Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 января 2012 г. N 33-2438 (ключевые темы: предварительный договор - участие в долевом строительстве - объекты долевого строительства - незавершенное строительство - многоквартирный дом)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 января 2012 г. N 33-2438

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Севалкина А.А., Владимировой Н.Ю.,

при секретаре Подопригора К.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севалкина А.А. дело по кассационной жалобе представителя ответчика конкурсного управляющего ООО "МАГ'Г" - Зязикова И.Х. на решение Чертановского районного суда города Москвы от 28 июня 2011 года, которым постановлено:

признать за Ермаковой Н.Н. право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ...

Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Ермаковой Н.Н. на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ... в виде кв. ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Ермаковой Н.Н. на указанный объект.

Взыскать с ЗАО "Актив" в пользу Ермаковой Н.Н. в счет госпошлины ... руб., установила:

Ермакова Н.Н. обратилась в суд с иском к ООО "МАГ'Г", ЗАО "Актив", Правительству Москвы о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры.

В обосновании своих требований истец указала, что 16.02.2007 г. между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив" заключен Договор N 01/К/Ж участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в соответствии с условиями которого ООО "МАГ`Г" передало ЗАО "Актив" право участия в долевом строительстве данного дома, в том числе, в отношении спорной квартиры. 27.07.2010 г. между истцом и ответчиком ЗАО "Актив" был заключен Предварительный договор N ..., в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (основной договор) о купле-продаже спорной квартиры N ..., а истец обязался оплатить ответчику сумму ... руб. Истец свои обязательства выполнила, что подтверждается платежными документами. Однако ответчики обязательства по передаче квартиры в собственность истца не исполнили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей кассационной жалобе просит представитель ответчика конкурсного управляющего ООО "МАГ'Г" - Зязиков И.Х.

Представитель ответчика ЗАО "Актив" - Глянцев А.А. в заседании судебной коллегии требования по кассационной жалобе не признал, пояснив, что решение суда является законным и обоснованным.

Истец, представитель ответчика конкурсного управляющего ООО "МАГ'Г", представитель ответчика Правительства Москвы, представитель 3-его лица Управления Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены судом первой инстанции, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили.

Дело рассмотрено при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое, согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав, в связи с чем на него возможно признание права собственности.

Судом первой инстанции установлено, что 11.09.2006 г. между Правительством Москвы и ООО "МАГ'Г" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N 13-101024-5501-0148-00001-06, на строительство жилого дома по адресу: ..., в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО "МАГ'Г") передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки. Срок ввода дома в эксплуатацию в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен 2007 год.

16.02.2007 г. между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив" заключен Договор N 01/К/Ж участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ... в соответствии с условиями которого ООО "МАГ Г" передало ЗАО "Актив" право участия в долевом строительстве данного дома, в том числе, в отношении спорной квартиры.

Согласно п. 1.1 договора, ООО "МАГ`Г" обязано своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать ЗАО "Актив" объект долевого строительства: согласованный в Приложении N 1 к указанному договору. В перечень жилых помещений, предусмотренных Приложением N 1 к договору между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив" входит спорная квартира.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик ООО "МАГ'Г" имело право распоряжения квартирами и машиноместами. Ответчик ЗАО "Актив" в свою очередь имело право на получение в собственность спорной квартиры и на передачу своих прав истцу на основании предварительного договора.

27.07.2010 г. между истцом и ответчиком ЗАО "Актив" был заключен Предварительный договор N ..., в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (основной договор) о купле-продаже спорной квартиры N ..., а истец обязалась оплатить ответчику сумму ... руб., которая, согласно условиям п. 4.2 предварительного договора, в полном объеме засчитывается в счет оплаты цены Квартиры по основному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за пего определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Суд первой инстанции правильно принял во внимание значимые обстоятельства в части, что истец при заключении предварительного договора имела намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Как следует из материалов дела, истец свои обязательства выполнила, что подтверждается платежными документами. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия, г. Назрань, от 05.04.2011 г. по делу N А18-241/11 ООО "МАГ'Г" признано несостоятельным (банкротом).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку дом в ближайшее время в эксплуатацию введен не будет, то есть обязательства ответчика перед истцом не будут выполнены, а истец в свою очередь, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по Договору, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по Договору со стороны ответчика, а при их неисполнении, имеет право на защиту своих прав.

Судом первой инстанции также сделан правильный вывод о том, что вышеуказанный дом не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме, однако, доля в незавершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Довод жалобы в части, что судом первой инстанции неправильно оценен вышеуказанный предварительный договор N ..., заключенный 27.07.2010 г. между истцом и ЗАО "Актив", является безосновательным.

Довод жалобы в части, что договор N 01/К/Ж участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный 16.02.2007 г. между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив", является расторгнутым в связи с отказом внешнего управляющего от исполнения, основан на неправильном толковании норм материального права. Указанный договор является исполненным. Кроме того, в соответствии с нормами ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный договор не относится к категории сделок, от исполнения которых может быть заявлен отказ.

Довод представителя ответчика в части, что производство по настоящему делу подлежит прекращению, так как спор подлежит разрешению в Арбитражном суде, не основан на нормах действующего законодательства. ФЗ РФ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)" в части банкротства застройщиков вступил в силу 15.08.2011 г., то есть после принятия настоящего решения.

Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда города Москвы от 28 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи