Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. N 33-40615 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный договор - право собственности - договор купли-продажи квартиры - основной договор)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. N 33-40615

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Зыбелевой Т.Д.,

судей Павловой И.П., Грибова Д.В.,

при секретаре Попугаеве М.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибова Д.В. дело по кассационной жалобе Савельевой О.Е. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 07 октября 2011 г., которым постановлено: отказать в удовлетворении исковых требований Савельевой О.Е. к ООО "ПСФ "Крост"" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N..., расположенную по адресу: ... Установила:

Савельева О.Е. обратилась в суд с иском к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований истец указала, что она приобрела у ответчика право на трехкомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: ... Права на квартиру были приобретены истцом у ответчика на следующих основаниях. 30.06.2007 года между ООО "ПСФ "Крост" и Савельевой О.Е. был заключен предварительный договор N 107/145-Ж/В купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались заключить в согласованный срок основной договор, в соответствии с условиями которого, истец обязался купить, а ответчик продать квартиру, расположенную по строительному адресу: ... Истец полностью исполнила свои обязательства перед ответчиком по оплате стоимости квартиры. Стороны составили и подписали акт доступа в квартиру для проведения ремонтных работ. Истец оплачивает коммунальные платежи. Считает, что заключенный им с ответчиком предварительный договор является договором купли-продажи квартиры, и на этом основании у нее возникло право собственности на квартиру, однако не может в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на квартиру.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании, в лице представителя Смирнова Д.В., действующего на основании доверенности, исковые требования истца не признал. По существу предмета спора пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик не отказывается от исполнения принятых на себя обязательств в рамках заключенного с истцом предварительного договора и готов заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок, установленный п. 1.2. предварительного договора - "не позднее 100 дней с начала оформления имущественных прав на Объект в органах государственной регистрации". Правительство Москвы и ООО "ПСФ "Крост" акта о результатах реализации инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г. не подписали. 27 июля 2010 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "ПСФ "Крост" разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию: жилой комплекс с подземной автостоянкой (1 этап строительства - жилой дом корп. 8), расположенный по адресу ... Квартира по акту-приема истцу не передавалась.

Третье лицо: Правительство г. Москвы, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направило.

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направило.

Третьи лица: ЗАО "Союзспортстрой", АКБ "Московский банк Реконструкции и развития (ОАО), извещены, в суд своих представителей не направили.

Судом постановлено вышеназванное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит истец Савельева О.Е.

Истец и ее представитель в заседание судебной коллегии явились, поддержали доводы кассационной жалобы, просили решение суда отменить, не возражали против слушания дела в отсутствие не явившихся сторон.

В судебное заседание кассационной инстанции представители ответчиков и третьих лиц не явились, о дате, времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца и ее представителя, обсудив вопрос о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие неявившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 30 июня 2007 года ООО "ПСФ "Крост" и Савельева О.Е.. заключили предварительный договор N 107/145-Ж/В, по условиям которого стороны обязуются в согласованный срок заключить основной договор купли-продажи квартиры, предусматривающего передачу в собственность Савельевой О.Е. квартиру, расположенную по строительному адресу: ..., проектная площадь 87,9 кв. м.

Пунктом 1.2. предварительного договора стороны предусмотрели, что основной договор будет заключен в срок не позднее 100 дней с начала оформления имущественных прав на объект в органах государственной регистрации. Согласно п. 1.3. предварительного договора, с даты его заключения и на срок до момента заключения основного договора, квартира является зарезервированной за истцом.

На основании п. 2.1. предварительного договора стоимость квартиры была установлена сторонами в размере ... руб. Согласно п. 3.1.2. предварительного договора истец обязалась произвести полную оплату стоимости квартиры в течение 20 банковских дней, считая с даты подписания основного договора. Согласно п.п. 3.2.2 предварительного договора ответчик обязался заключить основной договор на условиях предварительного договора. (л.д. 13-16)

Одновременно, 30 июня 2007 года ООО "ПСФ "Крост" и Савельева О.Е.. заключили договор купли-продажи векселя N 9, по условиям которого ООО "ПСФ "Крост", именуемый "продавец", продает, а Савельева О.Е., именуемая "покупатель", приобретает простой вексель, имеющий реквизиты: простой, беспроцентный вексель N 0019869, номиналом ... рублей, векселедатель - ООО "ПСФ "Крост", векселедержатель - Савельева О.Е., срок платежа - по предъявлению, но не ранее 30.06.2010 года, место платежа - г. Москва, место составления - г. Москва, дата составления - 30.06.2007 г. Согласно п. 2.2. договора покупатель обязуется уплатить продавцу денежную сумму ... рублей в течение одиннадцати банковских дней с даты подписания договора. (л.д. 17-19)

По платежному поручению N 269 от 13.07.2007 года истец перечислила на счет ответчика ... руб., что свидетельствует об исполнении истцом своих обязательств перед ответчиком по оплате стоимости квартиры. (л.д. 20-27)

13 июля 2007 года ООО "ПСФ "Крост" передало по акту, а Савельева О.Е. приняла простой беспроцентный вексель N 0019869 вексельной суммой ... рублей. (л.д. 28-31)

По дополнительному соглашению N 1 от 01.07.2011 года к предварительному договору N 107/145-Ж/В от 30.06.2007 г. стороны согласовали, что квартира, расположенная по строительному адресу: ..., по результатам обмера БТИ имеет общую площадь 89,4 кв. м. в связи с увеличением площади жилого помещения истцу надлежит произвести доплату в размере ... рублей. Квартира расположена по почтовому адресу ... (л.д. 31)

По квитанции к приходному кассовому ордеру N 701 от 01.07.2011 года Савельева О.Е. внесла в кассу ответчика денежные средства в сумме ... рублей. (л.д. 32)

На основании соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенного между истцом и ответчиком 22 июля 2011 года, внесенные истцом денежные средства в размере 10 884 100 рублей были зачтены в оплату квартиры по предварительному договору N 107/145-Ж/В от 30.06.2007 г. (л.д. 33-35)

01 июля 2011 года стороны предварительного договора N 107/145-Ж/В от 30.06.2007 г. составили акт доступа для проведения ремонтных работ. Согласно п. 9 указанного акта, указанный акт не является актом приема-передачи квартиры. (л.д. 36-37) Истец заключила с ООО "ЭКСперт-Сервис" договор управления многоквартирным домом с 01 июля 2011 года, и несет все расходы по содержанию квартиры N... в доме по адресу ...

Как следует из объяснений представителей сторон 27 июля 2010 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "ПСФ "Крост" разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию: жилой комплекс с подземной автостоянкой (1 этап строительства - жилой дом корп. 8), расположенный по адресу ...

Строительство жилого дома по адресу ... осуществлялось в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 581 от 29.06.1999 г. "О комплексной реконструкции микрорайонов 75 и 82 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа". Инвестором-заказчиком строительства жилого дома являлось АОЗТ "Союзспортстрой" (позднее переименованное в ЗАО "Союзспортстрой"), которое заключило инвестиционный контракт на комплексную реконструкцию микрорайонов 75 и 82 района "Хорошево-Мневники" N 123 от 24.12.1999 г. с Правительством Москвы.

Согласно пункта 1 Постановления Правительства Москвы от 3 июня 2003 г. N 420-ПП "О комплексной реконструкции квартала 82 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа", Правительством Москвы была согласована частичная переуступка прав по инвестиционному контракту от 24.12.99 N 123 от закрытого акционерного общества "Союзспортстрой" к закрытому акционерному обществу "ПСФ "Крост" (позднее переименовано в ООО "ПСФ "Крост"). Пунктом 3 указанного Постановления функции заказчика по строительству объектов возложены на ЗАО "ПСФ "Крост". На основании п. 5.1. Постановления жилая площадь распределяется между сторонами по инвестиционному контракту в пропорции: 30% - в собственность города Москвы; 70% - в собственность инвестора ЗАО "ПСФ "Крост".

05.07.2000 года на основании дополнительного соглашения N 123-1 к инвестиционному контракту N 123 от 24.12.1999 г., а также последующих дополнительных соглашений N 123-2, N 123-3, N 123-4, была произведена частичная переуступка прав АОЗТ "Союзспортстрой" к соинвестору ООО "ПСФ "Крост".

Согласно п. 3.1. инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г. по завершении строительства площадь дома подлежала следующему распределению: 70% общей жилой площади и площади во встроено-пристроенных помещениях - в собственность инвестора; 30% общей жилой площади и площади во встроено-пристроенных помещениях - городу Москве.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что у истца нет законных оснований требовать от ответчика признания за ним права собственности на квартиру, входящую в долевую собственность участников инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., поскольку основной договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком не заключен, право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано, квартира истцу по акту в собственность не передана, истец стороной и его участником по инвестиционному контракту между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "Крост" не является.

Однако с приведенным в решении суда суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.

В силу п. 1, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Положениями ст. 6 названного Федерального закона предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, закрепленного в ст. 209 ГК РФ.

Изложенное свидетельствует о том, что Савельева О.Е. по существу является участником инвестиционной деятельности.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не принял во внимание, что Комитетом Государственного строительного надзора г. Москвы выдано разрешение на ввод дома N... в эксплуатацию. Данные, в том числе и по квартире N... по указанному выше адресу, зафиксированы в Северо-Западном ТБТИ г. Москвы. Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа от 03.10.2007 г. утвержден адрес данного дома. По сообщению Управления Росреестра по Москве от 05.10.2010 г. запись о регистрации прав на квартиру N..., расположенную по вышеуказанному адресу отсутствует.

Суд не учел, что договор инвестирования является исполненным, принятые на себя по договору обязательства по финансированию строительства квартиры выполнены надлежащим образом, то есть в полном объеме, жилое помещение ответчиком передано истцу, который несет расходы, связанные с его содержанием.

Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между истцом и ответчиком договор, а также обоснованность передачи спорной квартиры застройщиком инвестору, не имеется.

Будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, возражений относительно требований Савельевой О.Е. о праве собственности на квартиру, строительство которой произведено на принадлежащие ему денежные средства, в суд не направил.

Ссылка суда на невозможность признания за Савельевой О.Е. права собственности на квартиру ввиду отсутствия акта о результатах реализации Инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "КРОСТ", является несостоятельной.

При этом надлежит учесть, что Савельева О.Е. стороной указанного Инвестиционного контракта не является, в связи с чем реализация прав истца не может быть поставлена в зависимость от подписания Правительством Москвы и ООО ПСФ "КРОСТ" соответствующего акта.

Сам по себе факт заключения между Савельевой О.Е. и ООО ПСФ "КРОСТ" предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований служить не мог, так как предварительный договор от 30.07.2007 г. содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору инвестирования и Савельева О.Е. по существу являлась участником инвестиционной деятельности по строительству жилого дома.

В соответствии со ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку все имеющие значение для дела обстоятельства были правильно установлены судом первой инстанции, однако имело место неправильное применение норм материального права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Савельевой О.Е. о признании за ней права собственности на квартиру ..., расположенную в жилом доме по адресу: ...

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361, 362 ч.1 п. 4 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 07 октября 2011 г. отменить.

Вынести по делу новое решение, которым:

удовлетворить исковые требования Савельевой О.Е.

Признать за Савельевой О.Е. право собственности на квартиру N..., общей площадью (без учета лоджии) 88,1 кв. м, состоящую из 3-х комнат, расположенную в доме ...

Председательствующий

Судьи