Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 21 февраля 2012 г. N 33-5639 (ключевые темы: соглашение о задатке - предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи - невозможность исполнения)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 21 февраля 2012 г. N 33-5639

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Овсянниковой М.В.,

судей Сибул Ж.А., Карпушкиной Е.И.,

при секретаре Хорошилове М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по кассационной жалобе Илиаева З.Д. и Щербаковой Н.В. на решение Перовского районного суда города Москвы от 02 декабря 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований Илиаева З.Д., Щербаковой Н.В. к Смирновой И.А. о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости отказано, указано, что при вступлении решения в законную силу меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Смирновой И.А. совершать регистрацию и действия, связанные с отчуждением дома по адресу: ..., ул. ..., д. ..., отменяются, установила:

Илиаев З.Д. и Щербакова Н.В. обратились в суд с иском к ответчику Смирновой И.А., с учетом уточнений просили обязать ответчика заключить с Щербаковой Н.В. договор купли-продажи дома с участком, расположенным по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... на условиях предварительного договора, вытекающих из соглашения о задатке от ... года, взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя и почтовые расходы.

В обоснование заявленных требований ссылались на то, что ... года между Илиаевым З.Д. и Смирновой И.А. было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны обязались в срок до ... года заключить договор купли-продажи дома с участком, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... Цена дома с участком определена в ... рублей. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств истец передал Смирновой И.А. задаток в размере ... руб., однако ... г. ответчик в одностороннем порядке письменно отказалась от заключения указанного договора и предложила забрать задаток, от чего истец отказался, т.к. заинтересован в приобретении дома с участком для проживания своей семьи. Истец направил ответчику телеграмму с требованием заключить договор купли-продажи на условиях соглашения о задатке, однако ответчик уклоняется от его заключения.

Представитель истцов в судебном заседании полностью поддержал исковые требования.

Представитель ответчика Смирновой И.А. исковые требования не признала.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просят Илиаев З.Д. и Щербакова Н.В. по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истцов Швалева А.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя Смирновой И.А. - Чуприкову Т.А., согласившуюся с решением суда, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствии остальных лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено, что ... года между Смирновой И.А. (продавец) и Илиаевым З.Д. (покупатель) было заключено соглашение о задатке, в соответствии с п. 1 которого стороны обязались в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи дома с участком, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., д. ...

Пунктом 2 соглашения определена полная стоимость дома с участком в сумме ... руб. В соответствии с п. 3 соглашения дом с участком оформляется в собственность Щербаковой Н.В.

В обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению дома с участком Илиаев З.Д. передал Смирновой И.А. задаток в сумме ... руб. (п. 4).

Соглашением о задатке предусмотрено, что в случае форс-мажорных обстоятельств (отказ в регистрационных действиях государственными органами) задаток возвращается в размере ... руб. покупателю.

Срок действия соглашения определен сторонами до ... года включительно с правом пролонгации по обоюдному согласию сторон.

Из материалов дела усматривается, что Смирновой И.А. дом по указанному адресу принадлежит на основании договора купли-продажи ... долей домовладения, заключенного ... г. между Евсютиным А.И. и Миловой И.А. (в настоящее время Смирнова), а также на основании договора купли-продажи ... долей жилого дома, заключенного между Минушкиной Е.В. и Миловой И.А.

Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ... г. за N ...

В проведении государственного кадастрового учета земельного участка, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., вл. ... решением ФБУ "Кадастровая палата" по Москве Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ... года N ... Смирновой И.А. отказано.

... г. Смирнова И.А. в письменном виде уведомила Илиаева З.Д. об отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок и отказе от заключения договора купли-продажи, в связи с чем предложила возвратить задаток в двойном размере.

В этот же день представитель Илиаева З.Д. направил Смирновой И.А. телеграмму с предложением заключить договор купли-продажи дома с участком, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... на условиях, оговоренных в соглашении о задатке.

... г. Смирнова И.А. в адрес представителя Илиаева З.Д. направила телеграмму о том, что договор купли-продажи дома с участком на условиях соглашения о задатке заключен быть не может и предложила назначить дату возврата денежных средств.

Почтовым переводом от ... г. денежные средства в сумме ... руб. Илиаеву З.Д. были возвращены.

... года между Смирновой И.А. и Седовым В.Ю. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Смирнова И.А. продала, а Седов В.Ю. купил дом по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... Указанный договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирован в связи с принятием судом мер по обеспечению иска и запретом производить регистрацию и действия, связанные с отчуждением данного дома.

Разрешая спор, суд правильно руководствовался ст. 429 ГК РФ, в силу которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из установленных по делу фактических обстоятельств и требований действующего законодательства и обоснованно пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи дома с участком по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... невозможно, поскольку право собственности ответчика на объект недвижимости - земельный участок не оформлено.

Доводы заявителей о том, что права на спорный земельный участок передаются покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость, в связи с чем оформление прав на землю необязательно, основаны на ошибочном толковании материального закона.

Кроме того, суд установил, что распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 20.04.1998 г. N 418-В-РП "Об итогах работы комиссии по определению собственников отселенных жилых помещений в микрорайоне Ухтомский" БТИ "Восточное-1" предписано исключить граждан согласно приложению к распоряжению из числа владельцев и совладельцев отселенных частных домов в микрорайоне Ухтомский, зарегистрировать право собственности на отселенные частные дома (части домов) согласно приложению за администрацией города Москвы с указанием - "муниципальная собственность города Москвы" (л.д. 53-55).

Согласно п. 105 Приложения к указанному Постановлению Минушкина Е.В. - владелец ... долей, которые в последующем приобрела Милова (Смирнова) И.А. на основании договора купли-продажи от ... г., была отселена, ей по ордеру N ... от ... г. предоставлена двухкомнатная квартира по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... корп. ..., кв. ... и рассчитана компенсация стоимости доли жилого дома.

С учетом установленного, суд правильно посчитал, что совершение сделок в отношении указанных ... долей может затронуть права города Москвы.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции не имеется.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что соглашение о задатке, предусматривающее обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи дома с участком по адресу: г. ..., ул. ..., д. ..., подписано Смирновой И.А. в качестве продавца, - с одной стороны, Илиаевым З.Д. в качестве покупателя - с другой. Щербакова Н.В., с которой Илиаев З.Д. просит обязать Смирнову И.А. заключить основной договор купли-продажи, стороной соглашения не являлась, договор не подписывала.

С учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств в их совокупности, доводы кассационной жалобы истцов о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований судебной коллегией отклоняются.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст.ст. 362-364 ГПК РФ, могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила:

решение Перовского районного суда города Москвы от 02 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Илиаева З.Д. и Щербаковой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи