Разрешение на строительство (В. Семенихин, "Налоговый вестник", N 8, август 2012 г.)

Разрешение на строительство

Работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства должны выполняться строительными компаниями, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ. Однако получить подобный допуск могут далеко не все. Компании должны доказать, что имеют возможность выполнять свою работу на высоком профессиональном уровне. Об этом и пойдет речь в данной статье. О вопросах налогообложения и других немаловажных проблемах, возникающих в строительстве, читайте в книге В. Семенихина "Строительство".

Сегодня единственной возможностью у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц осуществлять строительную деятельность на законных основаниях является вступление в саморегулируемые организации с целью подтверждения качества своей работы и получения свидетельства о допуске к проведению работ.

На основании ст. 3 Закона N 315-ФЗ саморегулируемыми признаются некоммерческие организации, основанные на членстве, объединяющие, в частности, субъектов профессиональной деятельности определенного вида. Объединение в одной СРО субъектов предпринимательской и субъектов профессиональной деятельности определенного вида может предусматриваться федеральными законами.

Саморегулирование в строительной отрасли осуществляется в соответствии с гл. 6.1 ГрК РФ.

Одной из основных обязанностей СРО является разработка и утверждение требований к выдаче свидетельств о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (п. 1 ст. 55.5 ГрК РФ).

Порядок приема в члены СРО описан в ст. 55.6 ГрК РФ. Как сказано в п. 2 названной статьи, для приема в члены СРО индивидуальный предприниматель или юридическое лицо представляет следующие документы:

- заявление о приеме в члены СРО, где указываются определенный вид или виды работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, и свидетельство о допуске к которым намерен получить заявитель;

- копию документа, подтверждающего факт внесения в соответствующий государственный реестр записи о государственной регистрации заявителя, копии учредительных документов (для юридического лица);

- документы, подтверждающие соответствие заявителя требованиям к выдаче свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства;

- копию выданного другой СРО того же вида свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, если заявитель является ее членом.

Истребование от заявителя других документов не допускается.

В течение 30 дней со дня получения необходимого пакета документов СРО должна:

- осуществить проверку документов;

- принять решение о принятии заявителя в члены организации либо об отказе в приеме с указанием причин (причины, по которым заявителю может быть отказано в приеме, перечислены в п. 5 ст. 55.6 ГрК РФ);

- направить или вручить решение заявителю (решение о приеме, отказе в приеме, ее бездействии при приеме могут быть обжалованы в арбитражный суд).

Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдается лицу, принятому в члены СРО, в течение трех дней со дня принятия решения о приеме и уплаты принятым лицом вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд СРО.

Установление размеров вступительного и регулярных членских взносов и порядка их уплаты, а также размеров взносов в компенсационный фонд СРО относится к компетенции общего собрания ее членов (ст. 55.10 ГрК РФ).

Минимальный размер взноса в компенсационный фонд СРО на одного ее члена, имеющего свидетельство о допуске к работам по организации строительства установлен п. 7 ст. 55.16 ГрК РФ.

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо (строительные компании), имеющие свидетельство о допуске к работам по организации строительства, вправе выполнять указанные работы при условии, что стоимость строительства объекта по одному договору не превышает планируемую стоимость строительства, исходя из размера, которой членом СРО был внесен взнос в компенсационный фонд организации.

Можно ли стать членом нескольких саморегулируемых организаций?

Строительная компания может быть членом одной или нескольких СРО каждого из видов при условии соблюдения требования, установленного п. 2 ст. 55.8 ГрК РФ (п. 7 ст. 55.6 ГрК РФ). Это требование звучит так: индивидуальный предприниматель или юридическое лицо вправе иметь выданное только одной СРО свидетельство о допуске к определенному виду работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства. Перечень таких работ устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 N 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее - Перечень N 624). Пунктом 4.1 ст. 55.8 ГрК РФ предусмотрено: в случае внесения в перечень новых видов опасных работ указанные изменения вступят в силу не ранее чем через шесть месяцев со дня их внесения.

Утвержденный перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов:

- не требующих выдачи разрешения на строительство;

- проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе, в т.ч. объектов индивидуального жилищного строительства и жилых домов, предназначенных для проживания не более двух семей;

- индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трех, предназначенных для проживания не более чем двух семей);

- жилых домов с количеством этажей не более трех, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

- многоквартирных домов с количеством не более трех этажей, состоящих из одной или нескольких блок-секций в количестве не более четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и если каждая имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне N 624, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, строительству, реконструкции, капитальному ремонту - только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством.

Строительная компания вправе иметь свидетельство о допуске к определенному виду работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное только одной СРО.

Согласно п. 3 ст. 55.8 ГрК РФ строительные компании, являющиеся членами СРО, не вправе выполнять вид указанных выше работ, если ими не соблюдается хотя бы одно из требований СРО к выдаче свидетельства о допуске к этому виду работ.

Минимально необходимыми требованиями к выдаче свидетельств о допуске к работам по организации строительства в силу п. 8.2 ст. 55.5 ГрК РФ являются:

- требование о наличии по месту основной работы работников строительной компании, имеющих высшее профессиональное образование соответствующего профиля для выполнения определенных видов работ по организации строительства. Руководитель строительной компании или его заместитель должны иметь высшее образование соответствующего профиля и стаж работы по специальности не менее семи лет, не менее пяти работников должны иметь высшее профессиональное образование и стаж работы по специальности не менее пяти лет;

- требование к повышению не реже чем один раз в пять лет квалификации указанными выше лицами с проведением их аттестации.

Саморегулируемая организация может выдать свидетельства о допуске к видам работ в отношении только тех видов работ, решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием ее членов к сфере деятельности СРО (п. 5 ст. 55.8 ГрК РФ). Следовательно, СРО не вправе выдавать свидетельства о допуске на виды работ, не включенные в сферу ее деятельности, соответственно на которые не разработаны и утверждены требования к выдаче свидетельств о допуске к работам (письмо Минрегиона России от 26.03.2012 N 6698-ДШ/08).

При приобретении некоммерческой организацией (НКО) статуса СРО строительные компании, являющиеся на дату приобретения указанного статуса членами такой НКО, не получают свидетельства о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Строительные компании получают свидетельства о допуске в срок не позднее чем через месяц со дня приобретения НКО статуса саморегулируемой организации.

Если строительная компания решит выйти из НКО, до приобретения ею статуса СРО взносы, уплаченные в ее компенсационный фонд, не возвращаются (п. 4 ст. 55.7 ГрК РФ).

В качестве примера приведем судебное разбирательство, которое рассматривалось в постановлении ФАС Уральского округа от 24.01.2011 N Ф09-11517/10-С4 по делу N А50-10962/2010. Суть его заключалась в следующем. Общество подало заявление о приеме в члены некоммерческого партнерства с целью выдачи свидетельства о допуске к определенным видам строительных работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства. Согласно протоколу заседания Совета некоммерческого партнерства общество было принято в его члены. Поскольку на тот момент партнерство не обладало статусом СРО, свидетельство о допуске к работам выдано не было.

Спустя некоторое время общество обратилось с заявлением к другой СРО о приеме ее в члены, от которой и получило свидетельство о допуске к работам.

Поскольку допуск к работам был получен, общество просило у некоммерческого партнерства (ответчика) вернуть ему взнос, перечисленный в компенсационный фонд и исключить его из членов партнерства. Общество было исключено из членства, а в просьбе о возврате денежных средств ему было отказано.

Общество, полагая, что некоммерческое партнерство, не обладающее на момент перечисления ему денежных средств статусом СРО, не имело право их получать, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд указал: ответчик для приобретения статуса СРО должен соответствовать требованиям, установленным п. 2 ст. 55.4 ГсК РФ: о минимальном количестве членов, минимальном размере компенсационного фонда на одного члена НКО.

О том, что до момента приобретения статуса СРО ответчик не обладал правом выдачи свидетельства о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, истцу было известно.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии факта неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, следовательно, отсутствии оснований для взыскания процентов.

Допуск к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, подтверждается выданным СРО свидетельством. Его форма устанавливается органом надзора над саморегулируемыми организациями.

На сегодняшний день форма такого свидетельства утверждена приказом Ростехнадзора от 05.07.2011 N 356.

В соответствии с п. 9 ст. 55.8 ГрК РФ свидетельство выдается СРО без ограничения срока и территории его действия без взимания платы.

Если строительная компания намеревается получить свидетельство о допуске к иным видам работ, ей необходимо подать в СРО следующие документы:

- заявление о внесении изменений в свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ;

- документы, подтверждающие соблюдение требований к выдаче свидетельств о допуске к указанным работам.

Однако во внесении изменений в свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ может быть отказано по следующим основаниям (п. 11 ст. 55.8 ГрК РФ):

- несоответствие строительной компании требованиям к выдаче свидетельств о допуске к указанным работам;

- непредставление строительной компанией в полном объеме документов, предусмотренных п. 10 ст. 55.8 ГрК РФ;

- невнесение взноса в компенсационный фонд СРО в случае, предусмотренном п. 10.1 ст. 55.8 ГрК РФ.

Если саморегулируемая организация принимает решение о внесении изменений в свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, в срок не позднее трех рабочих дней после принятия такого решения она обязана выдать новое свидетельство взамен ранее выданного.

Действие свидетельства о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, в отношении определенного вида или видов работ прекращается, в частности:

- по решению постоянно действующего коллегиального органа управления СРО, принятому на основании заявления ее члена;

- по решению постоянно действующего коллегиального органа управления СРО при установлении факта наличия у строительной компании выданного другой саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к такому же виду работ;

- по решению суда;

- в случае прекращения членства в СРО;

- в случае исключения сведений о НКО из государственного реестра саморегулируемых организаций.

Членство в СРО согласно ст. 55.7 ГрК РФ может быть прекращено в случае:

- добровольного выхода из организации (членство прекращается со дня поступления в СРО заявления ее члена о добровольном прекращении его членства в этой организации);

- исключения из членов СРО (такое решение принимается общим собранием ее членов, решение об исключении может быть обжаловано в арбитражный суд);

- смерти индивидуального предпринимателя или ликвидации юридического лица, являющегося членом СРО.

Причиной для принятия решения об исключении юридического лица или индивидуального предпринимателя из членов саморегулируемой организации может стать:

- несоблюдение членом организации требований технических регламентов, повлекшее за собой причинение вреда;

- неоднократное в течение года или грубое нарушение членом организации требований к выдаче свидетельств о допуске, требований технических регламентов, правил контроля в области саморегулирования, требований стандартов СРО и (или) требований правил саморегулирования;

- неоднократная неуплата в течение года или несвоевременная уплата в течение года членских взносов;

- невнесение взноса в компенсационный фонд организации в установленный срок;

- отсутствия у индивидуального предпринимателя или юридического лица свидетельства о допуске хотя бы к одному виду работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (исключение составляет случай, указанный в п. 7 ст. 55.8 ГрК РФ).

Получение разрешения на строительство

Для строительства застройщику необходимо получить разрешение.

Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Согласно ст. 2 Закона N 169-ФЗ разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля над выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ.

Когда не требуется разрешение на строительство?

Как установлено п. 17 ст. 51 ГрК РФ, разрешение не требуется в случае:

- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если они не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- капитального ремонта объектов капитального строительства;

- иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 169-ФЗ разрешение на строительство не требуется, если строительные работы:

- не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов;

- не затрагивают характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ.

Кто выдает разрешение на строительство?

Разрешение, в частности, выдается при осуществлении строительства, реконструкции:

- объекта капитального строительства на земельном участке, расположенном в границах особой экономической зоны, - федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление особыми экономическими зонами (подп. 1 п. 5 ст. 51 ГрК РФ);

- объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением связанных с пользованием участками недр местного значения), - федеральным органом управления государственным фондом недр (подп. 2 п. 5 ст. 51);

- объекта культурного наследия, если при проведении работ по его сохранению затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, - исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (подп. 5 п. 5 ст. 51).

В соответствии с п. 6 ст. 51 разрешение на строительство, за исключением случаев, установленных п. 5 этой статьи и другими федеральными законами, выдается:

- уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, если строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, в т.ч. линейного объекта - на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ;

- органом исполнительной власти субъекта РФ, если строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов);

- органом местного самоуправления муниципального района, если строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района.

Разрешение на строительство (за исключением вышеперечисленных случаев) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (п. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Документы, представляемые для получения разрешения на строительство

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства на основании п. 7 ст. 51 ГрК РФ застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений:

- федеральный орган исполнительной власти;

- орган исполнительной власти субъекта РФ;

- орган местного самоуправления.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

- схемы, отображающие архитектурные решения;

- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- проект организации строительства объекта капитального строительства;

- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном п. 12.1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных п. 3.4 ст. 49, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных п. 6 ст. 49;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если оно было предоставлено застройщику в соответствии со ст. 40 ГрК РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции объекта;

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, если представлено заключение негосударственной экспертизы.

Иные документы, помимо перечисленных выше, органы, выдающие разрешения на строительство, требовать не вправе, что определено ч. 10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий утверждено постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".

Проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий производится на платной основе.

Размер платы за проведение государственной экспертизы определяется в соответствии с разд. VIII вышеназванного документа.

В случае проведения повторной экспертизы плата взимается в размере 30% размера платы за проведение первичной государственной экспертизы.

Выдача разрешения, отказ в выдаче разрешения

Для проверки представленных документов, проверки соответствия проектной документации установленным требованиям и принятия решения о выдаче либо отказе в выдаче разрешения на строительство уполномоченному на выдачу разрешения органу п. 11 ст. 51 ГрК РФ отводится 10 дней со дня получения заявления.

По заявлению застройщика может быть выдано разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (п. 12 ст. 51).

Согласно п. 13 ст. 51 в выдаче разрешения может быть отказано при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с пп. 7.1 и 9.1 ст. 51 ГрК РФ, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения орган, выдавший такое разрешение, направляет его копию:

- в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в п. 5.1 ст. 6 ГрК РФ;

- в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с п. 12 ст. 51 ГрК РФ. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет (п. 19 ст. 51).

Срок действия разрешения может быть продлен по заявлению застройщика. Заявление о продлении разрешения должно быть подано не менее чем за 60 дней до истечения срока его действия.

В продлении разрешения может быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (п. 20 ст. 51 ГрК РФ).

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Застройщик, получив разрешение на строительство, в течение 10 дней с момента получения обязан передать в уполномоченный орган, выдавший разрешение:

- сведения о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства;

- сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;

- один экземпляр копии результатов инженерных изысканий;

- по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пп. 2, 8-10 и 11.1 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ

Разрешение на строительство, о котором говорилось выше, является не единственным разрешительным документом, необходимым для осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" утверждено Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ (СМР) по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта.

Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства. Выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора России.

Разрешения на выполнение СМР бывают двух видов:

- разрешение на выполнение всех СМР по объекту;

- разрешение на выполнение отдельных видов СМР - подготовительные, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов.

Срок действия разрешения устанавливается исходя из периода, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ. По истечении срока действия разрешения заказчик в течение недели обязан его продлить в инспекции Госархстройнадзора России. Разрешение продляется, если в течение года со дня выдачи разрешения выполнение СМР по объекту не началось.

Представленные заказчиком документы и материалы рассматриваются в срок не более трех недель. По прошествии этого времени инспекция Госархстройнадзора России принимает решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на выполнение СМР.

В случае положительного решения заказчику выдается соответствующее разрешение, проектная документация и журнал работ с отметками о выданном разрешении.

В случае отрицательного решения заказчику в письменной форме направляется мотивированный отказ. Если заказчик обратится за выдачей разрешения повторно, инспекция Госархстройнадзора России должна рассмотреть вопрос о выдаче разрешения в срок не более семи дней с момента представления необходимых документов и материалов.

Обратите внимание! Копия разрешения на выполнение СМР должна храниться на стройплощадке и предъявляться по первому требованию должностных лиц государственных надзорных органов.

Для получения разрешения на выполнение СМР заказчик должен представить в инспекцию Госархстройнадзора России следующие документы и материалы:

- заявление на получение разрешения;

- лицензии на право выполнения СМР и проектных работ по данному типу объектов;

- проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства;

- заключения экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации;

- стройгенплан, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями;

- копию государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;

- приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ;

- прошнурованный журнал работ.

Если земельный участок под строительство объекта не является государственной или муниципальной собственностью, заказчик обязан дополнительно представить заверенное в установленном порядке согласие юридического лица или гражданина, являющегося его собственником, на строительство объекта.

В случае ограничения права собственности на землю характером использования земельного участка необходимо также согласие на строительство объекта органа, выдавшего документ на право собственности.

Учет расходов на получение разрешения на строительство

При отражении расходов на получение разрешения на строительство застройщику следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160. Названное Положение должно применяться всеми организациями, осуществляющими долгосрочные инвестиции, независимо от форм собственности.

В письме Минфина России от 15.09.2005 N 07-05-06/243 обращено внимание на то, что Положением N 160 следует руководствоваться в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету.

Долгосрочные инвестиции связаны, в частности, с осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы.

Согласно п. 2.3 Положения N 160 расходы на получение разрешения на строительство включаются в стоимость объекта строительства и отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" на соответствующем субсчете.

В целях налогообложения прибыли организаций расходы на получение разрешения на строительство включаются в первоначальную стоимость объекта капитального строительства (ст. 257 НК РФ).

Разработка проектно-сметной документации

Проектно-сметная документация - это нормативно установленный комплекс документов, обосновывающих целесообразность и реализуемость проекта, раскрывающих его сущность, позволяющих осуществить проект, представляющая собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта. Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или техническим заказчиком физическое или юридическое лицо (п. 5 ст. 48 ГрК РФ).

Как правило, разработку проектно-сметной документации осуществляют специализированные организации, с которыми заказчик заключил договор. При заключении договора между заказчиком и проектной организацией следует руководствоваться гл. 37 "Подряд" ГК РФ.

Виды работ по подготовке проектной документации, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только лицами, имеющими свидетельства о допуске к ним, выданные СРО (пп. 4 и 5 ст. 48 ГрК РФ).

Согласно ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязан по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы. Обязанностью заказчика является приемка и оплата результата выполненных подрядчиком работ.

Задание на проектирование и иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, в соответствии со ст. 759 ГК РФ передаются подрядчику заказчиком. Вместе с тем задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком.

Какие документы должен предоставить застройщик или технический заказчик лицу, осуществляющему подготовку проектной документации на основании договора? Согласно п. 6 ст. 48 ГрК РФ в обязательном порядке должны быть представлены:

- градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

- результаты инженерных изысканий (если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

- технические условия (если функционирование объекта невозможно обеспечить без подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В состав проектной документации объектов капитального строительства согласно п. 12 ст. 48 ГрК РФ включаются, в частности, следующие разделы:

- пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в т.ч. с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

- проект организации строительства объектов капитального строительства;

- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

- смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

- иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Обратимся к разделу "Определение размера средств на проектно-изыскательские работы, авторский надзор" Методики N 15/1. Согласно п. 4.89 названного документа в гл. 12 "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор" сводного сметного расчета стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства включаются, в частности, средства на:

- выполнение проектно-изыскательских работ (услуг) - раздельно на проектные и изыскательские;

- проведение авторского надзора проектных организаций над строительством;

- проведение экспертизы предпроектной и проектной документации.

Стоимость проектных и изыскательских работ для строительства определяется на основе справочников базовых цен с использованием индексов изменения стоимости проектных и изыскательских работ (утвержденных в установленном порядке) и включается в гр. 7 и 8 сводного сметного расчета.

Образцы оформления сметной документации на проектные (изыскательские) работы приведены в приложении N 2 (образцы 2п, 3п, 1пс) Методики N 15/1.

Обязанности заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ установлены ст. 762 ГК РФ. Заказчик обязан, в частности:

- уплатить подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ или уплачивать ее частями после завершения отдельных этапов работ;

- использовать полученную от подрядчика техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика;

- участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;

- возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;

- привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической документации или выполненных изыскательских работ.

Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком. Если проектная документация подлежит экспертизе, она утверждается только при наличии ее положительного заключения (п. 15 ст. 48 ГрК РФ).

Проведение государственной экспертизы проектной документации осуществляется на платной основе. В соответствии с пп. 57, 59 и 60 Порядка организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утв. постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145, экспертиза осуществляется за счет средств заказчика, застройщика или уполномоченного кем-либо из них лица, обратившегося с заявлением о проведении экспертизы. Оплата услуг по проведению экспертизы производится независимо от ее результатов.

При расчете размера платы за проведение экспертизы учитывается сумма НДС, если иное не установлено законодательством.

При организации бухгалтерского учета строительства объекта заказчику необходимо руководствоваться следующими нормативными документами:

- Положением N 160;

- ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда", утв. приказом Минфина России от 24.10.2008 N 116н;

- Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Под долгосрочными инвестициями согласно п. 1.2 Положения N 160 понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи.

Долгосрочные инвестиции связаны, в частности, с осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы.

Пунктом 1.4 Положения N 160 также установлено: организация строительства объектов и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляется застройщиками. Застройщиками в целях Положения признаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных функций. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. Учет согласно п. 3.1.1 Положения N 160 рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

- строительные работы;

- работы по монтажу оборудования;

- приобретение оборудования, сданного в монтаж;

- приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

- на прочие капитальные затраты;

- на затраты, не увеличивающие стоимость основных средств.

Учет долгосрочных инвестиций в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета следует вести на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", к которому рекомендуется открывать субсчета. В частности, на субсчете 08/3 "Строительство объектов основных средств" учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется строительство подрядным или хозяйственным способом).

Как сказано в постановлении ФАС Уральского округа от 26.02.2007 по делу N Ф09-866/07-С3, затраты на документацию имеют характер долгосрочных инвестиций, увеличивают балансовую стоимость объектов и в бухгалтерском учете учитываются на счете 08. В дальнейшем эти средства подлежат списанию на издержки производства через амортизационные отчисления.

Стоимость разработки проектно-сметной документации является частью расходов на строительство объектов и принятие к учету результатов выполненных работ отражается по дебету счета 08 на соответствующем субсчете и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Проектные организации, выполняющие разработку проектно-сметной документации для юридических лиц, применяющие общую систему налогообложения, являются плательщиками НДС.

Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик (в данном случае заказчик) имеет право уменьшить общую сумму исчисленного НДС на установленные ст. 171 налоговые вычеты. Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ (абз. 1 п. 6 ст. 171).

Налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг). Вычетам подлежат только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Пример

Организация-заказчик заключила договор со специализированной организацией на разработку проектно-сметной документации. Стоимость работ по договору составляет 295 000 руб. (в т.ч. НДС - 45 000 руб.). В текущем месяце сторонами договора подписан акт выполненных работ, работы приняты к учету.

В бухгалтерском учете организации-заказчика будут сделаны следующие бухгалтерские записи: Д-т 08/3 "Строительство объектов основных средств" К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 250 000 руб. - отражена стоимость разработки проектно-сметной документации; Д-т 19 "Налог на добавленную стоимость" К-т 60 - 45 000 руб. - отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком;

Д-т 68 "Расчеты по налогам и сборам" (субсчет "НДС") К-т 19 "Налог на добавленную стоимость" - 45 000 руб. - принята к вычету сумма НДС, предъявленная поставщиком;

Д-т 60 К-т 51 "Расчетные счета" - 295 000 руб. - погашена задолженность за выполненные работы.

В целях налогообложения прибыли расходы на оплату работ по разработке проектно-сметной документации относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией в соответствии с подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. К такому решению пришел ФАС Северо-Западного округа (см. постановление от 20.12.2007 по делу N А05-6753/2007). Возводимые объекты недвижимости относятся к объектам основных средств и представляют собой амортизируемое имущество, что следует из ст. 257 НК РФ. Согласно этой статье под основными средствами в целях налогообложения прибыли понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

Таким образом, в целях исчисления налога на прибыль расходы на разработку проектно-сметной документации для строительства нового объекта будут включаться в первоначальную стоимость объекта.

В. Семенихин,

руководитель "Экспертбюро Семенихина"

"Налоговый вестник", N 8, август 2012 г.