Вопрос: Помещения, принадлежащие унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, находятся в многоквартирном доме, который подлежит сносу в связи с его ветхо-аварийным состоянием. Возникнет ли у предприятия в связи со сносом дома право требовать выплаты стоимости принадлежащих ему нежилых помещений или предоставления взамен аналогичных помещений? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2012 г.)

Помещения, принадлежащие унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, находятся в многоквартирном доме, который подлежит сносу в связи с его ветхо-аварийным состоянием.

Возникнет ли у предприятия в связи со сносом дома право требовать выплаты стоимости принадлежащих ему нежилых помещений или предоставления взамен аналогичных помещений?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

У унитарного предприятия отсутствует право требовать выплаты стоимости принадлежащих ему помещений или предоставления взамен аналогичных помещений.

Обоснование вывода:

Признание в установленном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

В этом случае жилые помещения изымаются у собственников путем их выкупа (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).*(1) Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). В этом случае условия выкупа (срок выкупа, выкупная цена и пр.) определяются судом (смотрите также п. 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Отметим, что указанные нормы описывают правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу исключительно для собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Правовые последствия для собственников нежилых помещений и субъектов, которым такие помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения, законом не определены.

Исходя из сложившейся судебной практики к таким правоотношениям с участием собственников нежилых помещений по аналогии (ст. 6 ГК РФ) подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Это означает, что при наличии указанных в ст. 32 ЖК РФ обстоятельств (признании дома аварийным и подлежащим сносу, предъявлении требования о его сносе, неосуществлении его сноса собственниками помещений в разумный срок, принятии решения об изъятии помещений) собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, наравне с собственниками жилых помещений, имеют право на выплату выкупной стоимости принадлежащих им помещений (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 N Ф09-4920/11 по делу N А50-24932/2010, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 17АП-5033/12, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 N 01АП-1023/12).

Иное бы противоречило положению ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, в силу которого принудительное отчуждение имущества для нужд публично-правового образования может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Ведь изъятие жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, для целей последующего сноса всего многоквартирного дома, очевидно, невозможно без одновременного изъятия нежилых помещений, расположенных в этом доме (право сносить многоквартирный дом появляется у муниципального образования только после того, как все помещения в этом доме будут выкуплены, то есть когда это муниципальное образование станет их собственником).

Кроме того, если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, такой земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений (в том числе нежилых) в многоквартирном доме (ч.ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае собственник имущества унитарного предприятия является одновременно и субъектом общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. А поскольку в случае неосуществления собственниками помещений в разумный срок сноса многоквартирного дома (или его реконструкции) решение принимается не только об изъятии жилых помещений, но и об изъятии земельного участка под многоквартирным домом для муниципальных нужд (если такой земельный участок сформирован), то к соответствующим правоотношениям с участием собственников нежилых помещений в многоквартирном доме подлежат применению положения п. 1 ст. 63 ЗК РФ, ст. 239 ГК РФ. В силу указанных норм изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для муниципальных нужд осуществляется при условии возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках. Таким образом, в этом случае собственник имущества, находящегося на изымаемом земельном участке (в том числе нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке), в силу прямого указания закона имеет право на выплату выкупной цены такого недвижимого имущества.

Вместе с тем необходимо учитывать, что субъектом, имеющим право требовать выплаты выкупной цены помещений в связи с их изъятием, согласно приведенным нормам признается только собственник соответствующих помещений, а не лицо, которому помещения принадлежат на ином вещном праве (например праве хозяйственного ведения). Согласно ст. 113 ГК РФ унитарное предприятие является субъектом права хозяйственного ведения (оперативного управления), поэтому в рассматриваемой ситуации оно не вправе требовать выплаты стоимости принадлежащих ему на таком праве помещений или предоставления взамен аналогичных помещений. Право требовать выплаты выкупной цены возникает у иного лица - собственника имущества данного предприятия.*(2) Вопрос о закреплении за унитарным предприятием другого имущества, взамен изъятого, решается по усмотрению собственника имущества данного предприятия.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

9 августа 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком значения не имеет (пп. "б" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

*(2) Вопрос о возможности выкупа имущества одного публичного образования для нужд другого публичного образования (в рассматриваемой ситуации - выкупа имущества Российской Федерации для муниципальных нужд) однозначного решения на сегодняшний день не имеет. Например, Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.12.2011 N 9987/11 указал, что положения ст. 63 ЗК РФ, ст. 239 ГК РФ направлены на регулирование правоотношений, связанных с изъятием имущества из частной собственности для реализации публичных нужд. Они не регулируют отношения, связанные с изъятием имущества одного публично-правового образования в собственность другого публично-правового образования - в этом случае имущество уже используется для публичных нужд. При этом порядок изъятия земельных участков у Российской Федерации для нужд муниципальных образований гражданским законодательством не предусмотрен. Поэтому такое изъятие неправомерно.

В то же время, поскольку потребность в изъятии помещений для муниципальных нужд возникает в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для целей соблюдения интересов неопределенного круга лиц, а осуществление муниципальным образованием такого сноса без предварительного выкупа всех помещений в многоквартирном доме будет являться незаконным, на наш взгляд, положения ст. 32 ЖК РФ, ст. 239 ГК РФ могут рассматриваться в качестве оснований для изъятия помещений в многоквартирном доме, находящихся в федеральной собственности, с выплатой выкупной цены.