Вопрос: Каков порядок создания жилищно-строительного кооператива для строительства многоквартирного дома для сотрудников вуза? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2012 г.)

Каков порядок создания жилищно-строительного кооператива для строительства многоквартирного дома для сотрудников вуза?

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом в соответствии со ст.110 Жилищного кодекса (далее - ЖК РФ) признается добровольное объединение граждан и в установленных законом случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

При создании жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) необходимо руководствоваться ст. 111, 112 ЖК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства о юридических лицах. В соответствии со ст. 112 ЖК РФ жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее 5 человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Следует отметить, что в соответствии со ст. 111 ЖК РФ правом на вступление в ЖСК обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическими лицами.

Следует отметить, что в настоящее время государство предпринимает меры по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан, предоставляя им возможность получения земельных участков на льготных условиях для строительства многоквартирных домов путем создания ЖСК. Так, согласно постановлению Правительства РФ от 09.02.2012 "Об утверждении перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов", в указанный перечень включены:

- работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, работники федеральных государственных учреждений;

- молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет при наличии стажа работы 5 лет в должности научных работников);

- научные и инженерно-технические работники государственных академий наук и подведомственных им организаций;

- научные и инженерно-технические работники государственных научных центров;

- научно-педагогические работники высших учебных заведений;

- молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций.

Общими основаниями для включения в данный перечень являются: наличие стажа работы (5 лет для всех категорий и 7 лет для инженерно-технических работников); отсутствие земельного участка, предоставленного органами власти для индивидуального жилищного строительства на праве аренды или собственности; признание гражданина нуждающимся в жилых помещениям по основаниям, предусмотренным ст. 51 ЖК РФ. Более подробно порядок формирования списков граждан, имеющих право на вступление в члены ЖСК, регламентирован Приказом Министерства образования и науки РФ от 13.06.2012 N 481 "Об утверждении Правил формирования списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения граждан жильем в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Земельные участки для строительства жилья экономкласса жилищно-строительным кооперативам будут предоставляться в безвозмездное срочное пользование. Этим занимается Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд "РЖС"). Предполагается, что такие участки уже будут частично или полностью обеспечены инфраструктурой.

Первым шагом в создании ЖСК является решение о его создании, принятое собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания ЖК РФ не устанавливает, однако указывает на то, что будущие члены ЖСК вправе принять участие в таком собрании, предположительно, выступая в качестве учредителей. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Данное решение должно быть оформлено протоколом собрания.

Единственным учредительным документом ЖСК является устав. Устав принимается одновременно с решением о создании ЖСК. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов ЖСК, а также для самого кооператива. Устав ЖСК в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в ст. 52, 116 ГК РФ, ст. 113 ЖК РФ. В этой связи смотрите Типовой устав ЖСК, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 N 558 "Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации". Обратите внимание, что в типовом уставе устанавливается запрет на передачу паев тем, кто не относится к определенной в каждом конкретном случае категории граждан. Однако по наследству его можно передавать без ограничения. Запрещается и добровольная ликвидация кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов, то есть когда строительство его завершено, дом сдан, и каждый из участников кооператива получил свидетельство о владении своей недвижимостью. Кроме того, в типовом уставе урегулирован перечень имущества кооператива, порядок формирования имущества кооператива, порядок приема и прекращения членства в кооперативе, порядок внесения паевых и иных взносов, порядок созыва и проведения общего собрания, компетенция правления, ревизионной комиссии, а также порядок выплаты паев в связи с прекращением членства в кооперативе.

Дальнейшим этапом в создании ЖСК является его государственная регистрация, которая осуществляется по месту нахождения ЖСК. Под местом нахождения ЖСК понимается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа ЖСК, то есть правления ЖСК. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон о регистрации). Для государственной регистрации ЖСК представляются документы, перечисленные в ст. 12 Закона о регистрации:

- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 N 212. Подпись заявителя должна быть нотариально заверена;

- решение о создании ЖСК (протокол общего собрания);

- устав ЖСК, утвержденный на общем собрании;

- справка о юридическом адресе ЖСК;

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (сумма госпошлины в соответствии с ч. 1 ст. 333.33 НК РФ составляет 4 000 руб.).

Государственная регистрация считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность. В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-8774/2008, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.012 N 17АП-4227/12, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2009 N А32-16659/2008-62/233.

Кроме того, для функционирования ЖСК необходимым является получение письма Госкомстата о присвоении организации кодов статического учета. В этой связи смотрите примерную форму заявления для получения кодов статистического учета. Также ЖСК следует пройти процедуру постановки на учет во внебюджетные фонды и подготовить документы на открытие расчетного счета в банке.

Что же касается структуры ЖСК, прав и обязанностей членов ЖСК, реорганизации и ликвидации ЖСК, то они подробно урегулированы разделом V ЖК РФ. Кроме того, рекомендуем обратить внимание на ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Тюфтина Татьяна

1 августа 2012 г.