Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2012 г. N 11-1523 (ключевые темы: инвестиции - многоквартирный дом - общая собственность - участник долевого строительства - объекты долевого строительства)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2012 г. N 11-1523

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.

судей Ефимовой И.Е., Казаковой О.Н.

при секретаре Ланине Н.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н. дело по апелляционной жалобе Четверикова О.В. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2011 г., которым постановлено: в иске Четверикова О.В. к Закрытому акционерному обществу "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." Закрытый инвестиционный фонд недвижимость "Фонд Федерация" о признании права на проинвестированную долю в виде квартиры отказать, установила:

истец обратился в суд с иском к ответчику о признании право общей совместной собственности на проинвестированную долю в праве общей долевой собственности в виде квартиры на объект незавершённого строительства по строительному адресу: ... (тип "..."), ориентировочной площадью 150,8 кв.м., 11 этаж (отметка 22.000), ... секция, корпус ... в жилом доме.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." Закрытый инвестиционный фонд недвижимость "Фонд Федерация" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ЗАО "СК Строймонтаж" в судебное заседание явился, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Первого Московского Государственного медицинского Университета им. И.М. Сеченова в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель заинтересованного лица Правительство Москвы в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель заинтересованного лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель ЗАО Банка ВТБ 24 в суд не явился.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного просит Четвериков О.В.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца - Провоторову В.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, а также учитывает следующее.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования ..., за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанностей в натуре.

Таким образом, в соответствии со статьями 8, 9 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Следовательно, право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Последствием же выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

В соответствии со ст. ст. 8, 55 Градостроительного кодекса РФ выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.

При этом действующее законодательство устанавливает, что незавершенные объект инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки.

Однако, как установлено судом выше, строительство объекта до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен, тогда как законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Также, согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке потребовать в натуре своей доли из общего имущества.

Однако признание права общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества, что в настоящее время невозможно ввиду того, что строительство не завершено. Нормы материального права, в частности, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не предусматривают возможность признания права общей долевой собственности за отдельным инвестором на объект незавершенного строительства в объеме конкретных долей.

Изменение размера жилой площади вызвано произведенным обмером БТИ по спорному объекту.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2011 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: