают процентные ставки по кредитам и сокращают размеры выдаваемых сумм.

По такому же пути, как и в Греции, с началом финансового кризиса пошли и российские банки: ставки по ипотеке пошли вверх, в то время как во многих странах, наоборот, кризис сделал ипотеку ещё более доступной: базовые процентные ставки во многих странах находятся на беспрецедентно низком уровне. В России процентные ставки по ипотечным кредитам заметно выше, чем за рубежом.

В Великобритании в настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам находится на уровне 4% (для Великобритании текущий уровень процентной ставки по ипотечным кредитам является фактически историческим минимумом, который был достигнут за счёт рекордного снижения Банком Англии ставки рефинансирования (сейчас она составляет менее 1%)). Текущие ставки по кредитам в России соответствуют тому уровню ставок, который наблюдался в Великобритании в начале 90-х годов.

Причиной низких ипотечных ставок за рубежом является тот факт, что европейские банки могут сами финансировать свою деятельность в долгосрочной перспективе, выпуская облигации со сроком, соответствующим их потребностям. В России же ипотечный сегмент развивается недавно, и у нас нет долгосрочных инструментов.

При получении ипотечного кредита на приобретение недвижимости за рубежом с плавающей процентной ставкой риск существенного увеличения платежей по кредиту на срок 1,5-2 года в перспективе оценивается как высокий. В то время как ставки по фиксированным кредитам сейчас выглядят наиболее предпочтительными в большинстве стран Европы, таких как Великобритания, Франция, Испания, Португалия, Кипр, Италия и других, позволяя зафиксировать платежи на весь срок кредитования на исторических минимумах.

Франция. На протяжении уже длительного времени Франция является одним из самых популярных направлений с точки зрения приобретения недвижимости и ипотечного кредитования за рубежом. Спросом пользуются как продукты кредитования, предлагаемые по схемам Leaseback, так и кредитование элитных объектов недвижимости, финансирование на которые получается исходя из соображений минимизации налоговых выплат.

Вместе с возможностью получения кредита до 80% от оценочной стоимости и низкими фиксированными от 3,05% годовых и плавающими от 1,3% годовых ставками в евро ситуация с ипотечным кредитованием во Франции продолжает оставаться одной из самых благоприятных в Европе.

Из региональных предпочтений наиболее востребованным остаются Лазурный берег и Париж, высокий интерес проявляется к Лангедоку, Атлантическим Пиренеям и Нормандии, в меньшей степени - к Французским Альпам.

Около 30% клиентов совершают покупку недвижимости с использованием ипотечного кредита стоимостью от 300 тыс. до 750 тыс. евро, столько же - стоимостью менее 300 тыс. евро, 15% клиентов получают кредиты на недвижимость стоимостью 750 тыс. - 1,5 млн. евро и 25% - стоимостью более 1,5 млн. евро.

В зависимости от типа недвижимости более 50% клиентов при приобретении недвижимости во Франции останавливают свой выбор на апартаментах, около 30% - на резиденциях или виллах, 15% рассматривают объекты коммерческой недвижимости (преимущественно торговые помещения на Лазурном берегу или в Париже).

Мотивация клиентов, получающих ипотеку во Франции, включает покупку недвижимости для собственного отдыха (около 40%), инвестиции и отдых (около 40%) и инвестиционные цели (около 20%).

Австрия. Достаточно высокая по европейским меркам стоимость австрийской недвижимости предопределяет высокий уровень минимального размера кредита - в некоторых банках от 500 тыс. евро. В настоящее время получить ипотеку можно на срок от 5 до 35 лет. Максимальный размер кредитования - 70% от стоимости приобретаемой недвижимости. Плавающие ставки - от 2,5% годовых, фиксированные - на 2% выше.

Испания. Большие сроки рассмотрения заявок на ипотечный кредит являются одним из основных недостатков при кредитовании в Испании (срок рассмотрения заявки на кредит в испанском банке может достигать 1,5 месяца). Однако кредит размером до 60% от оценочной стоимости недвижимости на текущий момент получить вполне возможно, а подобная задержка в рассмотрении досье возникает обычно только в случаях больших сумм возможного кредита, что не всегда является проблемой для заёмщиков в Испании.

Минимальная фиксированная ставка кредита в 4,15% сроком на 12 лет сейчас доступна во многих регионах Испании. На текущий момент привлекательными выглядят кредиты с плавающей процентной ставкой в случае возможного досрочного их погашения, в других случаях ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой выглядит наиболее предпочтительным, сохраняя меньший риск по изменению процентных ставок в среднесрочной перспективе.

Одинаково высоким спросом пользуются объекты в регионах Коста Бланка и Коста Брава. Интерес к Коста дель Соль проявляется в меньшей степени. К регионам, к которым также проявляется интерес, относятся Мадрид и Тенерифе.

Наибольшей популярностью пользуются объекты стоимостью 750 тыс.-1,5 млн. евро, а также стоимостью 300 тыс.-750 тыс. евро. В меньшей степени - объекты стоимостью менее 300 тыс. евро и свыше 1,5 млн. евро. При этом все кредиты находятся в диапазоне 50-60% от оценочной стоимости недвижимости, а мотивом для приобретения является, как правило, покупка недвижимости для собственного отдыха.

В Португалии ипотечный рынок постоянно растёт. Обычные условия кредита: 50-80% от оценочной стоимости жилья, срок - до 40 лет. Налог на передачу в собственность составляет не более 8% в зависимости от стоимости жилья. Ставка по ипотечным займам привязана в большинстве банков к 3-месячной Euribor плюс 3-4 процентных пункта.

В Германии условия банков по ипотечному кредитованию следующие: до 60% от оценочной стоимости недвижимости, срок кредита - от 5 до 20 лет, фиксированные ставки - 3,85-4,75% в евро, административные сборы - 1-1,5% суммы ипотечного кредита, минимальный размер кредита - 40 тыс. евро. Мораторий на досрочное погашение кредита отсутствует, но существуют ограничения на объекты финансирования.

Заёмщиком может выступать физическое лицо. При этом необходимо подтверждение платёжеспособности (ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от дохода заёмщика в месяц), источника дохода, наличие дохода на территории Германии или возможный планируемый доход от сдачи в аренду приобретаемой недвижимости, а также подтверждение личных данных заёмщика, банковских счетов и возможных платежей по кредитам.

Великобритания. Великобритания на текущий момент является достаточно востребованной, но ввиду ограничений, которые вводят банки для международных покупателей, ипотечное кредитование доступно не для всех категорий покупателей. Ограничения по кредитованию в Великобритании в основном относятся к объектам недвижимости стоимостью до 500 тыс. фунтов, находящихся на этапах строительства.

Размер возможного кредита в Великобритании не может превышать 70% от оценочной стоимости, при этом на практике банки в среднем готовы кредитовать до 60%. Ставки показали общее снижение в среднем на 0,1-0,2%. Минимальная фиксированная ставка кредита в 3,2% сроком от пяти лет сейчас предлагается для отдельных категорий заёмщиков.

Спросом пользуются объекты в Лондоне, причём безоговорочный спрос приходится на апартаменты в центральной части Лондона. При этом средняя стоимость приобретаемого в ипотеку объекта составила около 1,5 млн. фунтов, а размер привлекаемого кредита - от 50 до 60% от оценочной стоимости. Основной мотивацией в 75% случаев являются отдых и инвестиции, в оставшихся 25% случаях - отдых и проживание в Великобритании.

В Финляндии для получения ипотечного кредита в банк необходимо представить предварительный договор купли-продажи недвижимости и иметь средства на счёте в банке в размере 15-30% от стоимости планируемой покупки. Первоначальный взнос, как правило, не меньше 30% от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредита - 15-30 лет, а процентная ставка - около 4% годовых.

В Израиле средний размер ипотечного кредита на 15 лет составляет 90 тыс. долларов. Это примерно 70% стоимости квартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту - 5,2%. Среднемесячный возврат кредита - около 700 долларов, что для среднего класса является вполне приемлемым вариантом.

США. Вместе с противоречивыми данными о банкротстве новых банков в США на американский рынок ипотечного кредитования возвращается определённый оптимизм. На текущий момент ситуация с кредитованием в США характеризуется практически полным отсутствием возможностей кредитования для международных покупателей апартаментов и кондоминиумов во Флориде, Калифорнии и Неваде, а в штате Нью-Йорк такие сделки если и совершаются, то существуют определённые ограничения, в том числе на объекты залога.

Вместе с тем ряд банков начинают привлекать международных покупателей недвижимости во Флориде, возвращая программы кредитования без подтверждения доходов. Например, банки, расположенные в Майами, предоставляют кредиты с фиксированной ставкой в 6,5%, сроком на 30 лет без подтверждения доходов. Для покупателей из России эта программа действует с некоторыми ограничениями.

В Японии существует много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются специальные программы: например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребёнка и её минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тыс. долл. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

В Восточной Европе многие страны (в первую очередь, Словакия, Венгрия и Восточная Германия) пошли своим путём. Купить жильё в рассрочку там возможно с помощью Bauspahrkasse. Вы накапливаете в специальном банке (Bauspahrkasse - это аналог банка), допустим, 30% первоначального взноса. Каждый месяц вы отчисляете туда, например, 40% от своих доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за вашей способностью платить кредит и пунктуальностью. И когда вы накопили первоначальный взнос, вам не нужно указывать, где вы берёте эти деньги, так как в течение двух-трёх лет вы доказывали свою платёжеспособность и лояльность. Затем вы получаете кредит на 70 лет, который выдаётся только под новую квартиру. Тем самым заёмщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жильё такие строительные сберкассы помогли половине населения, и жилищное строительство ведётся там достаточно активно. В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн. человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда под 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесённые вклады начисляется по 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций: каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счёт начисляется 150 долл.

В Болгарии сами застройщики идут на создание собственных программ кредитования и предоставления рассрочек. Минимальная процентная ставка в этой стране составляет 6,3% годовых сроком на 10 лет. Первоначальный 40%-ный взнос можно внести равными ежеквартальными платежами на протяжении года. В Черногории ипотека слабо развита: жилищные кредиты даже собственным гражданам банки дают по чрезвычайно высоким ставкам - около 20% годовых. От иностранцев в залог требуется другая европейская недвижимость. Зато Черногория является единственной страной, в которой покупатели-россияне лидируют среди иностранцев, их доля составляет свыше 50%. Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные апартаменты стоимостью до 140 тыс. евро. Как в случае с Турцией и Болгарией, популярны программы от застройщиков.

Условия ипотечного кредитования в зарубежных странах

Страна	LTV, %	Минимальная сумма кредитования	Срок кредитования, лет	Возрастной максимум, лет	Фиксированная ставка, минимальная, %	Фиксированная ставка, максимальная, %	Плавающая ставка, минимальная маржа банка*(1), %	Плавающая ставка, максимальная маржа банка*(1), %
Австрия	до 60	150 000 евро	до 25	65	4,5	6,0	2,5	4,5
Великобритания	до 70	150 000 ф. ст.	3-20	70	3,30	6,40	от 2,89*(2)	3,75
Греция	до 70	75 000 евро	5-30	70	4,5	8,0	3,0	4,0
Испания	до 70	50 000 евро	5-30	75	4,15	5,3	0,75	2,0
Кипр	до 80	100 000 евро	5-40	70	3,5	7,5	2,5	4,5
Монако	до 100	100 000 евро	3-25	75	4,75	5,4	1,5	2,5
Португалия	до 80	50 000 евро	5-30	75	2,75	6,15	1,0	2,25
США	до 60	100 000 долл.	5-30	75	6,0	7,5	2,89*(3)	3,89*(3)
Франция	до 80	48 000 евро	5-25	75	3,15	5,1	1,30	2,0
Швейцария	до 65	от 350 000 шв. франков	5-35	65	2,0	2,75	1,5	2,5
*(1) Ставка Libor/Euribor + маржа банка. *(2) Включая ставку Libor и маржу банка. *(3) Ипотечное кредитование с плавающие ставкой доступно в виде офшорного финансирования.

Ипотека для российских граждан

Российские граждане могут воспользоваться ипотечным кредитом в ряде европейских стран. Для этого покупатель жилья должен открыть счёт в банке-кредиторе и перевести на него сумму первоначального взноса. При этом банк должен владеть информацией о том, располагает ли клиент средствами, достаточными для погашения кредита в срок, установленный ипотечным договором. Открыть такой счёт и пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке.

В целом граждане России могут рассчитывать на ипотечный кредит за рубежом под 4-5% годовых при размере первоначального взноса 40-50% от стоимости приобретаемого жилья, если недвижимость будет приобретаться на территории той страны, где берётся кредит.

Вместе с тем зарубежные банки не всегда бывают готовы к финансированию российских покупок по двум основным причинам. Первая связана с трудностями в оценке недвижимости и прогнозе дальнейшей её стоимости. Вторая связана с высокими рисками невозвратов, которые, по мнению банков, превышают предлагаемые 4% за рубежом с невозможностью юридического инструментального оформления залога этой недвижимости на территории России. Но в случае если гражданин РФ имеет недвижимость, к примеру, на Кипре и у него есть титул собственности на неё, то он может заложить эту недвижимость и получить до 60% от её стоимости в кредит, а полученные средства может инвестировать в России.

В подавляющем большинстве случаев банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости. Соответственно банк в Лондоне может выдать нерезиденту ипотечный кредит на покупку недвижимости в Великобритании, а не в России. При определённых обстоятельствах (в случае если стабильные доходы гражданина России подтверждены вескими доказательствами) возможно получение ипотечного кредита на недвижимость в Европе, по месту получения кредита, но вряд ли европейские банки пойдут на риск, выдавая кредит на недвижимость, находящуюся на территории России. Однако если покупатель получил в иностранном банке нецелевой кредит, не предусматривающий дополнительных ограничений, то он вполне может использовать его на покупку недвижимости в России, хотя условия получения и процентные ставки по такому кредиту будут уже совсем другими, чем по ипотеке.

В настоящий момент существуют благоприятные возможности для структурирования сделок по приобретению недвижимости за рубежом с использованием ипотечного финансирования. В последние годы ежегодный страновой лимит европейских ипотечных банков на Россию составляет, как правило, 4-5 млрд. евро.

По оценкам международного агентства недвижимости Gordon Rock и международного ипотечного брокера Lowell Finance, объём российского рынка зарубежной недвижимости на ближайшие годы прогнозируется на уровне более 10 млрд. евро, при этом более 50% покупок жилья за рубежом совершается россиянами с помощью ипотеки.

Ставки по ипотечным кредитам находятся на исторических минимумах, а условия для получения кредита во многих популярных у россиян европейских странах - Франции, Кипре, Испании, Италии, Германии - достаточно благоприятны. Средняя ставка по ипотеке для россиян находится на уровне 4,5% годовых. Как следует из материалов Gordon Rock, минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам предлагаются жителям РФ в Израиле - от 1,5%, Франции - от 2,4%, Португалии - от 2,5%, Испании - от 2,75% и Германии - 3,15%. Кроме того, минимальные фиксированные ставки по ипотечным кредитам россиянам предлагаются в Португалии - от 2,75%, Англии - от 3%, Финляндии - от 3,1% и Франции - от 3,15%.

Максимальный размер кредита, который могут получить россияне за рубежом, отмечен во Франции, Кипре и Португалии (до 80%), Испании, Турции, Англии (до 70%), а также в Германии, США, Италии, Греции и Израиле (до 60%). Банки Кипра предлагают жителям РФ максимальный срок кредитования до 40 лет, Франции, Испании, Италии, США, Чехии, Греции, Израиля и Португалии - до 30 лет.

Вопросы оформления заслуживают отдельного внимания. Чтобы получить приемлемую сумму для покупки квартиры или дома в большинстве европейских стран, нужен подтверждённый доход примерно от 2,5-3 тыс. евро. Копию загранпаспорта и справку о доходах, представляемые в банк, необходимо нотариально заверить и перевести на язык страны, в которой будет приобретаться недвижимость. Кроме того, необходимо учитывать, что в банках Испании, Италии или Франции с покупателем из России, как правило, не будут разговаривать по-английски, поэтому необходим нотариус, который может одновременно быть и переводчиком.

Дополнительные документы - о доходах или гонорарах, об имеющейся в России или других странах собственности - необязательны, но всегда принимаются банками и могут рассматриваться как дополнительный аргумент в пользу заёмщика.

Банк не будет рассматривать заявку, если не указан объект недвижимости, который вы собираетесь купить. Поэтому необходимо сначала подобрать жильё и заключить предварительный контракт с продавцом, риэлтором или строительной компанией. К тому же во всех странах нужно пройти определённые процедурные формальности, например на Кипре получить разрешение от совета министров на покупку недвижимости, в Италии - налоговый номер (ИНН). После того как предварительный контракт заключён, покупатель открывает счёт в банке, для чего требуется его обязательное присутствие в банке, хотя процедура занимает не больше часа. Далее он выплачивает первоначальный взнос за квартиру или дом на счёт продавца или нотариуса, проводящего сделку.

После заключения предварительного контракта заявка рассматривается банком. Это занимает не больше двух месяцев. Обычно заёмщик поручает завершить сделку своему доверенному лицу. Как только банк одобрил кредит, заёмщик заключает окончательный договор купли-продажи с продавцом, и оригинал договора передаётся в банк. Сделка регистрируется местными органами (регистрационная или кадастровая палата), и покупатель может вселяться в приобретённое жилище и жить, не забывая платить по кредиту. В отличие от российской практики, за границей в контракте можно указать периодичность, с которой будет погашаться кредит, - это могут быть ежемесячные, ежеквартальные транши или оплата раз в полгода.

С 2006 года покупка недвижимости за рубежом несколько упростилась: изменения в законодательстве о валютном регулировании позволяют переводить из российских банков за границу любые суммы после предоставления в банк, через который будет осуществляться оплата кредита, копии договора купли-продажи.

При оформлении ипотеки за границей могут возникнуть дополнительные затраты. При переоформлении недвижимости в рамках сделки купли-продажи все расходы несёт покупатель, в том числе и комиссию за выдачу кредита. Помимо выплат по кредиту в стоимость покупки входит страхование жизни и недвижимости, а также расходы на содержание дома. В среднем затраты на приобретение составляют 8-10% от стоимости объекта недвижимости, из которых около 7% составит НДС, а оставшиеся 1-3% - это расходы на нотариуса, оформление сделки и другие выплаты.

Купить в кредит недвижимость за рубежом можно несколькими способами:

- взять беззалоговый кредит или кредит под залог имеющейся собственности в одном из российских банков;

- воспользоваться услугами представительств иностранных банков в России;

- обратиться за ипотечным кредитом в банк на территории того государства, где вы собираетесь приобрести недвижимость.

Сегодня российские банки не предоставляют ипотечных кредитов на покупку недвижимости в других странах. Чтобы получить заём на жильё за границей, можно воспользоваться кредитом под залог имеющейся собственности. Для этого вам придётся заложить квартиру, дом или земельный участок в России. Вы получите до 85% оценочной стоимости объекта и на эти деньги купите желанную недвижимость за рубежом. При этом вы не обязаны отчитываться перед банком о цели займа.

Однако недостаток такого способа в том, что кредиты под залог существенно дороже и короче по срокам. Так, в российских банках ставка по рублёвым ипотечным кредитам составляет 8-13%, по валютным - 11%. Заём выдаётся на срок до 25-30 лет. А кредит под залог недвижимости можно получить со ставкой 15-17% годовых для рублёвых займов и 13-15% для валютных. Срок погашения, как правило, не превышает пяти лет, хотя некоторые банки дают кредиты под залог до 25 лет.

Чтобы взять кредит на покупку жилья за границей, можно также обратиться к услугам представительств зарубежных банков в России, например BNP Paribas, Райффайзенбанк, Ситибанк и др. Однако условия выдачи кредитов различаются в зарубежных банках и их дочерних организациях в России. Например, австрийский банк Raiffeisen выдаёт ипотечные кредиты со ставкой 3-4% годовых, а его российское представительство - от 12,5 до 14,3%.

Поэтому во многих случаях ипотечный кредит выгоднее и удобнее получить в той стране, где вы покупаете жильё. За границей кредиты, как правило, стоят значительно дешевле, чем в России. В среднем ставки за рубежом не превышают 5-6%. Стоимость кредитов во французских банках составляет около 3%. В некоторых регионах Франции (Бордо, Лимузин, Шаранта, Пуату, Юг-Пиренеи) ставки рекордно низкие - от 2,5 до 2,8%. Крупнейший банк Португалии Caixa Geral de Depositos, как и большинство банков в стране, предоставляет кредит на 30 лет со ставкой 3-4%. BNP Paribas в Турции выдаёт займы на срок до 20 лет со ставкой 4,2%. Чаще всего банки кредитуют на 10-15 лет со ставкой 6-6,5%. В штате Флорида Bank of America выдаёт кредиты на срок до 30 лет со ставкой 6%.

Покупка дома или квартиры за границей становится всё более распространённой формой сохранения накопленных средств от особенностей национальной налоговой политики. И это актуально уже не только для элиты бизнеса: многие представители среднего класса тоже накопили достаточные суммы, чтобы всерьёз задуматься о покупке недвижимости за рубежом для постоянного проживания, отдыха, сдачи в аренду или перепродажи.

Сравнительные условия кредита на недвижимость

	В России	За рубежом
Вид кредита	Под залог	Ипотечный
Залог	Имеющаяся собственность	Приобретаемое жильё
Срок	5-10 лет	10-25 лет
Процентные ставки	8-13%	2-8%
Сумма кредита (от стоимости покупки)	50-80%	50-80%

А. Саркисянц,

к.э.н.

"Бухгалтерия и банки", N 7, июль 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. также статью А. Саркисянца "Современное состояние ипотечного кредитования в России" в "Б&Б" N 5, 6 за 2012 г.

*(2) По способу предоставления ипотечного кредита принято различать две схемы: немецкую и американскую. Первая предполагает, что заёмщик в течение определённого времени накапливает оговорённую в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% суммы, обозначенной в контракте, после чего он имеет право на получение кредита. Вторая предполагает первоначальный взнос в размере 20-30% стоимости приобретаемой недвижимости (в зачёт может быть принято имеющееся жильё или жилищные сертификаты), а на недостающую сумму ему предоставляется кредит.

*(3) Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твёрдый (фиксированный) процент.

*(4) В России это Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.