Вопрос: Физическое лицо взяло в аренду часть земельного участка (категория - земли промышленности) у организации для строительства "административно-бытового здания с комнатами отдыха для персонала", в настоящий момент разрабатывается проектная документация на здание. Какие разрешения нужно получить физическому лицу для такого строительства и последующего оформления права собственности на здание? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Физическое лицо взяло в аренду часть земельного участка (категория - земли промышленности) у организации для строительства "административно-бытового здания с комнатами отдыха для персонала", в настоящий момент разрабатывается проектная документация на здание.

Какие разрешения нужно получить физическому лицу для такого строительства и последующего оформления права собственности на здание?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Физическому лицу, планирующему осуществление строительства административно-бытового здания на арендованном земельном участке, необходимо до начала строительства получить в уполномоченном органе разрешение на строительство, а после осуществления строительства - разрешение на ввод в эксплуатацию здания. После этого застройщик сможет зарегистрировать право собственности на здание.

Приобрести в судебном порядке право собственности на постройку, осуществленную без разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, застройщик-арендатор участка не сможет.

Обоснование вывода:

1. Право на застройку земельного участка, согласно ст. 263 ГК РФ, осуществимо собственником участка (или с его согласия - другими лицами) при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ) строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.*(1) Порядок получения разрешения на строительство и перечень документов, которые необходимо представить в орган, уполномоченный выдавать разрешение, указаны в ч. 7 ст. 51 ГрадК РФ. Градостроительное законодательство не устанавливает какого-либо исключения из общего порядка получения разрешения на строительство для застройщиков - физических лиц. В то же время закон предусматривает перечень случаев, когда получение разрешения на строительства не требуется вообще (ч. 17 ст. 51 ГрадК РФ), а также устанавливает сокращенный перечень документов для любого застройщика (как гражданина, так и организации), обращающегося за получением разрешения на строительство индивидуального жилого дома (ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ). Однако в рассматриваемом случае ни одна из этих норм-исключений неприменима.

После окончания строительства застройщику необходимо обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - документа, удостоверяющего выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации (ст. 55 ГрадК РФ). Исключение из этого правила предусмотрено только для объектов индивидуального жилищного строительства (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"), то есть в рассматриваемой ситуации также неприменимо.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким документом по общему правилу является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом ФРС от 08.06.2007 N 113, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 N Ф04-2402/12 по делу N А45-15351/2011, постановление ФАС Московского округа от 03.09.2008 N КГ-А41/6017-08).

2. В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. При этом лицо, возведшее самовольную постройку без обращения в соответствующий орган за получением разрешения на строительство, не имеет права на легализацию постройки даже при условии, что она соответствует строительным нормам и правилам (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09, постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2012 N Ф09-7203/12 по делу N А60-51661/2011, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.09.2006 N Ф08-3188/06; постановление Президиума Пермского краевого суда от 04.05.2012 по делу N 4Г-467).

Однако п. 26 Постановления N 10/22 не может толковаться в противоречии с положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ и соответствующими разъяснениями высших судов, изложенными в п. 25 Постановления N 10/22. Иными словами, в п. 26 Постановления N 10/22 идет речь о признании в судебном порядке права собственности застройщика в отношении самовольной постройки ввиду отсутствия разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, только в том случае, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику. Таким образом, в рассматриваемой ситуации застройщик - физическое лицо не сможет приобрести право собственности на возводимое здание, поскольку не является правообладателем земельного участка. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за собственником земельного участка, если будет доказано, что застройщик предпринимал надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Мазухина Анна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

16 октября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) О возможности получения разрешения на строительство арендатором земельного участка смотрите следующий материал: "Земельный участок принадлежит на праве собственности физическому лицу, отнесен к категории "земли населенных пунктов". Планируется заключение договора аренды, по условиям которого арендатор имеет право осуществлять на земельном участке строительство здания. Может ли арендатору быть выдано разрешение на строительство? Установлены ли предельные сроки аренды земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому лицу?" (ответ Службы Правового консалтинга компании ГАРАНТ, апрель 2012 г.).