Вопрос: В собственности гражданина находится приватизированная комната в коммунальной квартире, в настоящее время собственник желает обменять ее на приватизированную квартиру с доплатой. Правомерен ли такой обмен? Какие документы необходимы для обмена и регистрации права собственности? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2012 г.)

В собственности гражданина находится приватизированная комната в коммунальной квартире, в настоящее время собственник желает обменять ее на приватизированную квартиру с доплатой.

Правомерен ли такой обмен?

Какие документы необходимы для обмена и регистрации права собственности?

1. Согласно ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. При приватизации нанимателем комнаты в коммунальной квартире гражданин приобретает право единоличной собственности на изолированное жилое помещение (комнату) в этой квартире, а также в силу прямого указания закона - право общей долевой собственности на вспомогательные помещения в данной коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, доля в котором определяется пропорционально размеру общей площади приобретаемой комнаты (ч. 1 ст. 41, ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ст. 30 ЖК РФ). Действующее законодательство не ограничивает правомочия собственника в отношении приватизированных жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, в том числе и обменивать его на другое имущество.

Однако, несмотря на то, что комната в коммунальной квартире является объектом самостоятельного права собственности (а не права общей долевой собственности), в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Соответствующие положения установлены в ст. 250 ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При нарушении преимущественного права покупки в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При этом в силу п. 5 ст. 250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности применяются также и при отчуждении доли по договору мены. Тем самым, если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу (смотрите, например, решение Первомайского районного суда г. Омска от 03.03.2011 по делу N 2-414/2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/1168372).

Однако, по нашему мнению, преимущественное право при отчуждении доли по договору мены возникает у остальных сособственников не всегда, а лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, поскольку реализовать свое преимущественное право сособственник сможет, только предложив отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества. Если отчуждатель желает обменять свою долю на индивидуально-определенную вещь, которая находится в собственности постороннего лица (с которым отчуждатель и собирается заключить договор мены), сособственник в любом случае не сможет предложить отчуждателю нужную ему вещь, вследствие чего никакого преимущественного права у него быть в таком случае не может. Иначе следовало бы прийти к выводу о том, что может существовать право, которое правообладатель объективно не может реализовать. В этой связи смотрите, например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.02.2011 N 2353.

Таким образом, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации собственник комнаты в коммунальной квартире вправе произвести ее обмен*(1) на индивидуально-определенную квартиру без соблюдения требований ст. 250 ГК РФ.

2. Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если иное не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Тем самым к форме договора мены недвижимого имущества применяются те же требования, что и к форме договора продажи недвижимости: он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)*(2). Нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным.

Договор мены жилой недвижимости, а также переход прав собственности на такое имущество на основании п. 2 ст. 558, п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежат государственной регистрации. В этой связи смотрите, например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.10.2011 N 15944.

Регистрация производится по правилам, установленным в ст.ст. 16-18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно общим положениям ст. 16 указанного закона регистрация производится на основании заявления о государственной регистрации прав и документов, необходимых для ее проведения. Примерный перечень документов, представляемых при государственной регистрации договора мены жилых помещений и перехода на его основании прав собственности, включает в себя:

- заявление о государственной регистрации права собственности, поданное обеими сторонами договора (или уполномоченным ими на то лицом при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности);

- документы, удостоверяющие личность заявителей;

- договор мены;

- правоустанавливающие документы сторон договора на недвижимое имущество;

- документ об уплате государственной пошлины при отсутствии у заявителей льгот (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Требования к предъявляемым документам установлены в ст. 18 Закона N 122-ФЗ. С информацией о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно ознакомиться на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/jc5NCsIwEIbhs_QE-aJNxWXaQH6sN.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

10 сентября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Пункт 2 ст. 568 ГК РФ прямо допускает заключение договора мены с доплатой.

*(2) Смотрите, например: примерную форму договора мены жилыми домами, примерную форму договора мены жилого дома на квартиру, примерную форму договора мены квартиры на квартиру с доплатой из средств ипотечного кредита.